【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前的組織準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料、數(shù)據(jù)收集、意見反饋 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇 詳細(xì)研究 編寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 可行性研究的主要依據(jù) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)濟(jì)預(yù)算 融資方案 風(fēng)險(xiǎn)分析 得 出結(jié)論 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 撫順市其仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 9 月成立，注冊(cè)資金 7800 萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。經(jīng)營(yíng)范圍 :房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等。公司 成立幾年來(lái)，立足撫順市，吸取先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和科學(xué)高效的管理方法，打造誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效、開拓創(chuàng)新的企業(yè)精神，建立了一支擁有各類工程專業(yè)技術(shù)人員和懂管理、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。下設(shè)業(yè)務(wù)發(fā)展部、市場(chǎng)開發(fā)部、項(xiàng)目經(jīng)理部、質(zhì)量安全部、工程部、材料部、人力資源部、公關(guān)合同部、審計(jì)部、結(jié)算部、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、法律顧問(wèn)室、物業(yè)管理公司等 14 個(gè)部室分公司。其仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是撫順市新興企業(yè)，在城市發(fā)展加快腳步的同時(shí)，企業(yè)一步步的成長(zhǎng)，終于獨(dú)當(dāng)一面得到“幸福里”項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將在未來(lái)為撫順人民建設(shè)更多 溫馨舒適的生活商務(wù)住宅，迅猛壯大。 項(xiàng)目提出背景 撫順 市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有 了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城市 面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn) 撫順 市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度 ，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。 為進(jìn)一步加快 撫順 市城區(qū)，特別是中心區(qū)的改造步伐，改善人民群眾的生活環(huán)境，提升城市形象， 撫順市市委市政府決定加快市區(qū)規(guī)劃改造，在以“三 個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)的前提下，統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、改革管理體制，對(duì)中心城區(qū)項(xiàng)目，基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化、土地國(guó)有化、管理社區(qū)化、城鄉(xiāng)一體化的總體目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城市一體化管理。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 位置 撫順市幸福里 項(xiàng)目位 于撫順 市 新?lián)釁^(qū) 道街社區(qū)九道街東西兩側(cè)，南靠新?lián)崧罚迸R中和路 。土地平整，性質(zhì)為城市建設(shè)用地，項(xiàng) 目 在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 新?lián)釁^(qū)作為城市發(fā)展的行政、商業(yè)、教育 中心，該小區(qū)地處 撫順 市城市規(guī)劃建設(shè)和重點(diǎn)開發(fā)地段。環(huán)境幽雅，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是居民區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想徐曉昶 ： 幸福里項(xiàng)目可行性研究 14 位置。 項(xiàng)目 基本數(shù)據(jù) 幸福里 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 21100 ㎡ ，總建筑面積共 49083 ㎡，其中住宅 29488 ㎡，公共建筑 16002 ㎡，商務(wù)公寓 1956 ㎡，附屬面積 836 ㎡，地下室 800 ㎡，容積率為 ,綠地率為 25%，戶型范圍 50125 ㎡。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1） 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn) 業(yè)政策 2020 年以來(lái)，中央根據(jù)形勢(shì)變化，適時(shí)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了減免住房交易稅費(fèi)、調(diào)整住房貸款首付比例和利率政策。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上還提出了 2020 年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，確保在保增長(zhǎng)上下功夫。任務(wù)中指出，要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。無(wú)疑，重中房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)調(diào)整政策，力保房地產(chǎn)業(yè)的健康運(yùn)行是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要一步棋。 