【正文】 自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。（1）同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。（2）行業(yè)增長程度。當(dāng)一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當(dāng)然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。（3）高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的產(chǎn)品就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大。一般而言，這一點阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。（4）高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的產(chǎn)成品還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)?？吹降臓€尾樓，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點原因所在。（二）保利地產(chǎn)SWOT分析優(yōu)勢分析（1）公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風(fēng)險。（20土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險小等優(yōu)勢。（3）公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。（4）良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢分析（1）雖然有強大的大股東，但仍然缺乏足夠支撐長遠(yuǎn)發(fā)展的大財團。該種模式下，保利地產(chǎn)必須不斷進(jìn)行再融資和進(jìn)行長期貸款，兩者之中任一發(fā)生斷裂，如再融資失敗、長期貸款質(zhì)量下降，隨著規(guī)模的進(jìn)一步擴大，將危及資金鏈，也不再支持激進(jìn)的擴張。（2）公司的管理還是國有企業(yè)的單一管理模式，效率較高，但相比起萬科的規(guī)范化、透明化而言，決策風(fēng)險也較大。威權(quán)的扁平化的管理，在企業(yè)成長階段行之有效，但從長期看，必然會形成強烈的侄桔。一旦軍人式管理渙散，則保利地產(chǎn)如何保證快速執(zhí)行力將上升為重大挑戰(zhàn)。機會分析（1）保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。（2）二、三線城市化進(jìn)程提速。（3）房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟下將面臨新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇，公司將爭取搶占行業(yè)革新和發(fā)展的制高點。威脅分析（1）保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。（2）中央一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別2009年度寬松的政策環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控重新成為“常態(tài)”。（3）受行業(yè)景氣度、流動性過剩和實體經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈。（4）保利地產(chǎn)激進(jìn)的擴張可以帶來資產(chǎn)規(guī)模的急速擴張，但并不代表公司能夠長期保持高回報率，公司的盈利模式是否能夠給公司帶來比較穩(wěn)定回報還需觀察。三、競爭優(yōu)勢分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式典型的香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式是拿地——蓋房——銷售——物業(yè)一條龍滾動開發(fā)的模式，做“全能開發(fā)商”，簡單地說，就是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成。通常房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，只有當(dāng)房子出售情況不理想時，才改為出租物業(yè)。 07年香港地產(chǎn)商主要財務(wù)指標(biāo)（單位：百萬港幣）公司資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率銷售凈利率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率新鴻基地產(chǎn)3,%長江實業(yè)2,%恒基地產(chǎn)1,%恒隆地產(chǎn)%新世界發(fā)展1,%從總資產(chǎn)來看，香港三大房地產(chǎn)商資產(chǎn)額都相當(dāng)大，其中新鴻基和長江實業(yè)在港幣3000億左右，凈資產(chǎn)也超過港幣2000億，資產(chǎn)負(fù)債率較低，一般低于30%，總借款額占資產(chǎn)總額比率小，甚至有的如恒基地產(chǎn)現(xiàn)金比總借款數(shù)額還多，香港房地產(chǎn)商現(xiàn)金基本都是非常充裕的，這些財務(wù)表征均與國內(nèi)的房地產(chǎn)商迥然不同。綜上所述，香港大房地產(chǎn)商通常表現(xiàn)為資產(chǎn)總額大、負(fù)債率低、營業(yè)利潤高，但凈資產(chǎn)收益率低。