【正文】 務(wù)。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較弱的?？偟膩碚f，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)能力。周期性：地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)大，與宏觀經(jīng)濟(jì)保持一致的周期性，屬政府重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌；并獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) 。1997年9月，保利南方對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行增資，增資后注冊(cè)資本為6000萬元。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。地域性：開發(fā)項(xiàng)目與所在地的政策、法規(guī)、規(guī)劃密切相關(guān)，具有濃厚的地域性，無法通過“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”向全國(guó)推銷。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國(guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。替代品的威脅關(guān)于房地產(chǎn)有沒有替代品，存在很大的爭(zhēng)議：北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授董藩解釋說，因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)沒有替代品，沒有人能改變它的需求趨勢(shì)”。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是國(guó)家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競(jìng)爭(zhēng)能力者的不同。（2）行業(yè)增長(zhǎng)程度。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。從文中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。過去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（2）二、三線城市化進(jìn)程提速。 07年香港地產(chǎn)商主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：百萬港幣）公司資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率銷售凈利率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率新鴻基地產(chǎn)3,%長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2,%恒基地產(chǎn)1,%恒隆地產(chǎn)%新世界發(fā)展1,%從總資產(chǎn)來看，香港三大房地產(chǎn)商資產(chǎn)額都相當(dāng)大，其中新鴻基和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在港幣3000億左右，凈資產(chǎn)也超過港幣2000億，資產(chǎn)負(fù)債率較低，一般低于30%，總借款額占資產(chǎn)總額比率小，甚至有的如恒基地產(chǎn)現(xiàn)金比總借款數(shù)額還多，香港房地產(chǎn)商現(xiàn)金基本都是非常充裕的，這些財(cái)務(wù)表征均與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商迥然不同。香港模式和美國(guó)模式的財(cái)務(wù)區(qū)分香港和美國(guó)兩種發(fā)展模式在戰(zhàn)略上有極大的不同，從而產(chǎn)生了兩種不同的財(cái)務(wù)邏輯：香港模式由于資源的極度缺乏，從而滋生了寡頭地產(chǎn)商們?nèi)Φ睾投诘氐哪玫亓?xí)慣，精耕細(xì)作的開發(fā)模式，住宅商用并駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略模式，以及追求高價(jià)格高利潤(rùn)的盈利模式。 中國(guó)模式的提出 實(shí)踐已經(jīng)證明，香港模式和美國(guó)模式在大陸都并不能被直接復(fù)制。一直以來，萬科的資本運(yùn)作模式較為單一，萬科主要是通過股市、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券來發(fā)展自身，在并購(gòu)方面的舉措很少，不利于規(guī)?；男纬?。集中化戰(zhàn)略則是向小部分顧客群體提供其需要的產(chǎn)品或服務(wù)。即便是進(jìn)入深度調(diào)整的2008年，保利地產(chǎn)也拓展了新項(xiàng)目12個(gè)。2008年，宏觀環(huán)境惡化，公司順勢(shì)減緩拿地速度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升，權(quán)益乘數(shù)也上升；09年的經(jīng)營(yíng)差異率最大，有數(shù)據(jù)可以看出保利經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)管理能力在逐年提高。 of Sales / Sales較07年有所下降，然而09年有開始上升而且超過07年，說明其成本費(fèi)用的增長(zhǎng)速度超過了其銷售收入的增長(zhǎng)，這會(huì)制約保利的銷售進(jìn)一步增長(zhǎng)。 Ine Margin是逐年下降的。 Payables　LongTerm Asset Management:　　　　Net LongTerm Assets Turnover　Net LongTerm Assets / Sales%%%　PPamp?！