【正文】 司提供的20億元擔保或者貸款，保利當年僅依仗大股東，就合計獲得約63億元的現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是在拿地價格上，保利地產(chǎn)具有較大的資源優(yōu)勢，這也是其最大的競爭優(yōu)勢，分析其原因，這與大股東的國企和軍方背景有關系。因此，所有的地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都陷入了:快速滾動、高財務杠桿但融資渠道單一的通道中。也即，香港模式的滾動開發(fā)能力較弱，而資金需求異常之大。美國模式所謂的“美國模式”，是強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應由不同的專業(yè)公司來共同完成，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務板塊相對獨立，高度專業(yè)化。（2）中央一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別2009年度寬松的政策環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控重新成為“常態(tài)”。該種模式下，保利地產(chǎn)必須不斷進行再融資和進行長期貸款，兩者之中任一發(fā)生斷裂，如再融資失敗、長期貸款質(zhì)量下降，隨著規(guī)模的進一步擴大，將危及資金鏈，也不再支持激進的擴張。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。如經(jīng)?？吹降臓€尾樓，就是這種情況，原因是多方面的。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經(jīng)濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場價格銷售。經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。（2）產(chǎn)品差異化。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。二、行業(yè)競爭分析（一）房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析 就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素：新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。具體按行業(yè)分項分析如下圖：保利地產(chǎn)2009年主營業(yè)務按行業(yè)分項分析行業(yè)名稱主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本金額占比金額占比房地產(chǎn)銷售22，343，034， %14，338，652， %其他639，887， %185，313， %合計22，982，921， %14，523，965， %注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務費等收入。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”?；谪攧請蟊淼纳虡I(yè)分析與公司估值 ——以保利地產(chǎn)為例 專業(yè)班級：會碩1001班 第七組 2010年11月30日第七組團隊成員名單成員名單親筆簽名工作承擔聯(lián)系方式陳 璐公司戰(zhàn)略分析、會計分析、BAV軟件的主要操作、財務預測及資料整理和PPT的制作13971203046曾憲勇競爭優(yōu)勢分析、現(xiàn)金流量表重分類、財務指標分析及前景分析13007101063王傳海競爭優(yōu)勢分析、現(xiàn)金流量表重分類及財務指標分析15907120262倪 娟公司背景和行業(yè)競爭分析及資產(chǎn)負債表重分類15207109108蔣銘鑫公司背景和行業(yè)競爭分析及資產(chǎn)負債表重分類13297988973杜倩倩公司背景和行業(yè)競爭分析及財務指標分析18771013353鄺鵬蝶公司背景和行業(yè)競爭分析及財務指標分析13437183360小組全家福第一部分 商業(yè)環(huán)境和戰(zhàn)略分析一、公司背景簡介（一）公司歷史保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。2006年7月19日，經(jīng)中國證監(jiān)會核準，首次公開發(fā)行人民幣普通股（A股）15000萬股，每股面值1元。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè)。形象模糊：大型地產(chǎn)公司逐步加強了品牌建設，但是形象不突出，品牌形象模糊。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。（3）資本要求。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房，廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，而經(jīng)濟適用房用于出售。（1）同行企業(yè)的數(shù)量。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的產(chǎn)成品還沒有出來，這是個兩難的境界。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。劣勢分析（1）雖然有強大的大股東，但仍然缺乏足夠支撐長遠發(fā)展的大財團。威脅分析（1）保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。香港模式有其獨特的淵源，主要是香港狹小的地理環(huán)境造就，由于土地資源嚴重稀缺，因而資源為政府所壟斷，而大開發(fā)商則長期據(jù)有土地，充分開發(fā)，高價轉(zhuǎn)賣給消費者，從而賺取利潤。另外，由于開發(fā)模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉(zhuǎn)慢、周期長，對開發(fā)商資金鏈的考驗異常之殘酷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財團力量支撐。第二，中國資本市場渠道和美國遠遠不能比，資本管制束縛太大。保利地產(chǎn)的基本競爭策略是的集中化的競爭策略。以2008年為例，盡管銀根緊縮，但保利地產(chǎn)仍保持著較同行更具優(yōu)勢的融資能力。萬科發(fā)展的前十年是做“加法”—多元化，發(fā)展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產(chǎn)為主導，以貿(mào)易為基礎，以股權投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補充”的發(fā)展模式。保利地產(chǎn)之所以能犧牲利潤鋪張版圖，其基礎在于大股東與核心資源保障了資金的基本安全性。二、經(jīng)營盈利能力分析EVALUATING OPERATING MANAGEMENT200720082009Key Growth Rates:　　　　Annual Sales GrowthNA*%%　Annual Net Ine GrowthNA%%Key Profitability Ratios: 　　　　Sales / Sales%%%　Cost of Sales / Sales%%%　Gross Margin%%%　SGamp。但我們覺得這個原因過于敷衍，我們開看到的是營業(yè)成本的增長率高于營業(yè)收入的增長率，很有可能是其拿地成本上升所致。其中08年銷售收入大幅增長，銷售毛利也高于07年，然而Net Ine Margin卻低于07年主要是因為Investment Ine / Sales在09年大幅降低造成的。 Amortization / Sales%%%以2009年年末財務報表數(shù)據(jù)為例：Working Capital Management:Operating Working Capital / Sales=Operating Working Capital Turnover= Sales/ Operating Working Capital =Accounts Receivable Turnover= Sales / Accounts Receivable=Inventory Turnover=Cost of sales / Inventory = / =Accounts Payable Turnover=Cost of sales / Accounts Payable = / =Days39。（1）保利地產(chǎn)的應收賬款周轉(zhuǎn)率已遠遠高于其它業(yè)內(nèi)可比企業(yè)，資金回收情況較好。顯然，保利地產(chǎn)的土地存貨比例遠超萬科?！緺I運能力分析結(jié)論】保利地產(chǎn)高速發(fā)展導致的負債率攀升，對公司的資金回籠、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)都提出較高要求。(2)盡管公司存貨不斷增多，但流動比率與速動比率依然保持逐年上升趨勢，另一個主要原因來自于流動負債相對數(shù)額的減少。資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率反映公司全部負債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務的能力越差。08年保利的經(jīng)營現(xiàn)金流量為7,590,472,，財務報告解釋說，因為08年土地回籠的資金低于土地購買的資金，我們可以理解為08年進行而來大量的土地采購，耗費了大量的現(xiàn)金，09年的現(xiàn)金增長比為200%，而經(jīng)營活動創(chuàng)造的現(xiàn)金流量去為1,144,791,。 2007年，我國GDP為246619億元，