【文章內(nèi)容簡介】 83。 銷售收入的測11 / 62定 項目經(jīng)濟效益分析 盈利能力 內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期第 7章項目風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析方法12 / 62 項目風(fēng)險分析 盈虧平衡分析 敏感性分析第 8章可行性研究結(jié)論參考文獻(xiàn)60后記62第 1章 緒 論13 / 62 可行性研究在國內(nèi)外研究情況分析 可行性研究在國外的研究情況分析可行性研究是在 20 世紀(jì)前葉隨著社會生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟管理、統(tǒng)計等科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。早在上世紀(jì) 30 年代，美國開發(fā)田納西流域時就開始試行，作為流域開發(fā)規(guī)劃的重要階段納入開發(fā)程序，使工程建設(shè)得以順利進行，取得了良好的經(jīng)濟效益。上世紀(jì) 50 年代以來，隨著新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商也越來越重視可行性研究工作，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策必須完成的工作階段。在房地產(chǎn)項目可行性研究中，首先，它吸收了科學(xué)技術(shù)的最新成果，如把電子計算機、遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)用于房地產(chǎn)項目的可行性研究中:其次，運用了最新經(jīng)濟科學(xué)理論，如計量經(jīng)濟學(xué)，數(shù)量經(jīng)濟學(xué)，技術(shù)經(jīng)濟學(xué)，市場預(yù)測學(xué)和系統(tǒng)論，以及經(jīng)濟效益理論與方法，用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。再次，房地產(chǎn)項目可行性研究還吸收了現(xiàn)代管理科學(xué)理論，如企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等，把它們用于降低投資成本和提高投資收益率。在房地產(chǎn)項目可行性研究的前沿領(lǐng)域，一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等不同方面對房地產(chǎn)項目投資的可行性進行了一定的開拓性研究。(1) 認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反復(fù)優(yōu)化的過程。(2) 認(rèn)為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法，通過這種分析方法可測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。(3)Gagl。 認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中應(yīng)加強對風(fēng)險的分析和認(rèn)識，以免出現(xiàn)決策失誤。同時他把風(fēng)險分成三類:財務(wù)風(fēng)險 (financialrisk)，它是由不同財務(wù)管理方式引起的使用貸款的風(fēng)險?？杀ｏL(fēng)險 (insurablerisk)，它是由于自然災(zāi)害引起的損失導(dǎo)致的風(fēng)險，它可以轉(zhuǎn)嫁14 / 62給保險公司。經(jīng)營風(fēng)險 (businessrisk)，它是由于決策者做出不恰當(dāng)?shù)臎Q策，或者錯誤判斷而帶來的風(fēng)險。它們是可行性研究中要重要考慮的因素。此外聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織 (UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟。 可行性研究在國內(nèi)的研究情況分析自 1979 年開始，可行性研究的概念內(nèi)容和方法被逐步介紹到我國，并運用于工業(yè)項目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟分折。在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步比較晚，20 世紀(jì) 80 年代末開始推廣房地產(chǎn)項目可行性研究，進入 20 世紀(jì) 90 年代以后，房地產(chǎn)項目可行性研究進入快速發(fā)展的階段。我國房地產(chǎn)項目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，1981 年國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序” 。1983 年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》 。1987 年頒發(fā)了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 。1993 年 4 月國家計委發(fā)出《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，在投資領(lǐng)域要明確投資主體，建立嚴(yán)格的投資決策風(fēng)險責(zé)任制，強化投資風(fēng)險約束機制，誰投資決策誰承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險。2022 年，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 。在我國房地產(chǎn)項目可行性分析的理論研究方面，主要有以下幾種具有代表性的觀點主張:(1)陳傳釗在《房地產(chǎn)項目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》中，認(rèn)為在進行房地產(chǎn)項目可行性研究時需要運用很多的信息數(shù)據(jù)，而其中很多數(shù)據(jù)的可變性和不確定性較強，為了提高可行性分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，建議采用計算機等高科技手段，并且提出了可行性分析計算機軟件程序的設(shè)計思路。(2)張先玲在《論加強房地產(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性闡述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測、及時采取措施積極應(yīng)對是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的有效方法。15 / 62雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。 本文研究的主要內(nèi)容 本文運用房地產(chǎn)項目可行性研究的理論和方法，對福達(dá)城邦住宅小區(qū)項目進行了充分的市場調(diào)查分析，確立了該項目的市場定位，明確了該項目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品形態(tài)以及價格策略，并在此基礎(chǔ)上對該項目的成本和收入進行了估算，然后利用項目的投資計劃以及現(xiàn)金流量表等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對該項目進行了財務(wù)評價，從而得出該項目是否可行的結(jié)論。