【正文】 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止、國(guó)四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國(guó)十一條以及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等抑制樓市過(guò)快發(fā)展，%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)期共55年到65年?！緝攤芰Ψ治鼋Y(jié)論】保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率較高，但預(yù)收賬款和長(zhǎng)期負(fù)債比例高，保利地產(chǎn)的債務(wù)較為安全，實(shí)際還款壓力小，實(shí)際負(fù)債率不高，因此其總體償債能力仍然較強(qiáng)。從另一個(gè)角度反映企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。 (2)保利地產(chǎn)存貨取得時(shí)價(jià)格較低，跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但存貨的變現(xiàn)受公司的設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、宏觀環(huán)境等多方面因素影響，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（2）雖然存貨每年都在大幅度增長(zhǎng)，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率逐年呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明保利地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)資金管理水平較高。 (2)與行業(yè)其它企業(yè)相比，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率較高。E Turnover=Sales / Net property, plant, and equipment = / =%Depreciation amp。 Receivables　Days39。A / Sales都成下降趨勢(shì)說(shuō)明每一元銷(xiāo)售收入耗費(fèi)的SGamp。我們可以看到09年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率開(kāi)始放緩，%，是收入增長(zhǎng)率的三倍，不得不說(shuō)這種收入增長(zhǎng)的原因絕不是財(cái)務(wù)報(bào)告中所述簡(jiǎn)單的是業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的原因，有很大部分還是企業(yè)放寬信用政策的原因，09年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為1,144,791,，這會(huì)為以后大量的壞賬的下伏筆，為企業(yè)埋下個(gè)定時(shí)炸彈。稅后利息率的高低主要是由資本市場(chǎng)決定。具體而言，這種戰(zhàn)略，可以總結(jié)為“先做大再做強(qiáng)”，在保利地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期內(nèi)，保利地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和超常規(guī)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，這也有異于萬(wàn)科。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)以比較低的單位成本向?qū)r(jià)格敏感的顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品?！昂椭C生活、自然舒適”的品牌主張深入人心。而根據(jù)筆者了解，另一家大地產(chǎn)商金地集團(tuán)，目前也在不遺余力的推進(jìn)地產(chǎn)進(jìn)入金融化。這正是郎咸平教授援引以抨擊大陸開(kāi)發(fā)商過(guò)于激進(jìn)的使用財(cái)務(wù)杠桿的原因。07美國(guó)地產(chǎn)商主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：百萬(wàn)美元）公司資產(chǎn)負(fù)債收入流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率銷(xiāo)售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Pulte Hehoms10,5,9,8,%% Horton11,4,11,9,FALSE% lennar6,2,10,7,%% 保利地產(chǎn)采用了類(lèi)似美國(guó)模式，即輕存貨，快出貨，周轉(zhuǎn)速度很快，但在中國(guó)由于沒(méi)有多元化融資渠道，主要靠負(fù)債，所以負(fù)債率很高。三、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式香港模式典型的香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式是拿地——蓋房——銷(xiāo)售——物業(yè)一條龍滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，做“全能開(kāi)發(fā)商”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成。一旦軍人式管理渙散，則保利地產(chǎn)如何保證快速執(zhí)行力將上升為重大挑戰(zhàn)。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。（3）高額固定成本。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場(chǎng)地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)行為就不可避免。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。 （4）政府政策。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠(chéng)，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)減少。新進(jìn)入者的威脅 （1）進(jìn)入障礙。供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。同質(zhì)性：地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低，無(wú)法通過(guò)技術(shù)領(lǐng)先形成差異化，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)手段單一，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不可避免。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約433。2002年8月22日，經(jīng)中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)批準(zhǔn)，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國(guó)際投資集團(tuán)公司和張克強(qiáng)等16位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱(chēng)變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2002年完成股份制改造后，公司開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。82億元。