基于財(cái)務(wù)報(bào)表的商業(yè)分析與公司估值(存儲(chǔ)版)
【正文】 年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已很難出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，%，至少和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持平。近兩年初，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。由我們的分析可得保利地產(chǎn)的公司價(jià)值仍有上升的空間，以下論述可從一個(gè)側(cè)面揭示這一原因。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從07年到09年都低于行業(yè)平均水平。產(chǎn)權(quán)比率反映所有者權(quán)益對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。(1)由于流動(dòng)資產(chǎn)中約有70%左右是存貨，保利地產(chǎn)存貨增長(zhǎng)較大，故流動(dòng)比率逐步提高，表現(xiàn)尚好。（1）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率與業(yè)內(nèi)水平相比較高。(1)保利地產(chǎn)從2007年以來存貨周轉(zhuǎn)率一直在增長(zhǎng)。 Payables= Accounts Payable / Average Cost of sales per day = / ()= LongTerm Asset Management:Net LongTerm Assets Turnover= Sales / (Total longterm assets—Noninterestbearing liabilities) = / (—)=—%Net LongTerm Assets / Sales= － / = %PPamp。三、營(yíng)運(yùn)能力分析EVALUATING INVESTMENT MANAGEMENT200720082009 Working Capital Management: Operating Working Capital / Sales%%% Operating Working Capital Turnover Accounts Receivable Turnover Inventory Turnover Accounts Payable Turnover Days39。amp。但我們覺得這樣一種解釋so敷衍。第二部分 會(huì)計(jì)分析一、 資產(chǎn)負(fù)債表的重整重整后的資產(chǎn)負(fù)債表凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)200920082007經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)： 應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款預(yù)付款項(xiàng)12,6,6,其他應(yīng)收款1,存貨60,40,28,長(zhǎng)期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)商譽(yù)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)合計(jì)74,48,36,經(jīng)營(yíng)負(fù)債： 應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款2,2,1,預(yù)收款項(xiàng)29,9,10,應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款2,3,3,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債3,4,2,預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債經(jīng)營(yíng)負(fù)債合計(jì)38,19,18,凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)36,28,17, 凈負(fù)債及股東權(quán)益200920082007金融負(fù)債： 短期借款長(zhǎng)期借款20,14,9,應(yīng)付債券4,4,金融負(fù)債合計(jì)24,18,9,金融資產(chǎn)： 貨幣資金15,5,4,交易性金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)合計(jì)15,5,4,凈負(fù)債9,12,5,股東權(quán)益： 實(shí)收資本（或股本）3,2,1,資本公積14,6,8,減：庫(kù)存股盈余公積未分配利潤(rùn)6,4,2,外幣報(bào)表折算差額歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)25,14,11,少數(shù)股東權(quán)益1,1,所有者權(quán)益合計(jì)26,15,12,凈負(fù)債及股東權(quán)益36,28,17,二、 利潤(rùn)表的重整重整后的利潤(rùn)表經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 2009 2008 2007一，營(yíng)業(yè)收入22, 15, 8, 減：營(yíng)業(yè)成本14, 9, 4, 二，毛利8, 6, 3, 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加2, 1, 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 三，主營(yíng)業(yè)收入4, 4, 1, 減：資產(chǎn)減值損失() 加：公允價(jià)值變動(dòng)收益()() 投資收益 四：稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5, 3, 2, 加：營(yíng)業(yè)收入 減：營(yíng)業(yè)外支出 五，稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5, 3, 2, 減：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得費(fèi)用1, 六，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)3, 2, 1, 金融活動(dòng)： 一，稅前利息費(fèi)用()()() 利息費(fèi)用減少所得稅()()()二，凈利息費(fèi)用()()()利潤(rùn)合計(jì) 稅前利潤(rùn)合計(jì)5, 4, 2, 所得稅費(fèi)用合計(jì)1, 1, 稅后凈利潤(rùn)合計(jì)4, 3, 1, 第三部分 財(cái)務(wù)分析一、資本盈利能力分析DECOMPOSING PROFITABILITY: DUPONT ALTERNATIVE200720082009 NOPAT / Sales%%%xSales / Net Assets=Operating ROA%%% Spread%%%xNet Financial Leverage=Financial Leverage Gain%%% ROE (Operating ROA + Spread * Net Financial Leverage)%%%以2009年年末財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Operating ROA= （NOPAT / Sales）x Sales / Net Assets =（）x（）=%ROE= Spread x Net Financial Leverage+ Operating ROA= （Operating ROA—Net Interest Expense after Tax/ Net Debt）x（Net Debt/Equity）+ Operating ROA=（%—（）/ 13,）x(,)+%=%【指標(biāo)分析】從上表中可以看出2008年保利的凈資產(chǎn)收益率最高，從數(shù)據(jù)上看這主要是因?yàn)?8年的財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率較高引起的而影響財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率的因素是稅后利息率，經(jīng)營(yíng)差異率，凈財(cái)務(wù)杠桿：杠桿貢獻(xiàn)率=（凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)利潤(rùn)率—稅后利息率）凈財(cái)務(wù)杠桿 稅后利息率稅后利息率=稅后利息/凈負(fù)債2007年2008年2009年稅后利息率%%%。由保利地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張并不斷擴(kuò)張其經(jīng)營(yíng)地域的來看，保利地產(chǎn)實(shí)行的是集中化戰(zhàn)略，始終以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。波特的一般戰(zhàn)略理論，企業(yè)可以從三個(gè)基本點(diǎn)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成本領(lǐng)先、差異化、集中化。下面是三大地產(chǎn)商2006年以來土地成本(截至2008年年報(bào)，單位:元/平方米)土地成本招商地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)2006200720082006年至今二是保利地產(chǎn)總是能夠利用其母公司的資源優(yōu)勢(shì)拿到城市中心地帶或者地理位置非常優(yōu)越、可復(fù)制性弱的土地，這就決定他的產(chǎn)品采用集中化戰(zhàn)略，保利充分利用地理位置的優(yōu)越性，在項(xiàng)目開發(fā)、社區(qū)建設(shè)方面無不彰顯人與自然、人與建筑、人與人、人與社會(huì)之間的“和諧共生”關(guān)系。不過，資金鏈的問題已經(jīng)讓不少開發(fā)商被迫想辦法轉(zhuǎn)型，比如恒大的股權(quán)融資自救。香港四大開發(fā)商的負(fù)債率常年集體保持在20%左右。因而美國(guó)模式的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，首先是負(fù)債率的高企，但同時(shí)負(fù)債結(jié)構(gòu)多元化，其次是輕存貨，快出貨（如下表）。（4）保利地產(chǎn)激進(jìn)的擴(kuò)張可以帶來資產(chǎn)規(guī)模的急速擴(kuò)張，但并不代表公司能夠長(zhǎng)期保持高回報(bào)率，公司的盈利模式是否能夠給公司帶來比較穩(wěn)定回報(bào)還需觀察。威權(quán)的扁平化的管理，在企業(yè)成長(zhǎng)階段行之有效，但從長(zhǎng)期看，必然會(huì)形成強(qiáng)烈的侄桔。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%。通過對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力和超額利潤(rùn)，必然積極投身競(jìng)爭(zhēng)。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服
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