本文將按照市場分析、成本和收入估算、財務(wù)評價這一條主線對福達(dá)城邦住宅小區(qū)項目的投資收益和風(fēng)險作出評價，以決定該項目是否可行。 本文研究的主要方法 在市場研究分析中，本文利用 SWOT 分析模型對福達(dá)城邦住宅小區(qū)項目進行了優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅的分析，為該項目的準(zhǔn)確定位打下了堅實基礎(chǔ)。 在財務(wù)評價中，根據(jù)該項目的投資計劃以及資金安排表，運用現(xiàn)金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等數(shù)學(xué)方法和模型，對福達(dá)城邦住宅小區(qū)項目的盈利能力、清償能力和不確定性進行了詳細(xì)的評價。第 2章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目概述16 / 62 房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)是指土地以及建筑等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物?；蛘唠m然可以分離，但是分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物 [3]。 房地產(chǎn)開發(fā)含義房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商） ，以贏利為目的的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第 2 條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)在市場上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項，但在設(shè)計以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。 可行性研究概述 可行性研究的概念可行性研究是項目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項目投資決策前對工程建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法和工作階段。 所謂建設(shè)項目的可行性研究，即所謂“以行得通的方案研究” 。通常指的是在投資決策前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等各方面情況進行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對各種可能擬定的技術(shù)方案和建設(shè)方案進行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析與比較論證；對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性、適用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)可能性和可行性，從而確定該項目是否應(yīng)該投資，如何投資；是繼續(xù)投資使之進17 / 62入項目開發(fā)建設(shè)的下一個階段，還是就此終止不投資等，為項目的投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)，為下一步研究工作的開展打好基礎(chǔ) [4]。 房地產(chǎn)項目可行性研究的階段劃分 可行性研究是房地產(chǎn)項目建設(shè)前期的調(diào)查研究。一個項目從提出設(shè)想到實施投資建設(shè)，要進行一系列分析研究工作。按其工作內(nèi)容大體上可劃分為如下幾個階段: 其主要任務(wù)在于尋找投資機會，為建設(shè)項目的投資方向提出建議；在一個確定的地區(qū)，以資源條件和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，選擇投資項目，尋找最有利的投資機會。在這個階段要提供可能進行投資建設(shè)的項目。如果投資者認(rèn)為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作是比較粗糙的，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。一般根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時的市場價來估算項目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費。這一階段對項目投資和開發(fā)成本、項目收益及利潤的估算精度都較低，誤差可高達(dá) 30%左右。這一階段投入的費用約占項目總投資的 %—1%，所需時間 1—2 個月左右。機會研究又可分為一般機會研究和具體項目的機會研究兩種類型:一般機會研究是針對一個地區(qū)為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向(地點)進行的研究；具體項目的機會研究則是在一般機會研究基礎(chǔ)上，對按已選定的投資地點提出的具體投資項目所進行的機會研究。對大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。 房地產(chǎn)投資項目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之前，先進行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結(jié)論，初步判明項目投資是否可行,決定是否進行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于機會研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究,它與可行性研究的區(qū)別主要在于獲取資料的詳細(xì)程度不同，計算結(jié)果精度不同，分析深度不同。對一些中小型投資項目,或某些機會研究成果已獲足夠資料的項目，往往就越過初步可行性研究階段，直接跨入可行性研18 / 62究階段。初步可行性研究階段對投資與成本估算的精度稍高于機會研究成果,誤差范圍大致在 20%左右,所需費用占投資總額的 %%,時間在 2 個月左右。 可行性研究階段又稱詳細(xì)可行性研究階段，是房地產(chǎn)項目可行性研究全過程中最重要的一個組成部分。這一階段將占有大量的原始資料，對擬投資項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟論證。這一階段研究的問題主要包括:市場研究，主要是擬開發(fā)項目的市場供需情況，市場價格等問題的調(diào)查研究；環(huán)境分析，包括擬開發(fā)項目所面對的產(chǎn)業(yè)政策、限制條件及資源狀況等軟硬環(huán)境的研究；規(guī)劃研究，指項目規(guī)劃設(shè)計方案的比較研究；進度安排，包括從籌建到規(guī)劃設(shè)計，工程施工、竣工到交付使用等整個項目投資建設(shè)過程的進度計劃；項目成本及投資估算，財務(wù)分析，包括項目籌資方案分析、項目資金平衡分析、項目現(xiàn)金流量、收益分析以及償債能力的分析等；項目經(jīng)濟效果估算，包括項目銷售、轉(zhuǎn)讓、租賃的單價及面積估算、稅金估算、收入及純收入估算