集成性：“香港模式”流行，開(kāi)發(fā)商將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國(guó)木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類(lèi)進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國(guó)外產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國(guó)產(chǎn)商品的價(jià)格下降。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α?guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競(jìng)爭(zhēng)者不同。與單純依賴(lài)某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的產(chǎn)品就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買(mǎi)方?jīng)]有什么討價(jià)還價(jià)能力，替代品的競(jìng)爭(zhēng)很弱，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)程度中等。（3）公司成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛。機(jī)會(huì)分析（1）保利地產(chǎn)基本完成了全國(guó)化布局，開(kāi)始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。通常房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，只有當(dāng)房子出售情況不理想時(shí)，才改為出租物業(yè)。保利的房產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城市核心地段以及地理位置優(yōu)越的地方，所以受到消費(fèi)者的追捧，周轉(zhuǎn)速度得益于此，另外由于大股東的背景致使保利拿地價(jià)格不會(huì)偏高。而實(shí)際上，大陸開(kāi)發(fā)商負(fù)債率的高企，與香港并不可比。07中國(guó)主要房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：百萬(wàn)元）公司資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率銷(xiāo)售凈利率收入凈利潤(rùn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保利地產(chǎn)40,28,%%8,1, 萬(wàn)科100,66,%%35,5, 招商地產(chǎn)25,15,%%4,1, 我們的觀點(diǎn)基于以上分析，我門(mén)可以看出，目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)盈利的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素必須是快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)+暢通的融資渠道，下面就從這兩點(diǎn)談一下保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)在全國(guó)各個(gè)大城市都有自己的市場(chǎng)，并且各地氣候地理環(huán)境的不同，顯現(xiàn)出因地適宜，別出心裁的設(shè)計(jì)風(fēng)格，得到消費(fèi)者的青睞，從而使保利的存貨得到快速周轉(zhuǎn)，下面是三大地產(chǎn)商土地儲(chǔ)備區(qū)域結(jié)構(gòu)比較分析：一線(xiàn)城市深穗兩市環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角其他保利地產(chǎn)萬(wàn)科招商地產(chǎn)三是融資模式。差異化戰(zhàn)略突出向?qū)r(jià)格相對(duì)不敏感的顧客提供產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的獨(dú)特產(chǎn)品與服務(wù)。保利地產(chǎn)“先做大再做強(qiáng)”的擴(kuò)張思路即：先超額儲(chǔ)備土地，進(jìn)行全面布點(diǎn)，然后再提升各地子公司的品牌和管理，目標(biāo)是成為各地市場(chǎng)中的前10強(qiáng)。 經(jīng)營(yíng)差異率經(jīng)營(yíng)差異率=凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)利潤(rùn)率—稅后利息率2007年，保利加速銷(xiāo)售及資金回籠，銷(xiāo)售凈利率表現(xiàn)不錯(cuò)。 Net Ine Growth主要取決這兩年銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)，但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)Annual Net Ine Growth低于同期的Annual Sales Growth，從分析數(shù)據(jù)中可以看到，各項(xiàng)費(fèi)用比率均低于Annual Sales Growth，那然何凈利潤(rùn)增長(zhǎng)會(huì)低于銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)呢？%與0%的Investment Ine / Sales中得知，說(shuō)明此時(shí)的凈利潤(rùn)質(zhì)量更高，主要是由主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)拉動(dòng)的。A是逐年下降的，單純粹從這個(gè)指標(biāo)來(lái)講說(shuō)明說(shuō)明保利銷(xiāo)售效率和管理效率有所提高。 Inventory1,1,1,　Days39。 Amortization / Sales= / =%【指標(biāo)分析】企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力主要是指企業(yè)資產(chǎn)的使用效率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，考察企業(yè) 營(yíng)運(yùn)能力目的是為了幫助分析企業(yè)盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平以及預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)價(jià)值。盡管存貨數(shù)額在增大，但銷(xiāo)售情況良好，資金回籠順暢?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。速動(dòng)比率速動(dòng)比率是指公司能迅速變現(xiàn)以?xún)斶€債務(wù)的能力，一般為1，表明公司短期償債能力較強(qiáng)，較容易籌措到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的現(xiàn)金。該比率越低，表明公司的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人貸款的安全程度越有保證，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。關(guān)于Cash Ratio這一指標(biāo)保利連續(xù)兩年都保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力有所增強(qiáng)，但卻讓人充滿(mǎn)不解。前30年以工業(yè)增長(zhǎng)為主，中國(guó)由出口為主的經(jīng)濟(jì)高潮在2007年完成（黃金30年），之后出現(xiàn)急跌，例如2008年；其后進(jìn)入10年至15年的后工業(yè)期，以?xún)?nèi)需帶動(dòng)；再經(jīng)過(guò)10年至20年的回落期才完成一個(gè)大循環(huán)。根據(jù)馬斯若需求層次原理，住房需求是處于第一個(gè)層級(jí)的，多少中國(guó)人奮斗一輩子就為了買(mǎi)棟房子........從而可以斷定，在中國(guó)這以?xún)?nèi)需為主的黃金10年到15年內(nèi)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖，考慮到在未來(lái)國(guó)民收入會(huì)快速增長(zhǎng)，而且近兩