基于博弈論視角分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行失敗的過(guò)程(編輯修改稿)
2025-07-24 20:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 競(jìng)標(biāo)與不競(jìng)標(biāo)。假設(shè)市場(chǎng)上只有兩家開(kāi)發(fā)商，并且任何一家都只會(huì)選擇單獨(dú)承建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，這樣，這兩家開(kāi)發(fā)商就可以代表現(xiàn)實(shí)中承建了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和未承建的兩類(lèi)開(kāi)發(fā)商，并假設(shè)兩家開(kāi)發(fā)商必有一家中標(biāo)承建。所以，如果此開(kāi)發(fā)商不競(jìng)標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，那么必然由另一開(kāi)發(fā)商取得，博弈結(jié)束；如果選擇競(jìng)標(biāo)，未中標(biāo)情況與不競(jìng)標(biāo)相同，所以只考慮中標(biāo)的情況。然后，開(kāi)發(fā)商考慮是否將經(jīng)濟(jì)適用房“變相”開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。所謂“變相”，一是指在建筑規(guī)格上進(jìn)行一定超標(biāo)，如擴(kuò)大房屋面積，這樣價(jià)格就能有所提高；二是開(kāi)發(fā)商虛報(bào)成本，擴(kuò)大成本基數(shù)，由此按成本的3%定價(jià)時(shí)就能再次提高價(jià)格?？傊兿嗟哪康氖鞘归_(kāi)發(fā)商獲得遠(yuǎn)高于法定3%的利潤(rùn)。博弈的第三階段，由符合政策標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者決定是否購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。在這一階段存在著不對(duì)稱(chēng)信息因素：即購(gòu)房者決定買(mǎi)或不買(mǎi)時(shí)并不知道開(kāi)發(fā)商上一階段的選擇，即開(kāi)發(fā)商是否對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了“變相”。不買(mǎi)，購(gòu)房者的收益為零；買(mǎi)，購(gòu)房者的收益取決于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格(是真實(shí)價(jià)格還是變相后提高了的價(jià)格)和購(gòu)買(mǎi)到的概率(未變相時(shí)買(mǎi)到的概率較大)，而價(jià)格和概率的不同都取決于上一階段開(kāi)發(fā)商是否將經(jīng)濟(jì)適用房變相的選擇。經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的博弈過(guò)程如下圖所示：如上圖所示,在博弈的第三階段,雖然購(gòu)房者不知道開(kāi)發(fā)商是否在經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行了變相,但是理性的購(gòu)房者不會(huì)做出不買(mǎi)的決定。因?yàn)椴徽撻_(kāi)發(fā)商是否變相,購(gòu)買(mǎi)者的收益雖有不同,但不買(mǎi)的收益都是零,所以購(gòu)房者必然選擇購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。博弈第二階段的第二步，即開(kāi)發(fā)商在選擇了競(jìng)標(biāo)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房后，必然會(huì)將其變相開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。因?yàn)樽兿嚅_(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更高的利潤(rùn)率，同時(shí)由于信息不對(duì)稱(chēng)，政府和公眾根本無(wú)法得知開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本，加之制度缺陷造成的監(jiān)管不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)為隱藏信息受到懲罰。雖然變相行為會(huì)擠出一定的商品房需求并帶來(lái)一定成本，但由于變相能帶來(lái)高額利潤(rùn)，即使自己不變相，其他開(kāi)發(fā)商也會(huì)變相。并且所有開(kāi)發(fā)商均面對(duì)同一個(gè)需求市場(chǎng)，所以不論自己是否變相，都將承擔(dān)其他開(kāi)發(fā)商變相而造成的擠出(因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)是統(tǒng)一的)。在這種情況下，所有開(kāi)發(fā)商最終都會(huì)選擇變相開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房。博弈第二階段的第一步，開(kāi)發(fā)商是否選擇競(jìng)標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，這取決于圖中結(jié)果⑥和結(jié)果②兩種選擇下得益大小的比較，用結(jié)果⑥中開(kāi)發(fā)商的得益減去結(jié)果②中的得益，如果結(jié)果大于零，則開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇參與經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，若小于零，則相反。事實(shí)表明，該結(jié)果總是大于零的。因此，只要地方政府決定建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，最終結(jié)果必然是，競(jìng)標(biāo)獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商會(huì)將經(jīng)濟(jì)適用房變相開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，而
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