香港模式有其獨特的淵源，主要是香港狹小的地理環(huán)境造就，由于土地資源嚴(yán)重稀缺，因而資源為政府所壟斷，而大開發(fā)商則長期據(jù)有土地，充分開發(fā)，高價轉(zhuǎn)賣給消費者，從而賺取利潤。美國模式所謂的“美國模式”，是強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立，高度專業(yè)化。開發(fā)的細(xì)分，同樣對稱的產(chǎn)生了融資的多元化。因而美國模式的財務(wù)報表反映，首先是負(fù)債率的高企，但同時負(fù)債結(jié)構(gòu)多元化，其次是輕存貨，快出貨（如下表）。07美國地產(chǎn)商主要財務(wù)指標(biāo)（單位：百萬美元）公司資產(chǎn)負(fù)債收入流動資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Pulte Hehoms10,5,9,8,%% Horton11,4,11,9,FALSE% lennar6,2,10,7,%% 保利地產(chǎn)采用了類似美國模式，即輕存貨，快出貨，周轉(zhuǎn)速度很快，但在中國由于沒有多元化融資渠道，主要靠負(fù)債，所以負(fù)債率很高。保利的房產(chǎn)項目主要集中在城市核心地段以及地理位置優(yōu)越的地方，所以受到消費者的追捧，周轉(zhuǎn)速度得益于此，另外由于大股東的背景致使保利拿地價格不會偏高。香港模式和美國模式的財務(wù)區(qū)分香港和美國兩種發(fā)展模式在戰(zhàn)略上有極大的不同，從而產(chǎn)生了兩種不同的財務(wù)邏輯：香港模式由于資源的極度缺乏，從而滋生了寡頭地產(chǎn)商們?nèi)Φ睾投诘氐哪玫亓?xí)慣，精耕細(xì)作的開發(fā)模式，住宅商用并駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略模式，以及追求高價格高利潤的盈利模式。此種模式的重心在于資源長期占有，反應(yīng)在財務(wù)上，首先就是巨量的存貨。另外，由于開發(fā)模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉(zhuǎn)慢、周期長，對開發(fā)商資金鏈的考驗異常之殘酷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財團力量支撐。也即，香港模式的滾動開發(fā)能力較弱，而資金需求異常之大。這首先抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，然后使得開發(fā)商被迫降低財務(wù)杠桿，以面對漫長的周期。香港四大開發(fā)商的負(fù)債率常年集體保持在20%左右。這正是郎咸平教授援引以抨擊大陸開發(fā)商過于激進(jìn)的使用財務(wù)杠桿的原因。而實際上，大陸開發(fā)商負(fù)債率的高企，與香港并不可比。 中國模式的提出 實踐已經(jīng)證明，香港模式和美國模式在大陸都并不能被直接復(fù)制。第一，大陸土地并未到異常稀缺的地步，且有兩年必須開發(fā)的大限，滾動能力很強。第二，中國資本市場渠道和美國遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比，資本管制束縛太大。因此，所有的地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都陷入了:快速滾動、高財務(wù)杠桿但融資渠道單一的通道中。香港模式、美國模式到了大陸可辨性都顯得不那么鮮明，最終不少人士也認(rèn)為，中國一定只能形成中國模式，會逐漸過度到美國模式靠近。不過，資金鏈的問題已經(jīng)讓不少開發(fā)商被迫想辦法轉(zhuǎn)型，比如恒大的股權(quán)融資自救。而根據(jù)筆者了解，另一家大地產(chǎn)商金地集團，目前也在不遺余力的推進(jìn)地產(chǎn)進(jìn)入金融化。07中國主要房地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)（單位：百萬元）公司資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率銷售凈利率收入凈利潤總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保利地產(chǎn)40,28,%%8,1, 萬科100,66,%%35,5, 招商地產(chǎn)25,15,%%4,1, 我們的觀點基于以上分析，我門可以看出，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)盈利的關(guān)鍵驅(qū)動因素必須是快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)+暢通的融資渠道，下面就從這兩點談一下保利地產(chǎn)。（二）保利地產(chǎn)競爭優(yōu)勢分析房地產(chǎn)行業(yè)其實是有兩部分組成的，一個是房產(chǎn)，另一個是地產(chǎn)，現(xiàn)實中大部分房地產(chǎn)企業(yè)都涉及這兩個業(yè)務(wù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要有取得土地使用權(quán)所支付的價格和房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)費用，后一個在競爭的市場環(huán)境下，基本上達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，每個企業(yè)沒有很大的差距，因此成本的差距主要取決于競標(biāo)的價格。保利地產(chǎn)的基本競爭策略是的集中化的競爭策略。這主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是在拿地價格上，保利地產(chǎn)具有較大的資源優(yōu)勢，這也是其最大的競爭優(yōu)勢，分析其原因，這與大股東的