≈苻D(zhuǎn)率:200720082009應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是考核應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)，反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資本的平均次數(shù)。2008年保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率逼近萬科，遠(yuǎn)超招商地產(chǎn)。由于存貨的大幅增加，總資產(chǎn)增長(zhǎng)比率大于銷售收入增長(zhǎng)比率，致使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力尚有待改善。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)之一就是大量的存貨和土地儲(chǔ)備，所以在扣除存貨等項(xiàng)目之后計(jì)算出的速動(dòng)比率更能反映企業(yè)的短期償債能力。由于保利地產(chǎn)的融資大部分來自于股權(quán)或利潤(rùn)留存，其產(chǎn)權(quán)比率除07年外，基本處于行業(yè)正常水平。在對(duì)銷售收入增長(zhǎng)的分析中我談到09年?duì)I收賬款的異常增長(zhǎng)，%。2009年起，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入后工業(yè)期，應(yīng)有10年到15年繁榮期，然后步入長(zhǎng)達(dá)10到20年的衰退期，例如1990年至2010年的日本。%， %，但從資產(chǎn)負(fù)債率和其可持續(xù)增長(zhǎng)率來看，超過10%的增長(zhǎng)都是不可持續(xù)的，故我們調(diào)低保利地產(chǎn)的增長(zhǎng)率，%，最后穩(wěn)定于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度8%。從09年開始我國(guó)開始經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以擴(kuò)內(nèi)需主，配套出臺(tái)了國(guó)民收入倍增計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來工資收入增長(zhǎng)會(huì)超過GDP增長(zhǎng)，以擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因?yàn)槲覀兊呢?fù)債部可能無限增加，而我們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)卻失去的造血的功能，這樣我們僅靠在銀行輸血能行嗎？！第四部分 前景分析 我們由BAV軟件估計(jì)出來我們的標(biāo)的公司——，而截止到2010年11月29日。指標(biāo)值以不高于70%為宜。(3)速動(dòng)比率有所提高，反映公司在此方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并作出有效舉措，企業(yè)短期償債能力較好。四、償債能力分析EVALUATING FINANCIAL MANAGEMENT200720082009　　　　　　ShortTerm Liquidity:　　　　Current Ratio　Quick Ratio　Cash Ratio　Operating Cash Flow Ratio　Debt and LongTerm Solvency:　　　　LiabilitiestoEquity　DebttoEquity　NetDebttoEquity　DebttoCapital　NetDebttoNet Capital　Interest Coverage Ratio:　　　　Interest Coverage 　　　　Payout Ratio:　　　　Dividend Payout Ratio%%%　Sustainable Growth Rate:%%%以2009年年末財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Current Ratio= 88,=Quick Ratio=88,=Cash Ratio= 15,=Operating Cash Flow Ratio= 15,LiabilitiestoEquity= 62,=DebttoEquity= 3,+ 24,=NetDebttoEquity= 13,=DebttoCapital=3,+ 24,+38,=NetDebttoNet Capital=13,=Dividend Payout Ratio= 1, =%Sustainable Growth Rate=(25,)/ 14,=%指標(biāo)分析：　短期流動(dòng)性:200720082009流動(dòng)比率速動(dòng)比率產(chǎn)權(quán)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率 流動(dòng)比率表示企業(yè)每一元流動(dòng)負(fù)債有多少流動(dòng)資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內(nèi)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是指年銷貨凈額與營(yíng)運(yùn)資金之比，反映營(yíng)運(yùn)資金在一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率越快，說明存貨在公司停留的時(shí)間越短，存貨占用的資本就越少，公司的存貨管理水平越高。 Inventory= Inventory / Average Cost of sales per day = / () =Days39。這些均使保利地產(chǎn)在環(huán)境惡化時(shí)仍能保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。Gross Margin地減少會(huì)其用于市場(chǎng)推廣，和產(chǎn)品研發(fā)的空間，這也同樣會(huì)抑制其今后的快速發(fā)展。A / Sales= 1, =%Investment Ine / Sales= ,=%Other Ine, net of Other Expense / Sales= , =%EBIT Margin= (4,+)/ 22,=%Net Interest Expense (Ine) / Sales= ,=%PreTax Ine Margin= 5,=%Taxes / Sales= 1,=