【正文】 有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。2002年8月22日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會批準，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團公司和張克強等16位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2006年7月19日，經(jīng)中國證監(jiān)會核準，首次公開發(fā)行人民幣普通股（A股）15000萬股，每股面值1元。2009年公司實現(xiàn)銷售簽約433。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè)。同質(zhì)性：地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低，無法通過技術(shù)領先形成差異化，導致競爭手段單一，價格競爭不可避免。形象模糊：大型地產(chǎn)公司逐步加強了品牌建設，但是形象不突出，品牌形象模糊。供應商討價還價的能力我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應商，都密切關注這一市場。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。新進入者的威脅 （1）進入障礙。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應減少。（3）資本要求。 （4）政府政策。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房，廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。廉租房只租不售，而經(jīng)濟適用房用于出售。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。（1）同行企業(yè)的數(shù)量。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關重要的。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。（3）高額固定成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的產(chǎn)成品還沒有出來，這是個兩難的境界。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。劣勢分析（1）雖然有強大的大股東，但仍然缺乏足夠支撐長遠發(fā)展的大財團。一旦軍人式管理渙散，則保利地產(chǎn)如何保證快速執(zhí)行力將上升為重大挑戰(zhàn)。威脅分析（1）保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、競爭優(yōu)勢分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式典型的香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式是拿地——蓋房——銷售——物業(yè)一條龍滾動開發(fā)的模式，做“全能開發(fā)商”，簡單地說，就是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成。香港模式有其獨特的淵源，主要是香港狹小的地理環(huán)境造就，由于土地資源嚴重稀缺，因而資源為政府所壟斷，而大開發(fā)商則長期據(jù)有土地，充分開發(fā)，高價轉(zhuǎn)賣給消費者，從而賺取利潤。07美國地產(chǎn)商主要財務指標（單位：百萬美元）公司資產(chǎn)負債收入流動資產(chǎn)資產(chǎn)負債率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Pulte Hehoms10,5,9,8,%% Horton11,4,11,9,FALSE% lennar6,2,10,7,%% 保利地產(chǎn)采用了類似美國模式，即輕存貨，快出貨，周轉(zhuǎn)速度很快，但在中國由于沒有多元化融資渠道，主要靠負債，所以負債率很高。另外，由于開發(fā)模式和盈利模式的限制，銷售慢、周轉(zhuǎn)慢、周期長，對開發(fā)商資金鏈的考驗異常之殘酷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，投資投入非常之大，周期很長，一般需要財團力量支撐。這正是郎咸平教授援引以抨擊大陸開發(fā)商過于激進的使用財務杠桿的原因。第二，中國資本市場渠道和美國遠遠不能比，資本管制束縛太大。而根據(jù)筆者了解，另一家大地產(chǎn)商金地集團，目前也在不遺余力的推進地產(chǎn)進入金融化。保利地產(chǎn)的基本競爭策略是的集中化的競爭策略?！昂椭C生活、自然舒適”的品牌主張深入人心。以2008年為例，盡管銀根緊縮，但保利地產(chǎn)仍保持著較同行更具優(yōu)勢的融資能力。成本領先戰(zhàn)略強調(diào)以比較低的單位成本向?qū)r格敏感的顧客提供標準化產(chǎn)品。萬科發(fā)展的前十年是做“加法”—多元化，發(fā)展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產(chǎn)為主導，以貿(mào)易為基礎，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補充”的發(fā)展模式。具體而言，這種戰(zhàn)略，可以總結(jié)為“先做大再做強”，在保利地產(chǎn)大規(guī)模進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，保利地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和超常規(guī)的滾動開發(fā)來實現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，這也有異于萬科。保利地產(chǎn)之所以能犧牲利潤鋪張版圖，其基礎在于大股東與核心資源保障了資金的基本安全性。稅后利息率的高低主要是由資本市場決定。二、經(jīng)營盈利能力分析EVALUATING OPERATING MANAGEMENT200720082009Key Growth Rates:　　　　Annual Sales GrowthNA*%%　Annual Net Ine GrowthNA%%Key Profitability Ratios: 　　　　Sales / Sales%%%　Cost of Sales / Sales%%%　Gross Margin%%%　SGamp。我們可以看到09年的銷售增長率開始放緩，%，是收入增長率的三倍，不得不說這種收入增長的原因絕不是財務報告中所述簡單的是業(yè)務增長的原因，有很大部分還是企業(yè)放寬信用政策的原因，09年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為1,144,791,，這會為以后大量的壞賬的下伏筆，為企業(yè)埋下個定時炸彈。但我們覺得這個原因過于敷衍，我們開看到的是營業(yè)成本的增長率高于營業(yè)收入的增長率，很有可能是其拿地成本上升所致。A / Sales都成下降趨勢說明每一元銷售收入耗費的SGamp。其中08年銷售收入大幅增長，銷售毛利也高于07年，然而Net Ine Margin卻低于07年主要是因為Investment Ine / Sales在09年大幅降低造成的。 Receivables　Days39。 Amortization / Sales%%%以2009年年末財務報表數(shù)據(jù)為例：Working Capital Management:Operating Working Capital / Sales=Operating Working Capital Turnover= Sales/ Operating Working Capital =Accounts Receivable Turnover= Sales / Accounts Receivable=Inventory Turnover=Cost of sales / Inventory = / =Accounts Payable Turnover=Cost of sales / Accounts Payable = / =Days39。E Turnover=Sales / Net property, plant, and equipment = / =%Depreciation amp。（1）保利地產(chǎn)的應收賬款周轉(zhuǎn)率已遠遠高于其它業(yè)內(nèi)可比企業(yè)，資金回收情況較好。 (2)與行業(yè)其它企業(yè)相比，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率較高。顯然，保利地產(chǎn)的土地存貨比例遠超萬科。（2）雖然存貨每年都在大幅度增長，營運資金周轉(zhuǎn)率逐年呈上升趨勢，說明保利地產(chǎn)的營運資金管理水平較高?！緺I運能力分析結(jié)論】保利地產(chǎn)高速發(fā)展導致的負債率攀升，對公司的資金回籠、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)都提出較高要求。 (2)保利地產(chǎn)存貨取得時價格較低，跌價風險較小，但存貨的變現(xiàn)受公司的設計、銷售、宏觀環(huán)境等多方面因素影響，也具有一定的風險性。(2)盡管公司存貨不斷增多，但流動比率與速動比率依然保持逐年上升趨勢，另一個主要原因來自于流動負債相對數(shù)額的減少。從另一個角度反映企業(yè)的長期償債能力。資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率反映公司全部負債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務的能力越差?！緝攤芰Ψ治鼋Y(jié)論】保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率較高，但預收賬款和長期負債比例高，保利地產(chǎn)的債務較為安全，實際還款壓力小，實際負債率不高，因此其總體償債能力仍然較強。08年保利的經(jīng)營現(xiàn)金流量為7,590,472,，財務報告解釋說，因為08年土地回籠的資金低于土地購買的資金，我們可以理解為08年進行而來大量的土地采購，耗費了大量的現(xiàn)金，09年的現(xiàn)金增長比為200%，而經(jīng)營活動創(chuàng)造的現(xiàn)金流量去為1,144,791,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示一個經(jīng)濟循環(huán)期共55年到65年。 2007年，我國GDP為246619億元，%。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國十一條以及央行上調(diào)存款準備金率等抑制樓市過快發(fā)展，%的增長率增