房地產(chǎn)業(yè)作為我 國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利十保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利十滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利十實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出“發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)等功能”。根據(jù)國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2020 年本 )》，本項(xiàng)目建設(shè)符合第 25 款“其他服務(wù)業(yè)”第 1 條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的中小超市、便利店、專 業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”，第19 款“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，將“經(jīng)濟(jì)實(shí)用商品住宅”列為當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 因此撫順其仕房地產(chǎn)有限公司充分依托公司雄厚的實(shí)力開發(fā)建設(shè)幸福里項(xiàng)目，能夠?yàn)閾犴樖忻裉峁﹥?yōu)美、舒適的居住和生活環(huán)境，提升市民生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。 2） 項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃 自 2020 年以來(lái)，壽光市為響應(yīng)國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，為進(jìn)一步提高壽光市市民居住水平和居住質(zhì)量，促進(jìn)交易活躍，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 發(fā)展，出臺(tái)了《壽光市人民政府關(guān)十支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，該《意見》在改革改進(jìn)現(xiàn)行管理制度和工作規(guī)則，提高行政審批效率，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序，加大行政性收費(fèi)優(yōu)惠及財(cái)稅、金融支持力度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和行業(yè)自律等，較以往規(guī)定均有重大實(shí)質(zhì)性突破，明確規(guī)定了提高房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻的標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約集約用地所享受的優(yōu)惠，取消預(yù)售款監(jiān)管收費(fèi) 。進(jìn)一步規(guī)范和簡(jiǎn)化了行政審批程序，縮短審批辦結(jié)時(shí)限，提高審批效率 。緩收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，暫停收取城市建設(shè)綜合開發(fā)費(fèi)、沿河收益配套費(fèi)，調(diào)整防空地下室 易地建設(shè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房繳納的稅費(fèi)視不同情況給予財(cái)政補(bǔ)貼，適當(dāng)放寬公積金貸款條件等 。 這一系列有利政策有利于撫順市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利十推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。本項(xiàng)目可健全、提升撫順市的居民居住水平，滿足居民居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。 3） 項(xiàng)目的建設(shè)是改善城市環(huán)境、建設(shè)現(xiàn)代化園林城市的迫切需要 創(chuàng)建國(guó)家級(jí)園林城市、推動(dòng)城市化進(jìn)程是濰坊市委、市政府確定的奮一斗目標(biāo)，圍繞這一目標(biāo)，市政府也積極響應(yīng)，投入大量資金、人力 和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時(shí)，城市急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后的矛后也口益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能夠適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要實(shí)現(xiàn)市委市市政府提出的目標(biāo)，必須加快城市改造步伐。 4） 項(xiàng)目的建設(shè)是加快城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇。 任何一個(gè)城市的發(fā)展，都要經(jīng)過(guò)一個(gè)從初生到快速發(fā)展到成熟的過(guò)程。撫順市作為遼寧的老工業(yè)基地城市，正處十快速發(fā)展的時(shí)期，這就決定了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都要適應(yīng)快速發(fā)展的要求。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，工 業(yè)企業(yè)逐步外遷，商貿(mào)服務(wù)業(yè)將會(huì)迅速興起，必然會(huì)給城市帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇和就業(yè)機(jī)遇。同時(shí)城市組成結(jié)構(gòu)及人員素質(zhì)在很大程度上決定了城市的整體形象，是城市發(fā)展活力的具體體現(xiàn)。因此加快城市改造增強(qiáng)城市整體活力的重要途徑和必然選擇。 5） 項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 房地產(chǎn)建設(shè)生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等 50 多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，住宅業(yè)是一 項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，住宅銷售增長(zhǎng) 10%，可帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) %。因此，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施將極大的促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) [4]。 