基于財(cái)務(wù)報(bào)表的商業(yè)分析與公司估值(文件)
【正文】 理費(fèi)用 三，主營業(yè)收入4, 4, 1, 減：資產(chǎn)減值損失() 加：公允價(jià)值變動(dòng)收益()() 投資收益 四：稅前營業(yè)利潤5, 3, 2, 加：營業(yè)收入 減：營業(yè)外支出 五，稅前經(jīng)營利潤5, 3, 2, 減：經(jīng)營利潤所得費(fèi)用1, 六，經(jīng)營利潤3, 2, 1, 金融活動(dòng)： 一，稅前利息費(fèi)用()()() 利息費(fèi)用減少所得稅()()()二，凈利息費(fèi)用()()()利潤合計(jì) 稅前利潤合計(jì)5, 4, 2, 所得稅費(fèi)用合計(jì)1, 1, 稅后凈利潤合計(jì)4, 3, 1, 第三部分 財(cái)務(wù)分析一、資本盈利能力分析DECOMPOSING PROFITABILITY: DUPONT ALTERNATIVE200720082009 NOPAT / Sales%%%xSales / Net Assets=Operating ROA%%% Spread%%%xNet Financial Leverage=Financial Leverage Gain%%% ROE (Operating ROA + Spread * Net Financial Leverage)%%%以2009年年末財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Operating ROA= （NOPAT / Sales）x Sales / Net Assets =（）x（）=%ROE= Spread x Net Financial Leverage+ Operating ROA= （Operating ROA—Net Interest Expense after Tax/ Net Debt）x（Net Debt/Equity）+ Operating ROA=（%—（）/ 13,）x(,)+%=%【指標(biāo)分析】從上表中可以看出2008年保利的凈資產(chǎn)收益率最高，從數(shù)據(jù)上看這主要是因?yàn)?8年的財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率較高引起的而影響財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率的因素是稅后利息率，經(jīng)營差異率，凈財(cái)務(wù)杠桿：杠桿貢獻(xiàn)率=（凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率—稅后利息率）凈財(cái)務(wù)杠桿 稅后利息率稅后利息率=稅后利息/凈負(fù)債2007年2008年2009年稅后利息率%%%。 凈財(cái)務(wù)杠桿凈財(cái)務(wù)杠桿=凈負(fù)債/股東權(quán)益保利從07年實(shí)施資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案和增發(fā)人民幣普通股（A股）所以其所有者權(quán)益逐年增加，08年的凈負(fù)債較09年高，所有者權(quán)益居中所以凈財(cái)務(wù)杠桿較07年、09年較大，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率影響較大。但我們覺得這樣一種解釋so敷衍。關(guān)于成本的大幅度增長，保利09年財(cái)務(wù)報(bào)告給出的原因是：因?yàn)楣緺I業(yè)收入的增長導(dǎo)致。amp。這個(gè)指標(biāo)下降是以個(gè)綜合性的原因，受多種因素影響。三、營運(yùn)能力分析EVALUATING INVESTMENT MANAGEMENT200720082009 Working Capital Management: Operating Working Capital / Sales%%% Operating Working Capital Turnover Accounts Receivable Turnover Inventory Turnover Accounts Payable Turnover Days39。E Turnover Depreciation amp。 Payables= Accounts Payable / Average Cost of sales per day = / ()= LongTerm Asset Management:Net LongTerm Assets Turnover= Sales / (Total longterm assets—Noninterestbearing liabilities) = / (—)=—%Net LongTerm Assets / Sales= － / = %PPamp。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，收賬速度越快，發(fā)生壞賬的可能性就越小。(1)保利地產(chǎn)從2007年以來存貨周轉(zhuǎn)率一直在增長。而且需要注意的是，保利地產(chǎn)的銷售收入約為萬科1/3，但2008年年末萬科總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2281萬平方米，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約 1600萬平方米。（1）營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率與業(yè)內(nèi)水平相比較高。公司需保持較好的銷售和開發(fā)能力，逐步提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。(1)由于流動(dòng)資產(chǎn)中約有70%左右是存貨，保利地產(chǎn)存貨增長較大，故流動(dòng)比率逐步提高，表現(xiàn)尚好。(l)由于存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占比非常高，因此速動(dòng)比率受存貨影響較大，存貨增加從而速動(dòng)比率降低。產(chǎn)權(quán)比率反映所有者權(quán)益對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。對(duì)于債權(quán)人來說，安全性提高了。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從07年到09年都低于行業(yè)平均水平。