基于博弈論視角分析我國經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行失敗的過程(編輯修改稿)
2025-07-24 20:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 競標(biāo)與不競標(biāo)。假設(shè)市場上只有兩家開發(fā)商，并且任何一家都只會選擇單獨承建經(jīng)濟適用房項目，這樣，這兩家開發(fā)商就可以代表現(xiàn)實中承建了經(jīng)濟適用房項目和未承建的兩類開發(fā)商，并假設(shè)兩家開發(fā)商必有一家中標(biāo)承建。所以，如果此開發(fā)商不競標(biāo)經(jīng)濟適用房項目，那么必然由另一開發(fā)商取得，博弈結(jié)束；如果選擇競標(biāo)，未中標(biāo)情況與不競標(biāo)相同，所以只考慮中標(biāo)的情況。然后，開發(fā)商考慮是否將經(jīng)濟適用房“變相”開發(fā)和銷售。所謂“變相”，一是指在建筑規(guī)格上進行一定超標(biāo)，如擴大房屋面積，這樣價格就能有所提高；二是開發(fā)商虛報成本，擴大成本基數(shù)，由此按成本的3%定價時就能再次提高價格?？傊兿嗟哪康氖鞘归_發(fā)商獲得遠高于法定3%的利潤。博弈的第三階段，由符合政策標(biāo)準(zhǔn)的購房者決定是否購買經(jīng)濟適用房。在這一階段存在著不對稱信息因素：即購房者決定買或不買時并不知道開發(fā)商上一階段的選擇，即開發(fā)商是否對經(jīng)濟適用房進行了“變相”。不買，購房者的收益為零；買，購房者的收益取決于經(jīng)濟適用房的價格(是真實價格還是變相后提高了的價格)和購買到的概率(未變相時買到的概率較大)，而價格和概率的不同都取決于上一階段開發(fā)商是否將經(jīng)濟適用房變相的選擇。經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行的博弈過程如下圖所示：如上圖所示,在博弈的第三階段,雖然購房者不知道開發(fā)商是否在經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售過程中進行了變相,但是理性的購房者不會做出不買的決定。因為不論開發(fā)商是否變相,購買者的收益雖有不同,但不買的收益都是零,所以購房者必然選擇購買經(jīng)濟適用房。博弈第二階段的第二步，即開發(fā)商在選擇了競標(biāo)建設(shè)經(jīng)濟適用房后，必然會將其變相開發(fā)和銷售。因為變相開發(fā)、銷售能給開發(fā)商帶來更高的利潤率，同時由于信息不對稱，政府和公眾根本無法得知開發(fā)商的真實成本，加之制度缺陷造成的監(jiān)管不嚴(yán)，開發(fā)商不會為隱藏信息受到懲罰。雖然變相行為會擠出一定的商品房需求并帶來一定成本，但由于變相能帶來高額利潤，即使自己不變相，其他開發(fā)商也會變相。并且所有開發(fā)商均面對同一個需求市場，所以不論自己是否變相，都將承擔(dān)其他開發(fā)商變相而造成的擠出(因為商品房市場是統(tǒng)一的)。在這種情況下，所有開發(fā)商最終都會選擇變相開發(fā)和銷售經(jīng)濟適用房。博弈第二階段的第一步，開發(fā)商是否選擇競標(biāo)經(jīng)濟適用房項目，這取決于圖中結(jié)果⑥和結(jié)果②兩種選擇下得益大小的比較，用結(jié)果⑥中開發(fā)商的得益減去結(jié)果②中的得益，如果結(jié)果大于零，則開發(fā)商會選擇參與經(jīng)濟適用房項目，若小于零，則相反。事實表明，該結(jié)果總是大于零的。因此，只要地方政府決定建設(shè)經(jīng)濟適用房，最終結(jié)果必然是，競標(biāo)獲得開發(fā)權(quán)的開發(fā)商會將經(jīng)濟適用房變相開發(fā)和銷售，而
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