徐曉昶 ： 幸福里項(xiàng)目可行性研究 16 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)撫順市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，幸福里項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 市場(chǎng)綜合分析 宏觀政策分析 從 1999 年 9 月 21 口起，國(guó)家將個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房公積金貸款的最長(zhǎng)期限從 20 年延長(zhǎng)到 30 年，并推出了多種住房消費(fèi)貸款方式， 制定實(shí)施了減免房地產(chǎn)交易稅，發(fā)展和完善房屋交易中介機(jī)構(gòu)等一系列優(yōu)惠政策和措施，增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)的信心和購(gòu)買力。 現(xiàn)今中央根據(jù)形勢(shì)變化，適時(shí)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。為把居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消費(fèi)動(dòng)力，自 2020 年 9 月份以來(lái)央行已連續(xù)四次降低利率、二次降低存款準(zhǔn)備全率，兩次雙率同時(shí)下調(diào)。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了減免住房交易稅費(fèi)、調(diào)整住房貸款首付比例。本項(xiàng)目所在地市也出臺(tái)了支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“ 33 條”政策措施，據(jù)悉省里也將出臺(tái)相關(guān)政策，這些都是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好政策，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的刺激作用。 從目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看，在當(dāng)前“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的政策背景下，普通購(gòu)房者的信心必然會(huì)進(jìn)一步堅(jiān)定。特別是相對(duì)十外地的房產(chǎn)政策，應(yīng)該說(shuō)，項(xiàng)目所在地市的契稅、營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)貼的力度更大，會(huì)直接刺激房產(chǎn)交易，拉動(dòng)房產(chǎn)流通。由于契稅補(bǔ)貼是針對(duì)新建商品房，而營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)貼也要在出售舊房并在購(gòu)買新時(shí)才能兌現(xiàn)，所以政策的效果會(huì)更多的體現(xiàn)在商品房市場(chǎng)，購(gòu)房入戶政策對(duì)一些購(gòu)房者也有較大吸引力。 隨著國(guó)家積極的財(cái)政政策和適 度寬松的貨幣政策的實(shí)施，特別是財(cái)政補(bǔ)貼等政策的落實(shí)到位，預(yù)計(jì)市區(qū)商品房會(huì)有明顯提升。 撫順市概況 撫順地處 遼寧 東部山區(qū)，地理位置優(yōu)越，東與 吉林省 接壤，西距省會(huì) 沈陽(yáng) 市 45公里，北與 鐵嶺 毗鄰，南與 本溪 相望。距 沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 40 公里 ，距 營(yíng)口 海港 200公里，距 大連 海港 400 公里，均有高速公路和 鐵路 相連，交通十分便利 。 撫順市下轄四區(qū)三縣和兩個(gè)開發(fā)區(qū)。四區(qū) 為新?lián)釁^(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)。三縣包括：撫順縣、新賓滿族自治縣、清原滿族自治縣。兩個(gè)開發(fā)區(qū)為 撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、撫順勝利經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全地區(qū)有街道 34 個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 47 個(gè)、居委會(huì) 400 個(gè)、村委會(huì) 959 個(gè)。撫順是多民族雜散居地區(qū)，民族總數(shù)為 34 個(gè)，其中 少數(shù)民族 33 個(gè)。在全市總?cè)丝谥校瑵h族遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 占 %,少數(shù)民族占 %。人口最多的少數(shù)民族有：滿族、朝鮮族、回族、蒙古族、錫伯族?？偯娣e為 平方公里，其中市區(qū)面積為 1300 多平方公里。全市總?cè)丝跒?226 萬(wàn)人，其中市區(qū)為 141 萬(wàn)人，三縣為 萬(wàn)人。曾為亞洲最大的煤炭開采城市，擁有世界上最厚的優(yōu)質(zhì)煤層， 中國(guó) 北方最大的石油化工城市，全國(guó)十大 重工業(yè)城市 之一，全國(guó) 31 個(gè) 特大城市 之一，全國(guó)最早進(jìn)行 棚戶區(qū)改造 的特大級(jí)城市，在建國(guó)初期曾為直轄市（與 北京 同為省級(jí)行政單位， 1954 年 6 月 19 日 中央人民政府委員會(huì)第 32 次會(huì)議決定將撫順等 11 個(gè)直轄市降為省轄市）。 撫順地區(qū)屬長(zhǎng)白山系，是長(zhǎng)白山西南的延伸部分，由龍崗 哈達(dá) 嶺的余脈構(gòu)成。境內(nèi)山峰連綿， 森林資源 十分豐富。到 2020 年底，全市 林業(yè)用地 達(dá) 萬(wàn)公頃，占全市土地總面積的 %； 森林面積 萬(wàn)公頃，其中人工造林面積達(dá) 8520 公頃， 森林覆蓋率 達(dá) %。居全省第一位； 木材蓄積量 為 5255 萬(wàn)立方米，年產(chǎn)木材 萬(wàn)立方米，均居全省之冠，是遼寧省重點(diǎn)林區(qū)。 撫順?biāo)畠?chǔ)量充足，年均降水量在 750850 毫米之間。境內(nèi)河流眾多，主要河流有渾河、 太子河 、清河、 柴河 、富爾江和 柳河 等 12 條，小流域 1 萬(wàn)多個(gè)。有大 型水庫(kù)1 座，中型以上水庫(kù) 63 座，可利用的水域面積達(dá) 6667 公頃。全市 水資源 總量約 億立方米，其中，地表水約 億立方米， 地下水 約 億立方米，總供水量約 億立方米；水資源人均占有量為 1530 立方米，僅次于本溪、丹東兩市，居全省 第三位。撫順市最大的河流是渾河，最大的水庫(kù)是 大伙房水庫(kù) （最大設(shè)計(jì)蓄水量為 21