【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 83。 銷售收入的測(cè)11 / 62定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 盈利能力 內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期第 7章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析方法12 / 62 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 敏感性分析第 8章可行性研究結(jié)論參考文獻(xiàn)60后記62第 1章 緒 論13 / 62 可行性研究在國內(nèi)外研究情況分析 可行性研究在國外的研究情況分析可行性研究是在 20 世紀(jì)前葉隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理、統(tǒng)計(jì)等科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。早在上世紀(jì) 30 年代，美國開發(fā)田納西流域時(shí)就開始試行，作為流域開發(fā)規(guī)劃的重要階段納入開發(fā)程序，使工程建設(shè)得以順利進(jìn)行，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。上世紀(jì) 50 年代以來，隨著新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實(shí)、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商也越來越重視可行性研究工作，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須完成的工作階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，首先，它吸收了科學(xué)技術(shù)的最新成果，如把電子計(jì)算機(jī)、遙控遙測(cè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中:其次，運(yùn)用了最新經(jīng)濟(jì)科學(xué)理論，如計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場(chǎng)預(yù)測(cè)學(xué)和系統(tǒng)論，以及經(jīng)濟(jì)效益理論與方法，用于科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。再次，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還吸收了現(xiàn)代管理科學(xué)理論，如企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等，把它們用于降低投資成本和提高投資收益率。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的前沿領(lǐng)域，一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等不同方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行了一定的開拓性研究。(1) 認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化的過程。(2) 認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法，通過這種分析方法可測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。(3)Gagl。 認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析和認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。同時(shí)他把風(fēng)險(xiǎn)分成三類:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) (financialrisk)，它是由不同財(cái)務(wù)管理方式引起的使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)?？杀ｏL(fēng)險(xiǎn) (insurablerisk)，它是由于自然災(zāi)害引起的損失導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，它可以轉(zhuǎn)嫁14 / 62給保險(xiǎn)公司。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) (businessrisk)，它是由于決策者做出不恰當(dāng)?shù)臎Q策，或者錯(cuò)誤判斷而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它們是可行性研究中要重要考慮的因素。此外聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織 (UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國外己經(jīng)比較成熟。 可行性研究在國內(nèi)的研究情況分析自 1979 年開始，可行性研究的概念內(nèi)容和方法被逐步介紹到我國，并運(yùn)用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分折。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步比較晚，20 世紀(jì) 80 年代末開始推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)入快速發(fā)展的階段。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，1981 年國家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序” 。1983 年國家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 。1987 年頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 。1993 年 4 月國家計(jì)委發(fā)出《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，在投資領(lǐng)域要明確投資主體，建立嚴(yán)格的投資決策風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，誰投資決策誰承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。2022 年，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論研究方面，主要有以下幾種具有代表性的觀點(diǎn)主張:(1)陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，而其中很多數(shù)據(jù)的可變性和不確定性較強(qiáng)，為了提高可行性分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并且提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。(2)張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析特殊性的研究》中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的特殊性闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測(cè)、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì)是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。15 / 62雖然在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。 本文研究的主要內(nèi)容 本文運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的理論和方法，對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，確立了該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確了該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品形態(tài)以及價(jià)格策略，并在此基礎(chǔ)上對(duì)該項(xiàng)目的成本和收入進(jìn)行了估算，然后利用項(xiàng)目的投資計(jì)劃以及現(xiàn)金流量表等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而得出該項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。本文將按照市場(chǎng)分析、成本和收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)這一條主線對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)，以決定該項(xiàng)目是否可行。 本文研究的主要方法 在市場(chǎng)研究分析中，本文利用 SWOT 分析模型對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，為該項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，根據(jù)該項(xiàng)目的投資計(jì)劃以及資金安排表，運(yùn)用現(xiàn)金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等數(shù)學(xué)方法和模型，對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和不確定性進(jìn)行了詳細(xì)的評(píng)價(jià)。第 2章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概述16 / 62 房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)是指土地以及建筑等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物?；蛘唠m然可以分離，但是分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物 [3]。 房地產(chǎn)開發(fā)含義房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商） ，以贏利為目的的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第 2 條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)在市場(chǎng)上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。 可行性研究概述 可行性研究的概念可行性研究是項(xiàng)目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項(xiàng)目投資決策前對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法和工作階段。 所謂建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，即所謂“以行得通的方案研究” 。通常指的是在投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對(duì)各種可能擬定的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)可能性和可行性，從而確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，如何投資；是繼續(xù)投資使之進(jìn)17 / 62入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的下一個(gè)階段，還是就此終止不投資等，為項(xiàng)目的投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)，為下一步研究工作的開展打好基礎(chǔ) [4]。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分 可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期的調(diào)查研究。一個(gè)項(xiàng)目從提出設(shè)想到實(shí)施投資建設(shè)，要進(jìn)行一系列分析研究工作。按其工作內(nèi)容大體上可劃分為如下幾個(gè)階段: 其主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向提出建議；在一個(gè)確定的地區(qū)，以資源條件和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，選擇投資項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。在這個(gè)階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目。如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作是比較粗糙的，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。一般根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來估算項(xiàng)目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費(fèi)。這一階段對(duì)項(xiàng)目投資和開發(fā)成本、項(xiàng)目收益及利潤的估算精度都較低，誤差可高達(dá) 30%左右。這一階段投入的費(fèi)用約占項(xiàng)目總投資的 %—1%，所需時(shí)間 1—2 個(gè)月左右。機(jī)會(huì)研究又可分為一般機(jī)會(huì)研究和具體項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究?jī)煞N類型:一般機(jī)會(huì)研究是針對(duì)一個(gè)地區(qū)為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向(地點(diǎn))進(jìn)行的研究；具體項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究則是在一般機(jī)會(huì)研究基礎(chǔ)上，對(duì)按已選定的投資地點(diǎn)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費(fèi)較長的時(shí)間。為了避免不必要的時(shí)間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對(duì)一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行,決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究,它與可行性研究的區(qū)別主要在于獲取資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果精度不同，分析深度不同。對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目,或某些機(jī)會(huì)研究成果已獲足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過初步可行性研究階段，直接跨入可行性研18 / 62究階段。初步可行性研究階段對(duì)投資與成本估算的精度稍高于機(jī)會(huì)研究成果,誤差范圍大致在 20%左右,所需費(fèi)用占投資總額的 %%,時(shí)間在 2 個(gè)月左右。 可行性研究階段又稱詳細(xì)可行性研究階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究全過程中最重要的一個(gè)組成部分。這一階段將占有大量的原始資料，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。這一階段研究的問題主要包括:市場(chǎng)研究，主要是擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)供需情況，市場(chǎng)價(jià)格等問題的調(diào)查研究；環(huán)境分析，包括擬開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的產(chǎn)業(yè)政策、限制條件及資源狀況等軟硬環(huán)境的研究；規(guī)劃研究，指項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的比較研究；進(jìn)度安排，包括從籌建到規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程施工、竣工到交付使用等整個(gè)項(xiàng)目投資建設(shè)過程的進(jìn)度計(jì)劃；項(xiàng)目成本及投資估算，財(cái)務(wù)分析，包括項(xiàng)目籌資方案分析、項(xiàng)目資金平衡分析、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、收益分析以及償債能力的分析等；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果估算，包括項(xiàng)目銷售、轉(zhuǎn)讓、租賃的單價(jià)及面積估算、稅金估算、收入及純收入估算