為何應(yīng)收賬款增多了，現(xiàn)金也同時(shí)增多了呢？其實(shí)我們?cè)偕钊敕治隹梢钥闯鲞@個(gè)看起來不錯(cuò)的指標(biāo)背后有著一個(gè)丑陋的故事。由我們的分析可得保利地產(chǎn)的公司價(jià)值仍有上升的空間，以下論述可從一個(gè)側(cè)面揭示這一原因。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車：出口，消費(fèi)，投資。近兩年初，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。 29 / 30。根據(jù)馬斯若需求層次原理，住房需求是處于第一個(gè)層級(jí)的，多少中國人奮斗一輩子就為了買棟房子........從而可以斷定，在中國這以內(nèi)需為主的黃金10年到15年內(nèi)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖，考慮到在未來國民收入會(huì)快速增長，而且近兩年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已很難出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，%，至少和宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度持平。在“三駕馬車”中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額89210億元，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137239億元，%；%。前30年以工業(yè)增長為主，中國由出口為主的經(jīng)濟(jì)高潮在2007年完成（黃金30年），之后出現(xiàn)急跌，例如2008年；其后進(jìn)入10年至15年的后工業(yè)期，以內(nèi)需帶動(dòng)；再經(jīng)過10年至20年的回落期才完成一個(gè)大循環(huán)。這下我們就明白了，09年現(xiàn)金增多的原因跟經(jīng)營活動(dòng)毫無關(guān)系，只是我們借了更多的錢，投資了更少的錢，所以這一比率在以后期間是不可持續(xù)的。關(guān)于Cash Ratio這一指標(biāo)保利連續(xù)兩年都保持增長態(tài)勢，說明企業(yè)的短期償債能力有所增強(qiáng)，但卻讓人充滿不解。反之，則償還能力越強(qiáng)。該比率越低，表明公司的長期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人貸款的安全程度越有保證，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。公司在擴(kuò)張的過程中，不斷調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，加大長期負(fù)債的比例，減少流動(dòng)負(fù)債的比例。速動(dòng)比率速動(dòng)比率是指公司能迅速變現(xiàn)以償還債務(wù)的能力，一般為1，表明公司短期償債能力較強(qiáng)，較容易籌措到經(jīng)營活動(dòng)所需要的現(xiàn)金。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，資產(chǎn)運(yùn)營能力有所下降，公司應(yīng)提高運(yùn)營能力，加快開發(fā)、銷售，縮短周轉(zhuǎn)期，提高資產(chǎn)效率。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。考慮到這個(gè)因素，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)超過萬科。盡管存貨數(shù)額在增大，但銷售情況良好，資金回籠順暢。（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈減小趨勢，可能是公司放寬信用政策的原因。 Amortization / Sales= / =%【指標(biāo)分析】企業(yè)的營運(yùn)能力主要是指企業(yè)資產(chǎn)的使用效率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，考察企業(yè) 營運(yùn)能力目的是為了幫助分析企業(yè)盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平以及預(yù)測企業(yè)未來價(jià)值。 Receivables= Accounts Receivable / Average sales per day = / ()=Days39。 Inventory1,1,1, Days39。【盈利能力分析小結(jié)】保利地產(chǎn)的盈利能力一般，由于公司無外來資金注入，幾乎全數(shù)依賴內(nèi)生增長:全國布局的收獲期，低土地成本，快速的開發(fā)、銷售模式，不斷提升的管理能力，在行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴(kuò)張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略。A是逐年下降的，單純粹從這個(gè)指標(biāo)來講說明說明保利銷售效率和管理效率有所提高。 Margin可以看出08年的Gross Margin是上漲了接近三個(gè)百分點(diǎn)，而09年Gross Margin卻下降了整整5個(gè)百分點(diǎn)，其中重要的一個(gè)原因就是Cost of Sales / Sales的增長，即，保利每增長一個(gè)百分點(diǎn)的收入，需要耗費(fèi)更多的營業(yè)成本。 Net Ine Growth主要取決這兩年銷售收入的增長，但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)Annual Net Ine Growth低于同期的Annual Sales Growth，從分析數(shù)據(jù)中可以看到，各項(xiàng)費(fèi)用比率均低于Annual Sales Growth，那然何凈利潤增長會(huì)低于銷售收入的增長呢？%與0%的Investment Ine / Sales中得知，說明
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