【正文】 2007年，我國GDP為246619億元，%。資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反映公司全部負(fù)債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務(wù)的能力越差。【營運(yùn)能力分析結(jié)論】保利地產(chǎn)高速發(fā)展導(dǎo)致的負(fù)債率攀升，對公司的資金回籠、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)都提出較高要求。（1）保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)內(nèi)可比企業(yè)，資金回收情況較好。其中08年銷售收入大幅增長，銷售毛利也高于07年，然而Net Ine Margin卻低于07年主要是因?yàn)镮nvestment Ine / Sales在09年大幅降低造成的。二、經(jīng)營盈利能力分析EVALUATING OPERATING MANAGEMENT200720082009Key Growth Rates:　　　　Annual Sales GrowthNA*%%　Annual Net Ine GrowthNA%%Key Profitability Ratios: 　　　　Sales / Sales%%%　Cost of Sales / Sales%%%　Gross Margin%%%　SGamp。萬科發(fā)展的前十年是做“加法”—多元化，發(fā)展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充”的發(fā)展模式。保利地產(chǎn)的基本競爭策略是的集中化的競爭策略。另外，由于開發(fā)模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉(zhuǎn)慢、周期長，對開發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)異常之殘酷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財(cái)團(tuán)力量支撐。威脅分析（1）保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。廉租房只租不售，而經(jīng)濟(jì)適用房用于出售。（3）資本要求。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個(gè)城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。基于財(cái)務(wù)報(bào)表的商業(yè)分析與公司估值 ——以保利地產(chǎn)為例 專業(yè)班級：會碩1001班 第七組 2010年11月30日第七組團(tuán)隊(duì)成員名單成員名單親筆簽名工作承擔(dān)聯(lián)系方式陳 璐公司戰(zhàn)略分析、會計(jì)分析、BAV軟件的主要操作、財(cái)務(wù)預(yù)測及資料整理和PPT的制作13971203046曾憲勇競爭優(yōu)勢分析、現(xiàn)金流量表重分類、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析及前景分析13007101063王傳海競爭優(yōu)勢分析、現(xiàn)金流量表重分類及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析15907120262倪 娟公司背景和行業(yè)競爭分析及資產(chǎn)負(fù)債表重分類15207109108蔣銘鑫公司背景和行業(yè)競爭分析及資產(chǎn)負(fù)債表重分類13297988973杜倩倩公司背景和行業(yè)競爭分析及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析18771013353鄺鵬蝶公司背景和行業(yè)競爭分析及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析13437183360小組全家福第一部分 商業(yè)環(huán)境和戰(zhàn)略分析一、公司背景簡介（一）公司歷史保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。具體按行業(yè)分項(xiàng)分析如下圖：保利地產(chǎn)2009年主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)分析行業(yè)名稱主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本金額占比金額占比房地產(chǎn)銷售22，343，034， %14，338，652， %其他639，887， %185，313， %合計(jì)22，982，921， %14，523，965， %注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費(fèi)等收入。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經(jīng)濟(jì)適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場價(jià)格銷售。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。（2）中央一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別2009年度寬松的政策環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控重新成為“常態(tài)”。也即，香港模式的滾動開發(fā)能力較弱，而資金需求異常之大。這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是在拿地價(jià)格上，保利地產(chǎn)具有較大的資源優(yōu)勢，這也是其最大的競爭優(yōu)勢，分析其原因，這與大股東的國企和軍方背景有關(guān)系。后因其資源的過度分散，削弱了公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)重點(diǎn)，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力受限，遂于后十年采取“減法”—專業(yè)化戰(zhàn)略，收縮整體業(yè)務(wù)，退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)，集中經(jīng)營領(lǐng)域、地域。A / Sales%%%　Other Operating Expense / Sales%%%　Investment Ine / Sales%%%　Other Ine, net of Other Expense / Sales%%%　Minority Interest / Sales%%%　EBIT Margin%%%　Net Interest Expense (Ine) / Sales%%%　PreTax Ine Margin%%%　Taxes / Sales%%%　Unusual Gains, Net of Unusual Losses (after tax) / Sales%%%　Net Ine Margin%%%　EBITDA Margin%%%　NOPAT Margin%%%　Recurring NOPAT Margin%%%以2009年年末的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Annual Sales Growth=(22, 15,)/ 15, =%Annual Net Ine Growth= (4, 3,)/ 3, =%Cost of Sales / Sales= 17, =%Gross Margin= 5, =%SGamp。【盈利能力分析小結(jié)】保利地產(chǎn)的盈利能力一般，由于公司無外來資金注入，幾乎全數(shù)依賴內(nèi)生增長:全國布局的收獲期，低土地成本，快速的開發(fā)、銷售模式，不斷提升的管理能力，在行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴(kuò)張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略。（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈減小趨勢，可能是公司放寬信用政策的原因。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，資產(chǎn)運(yùn)營能力有所下降，公司應(yīng)提高運(yùn)營能力，加快開發(fā)、銷售，縮短周轉(zhuǎn)期，提高資產(chǎn)效率。反之，則償還能力越強(qiáng)。在“三駕馬車”中，社會消費(fèi)品零售總額89210億元，%；全社會固定資產(chǎn)投資137239億元，%；%。拉動經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車：出口，消費(fèi)，投資。對于債權(quán)人來說，安全性提高了。公司需保持較好的銷售和開發(fā)能力，逐步提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，收賬速度越快，發(fā)生壞賬的可能性就越小。這個(gè)指標(biāo)下降是以個(gè)綜合性的原因，受多種因素影響。 凈財(cái)務(wù)杠桿凈財(cái)務(wù)杠桿=凈負(fù)債/股東權(quán)益保利從07年實(shí)施資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案和增發(fā)人民幣普通股（A股）所以其所有者權(quán)益逐年增加，08年的凈負(fù)債較09年高，所有者權(quán)益居中所以凈財(cái)務(wù)杠桿較07年、09年較大，對財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率影響較大。萬科采取的是集中兼差異化戰(zhàn)略。（二）保利地產(chǎn)競爭優(yōu)勢分析房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是有兩部分組成的，一個(gè)是房產(chǎn)，另一個(gè)是地產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)中大部分房地產(chǎn)企業(yè)都涉及這兩個(gè)業(yè)務(wù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要有取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，后一個(gè)在競爭的市場環(huán)境下，基本上達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，每個(gè)企業(yè)沒有很大的差距，因此成本的差距主要取決于競標(biāo)的價(jià)格。此種模式的重心在于資源長期占有，反應(yīng)在財(cái)務(wù)上，首先就是巨量的存貨。（3）房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)下將面臨新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇，公司將爭取搶占行業(yè)革新和發(fā)展的制高點(diǎn)。（二）保利地產(chǎn)SWOT分析優(yōu)勢分析（1）公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。當(dāng)一個(gè)市場正在成長的時(shí)候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。兩者的區(qū)別：廉租房經(jīng)濟(jì)適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。買方討價(jià)還價(jià)的能力 企業(yè)作為供給方