【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，張某出售的房屋在評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估公司收取評(píng)估費(fèi)所應(yīng)采取的收費(fèi)費(fèi)率為（ ）?！? ‰ ‰ ‰，應(yīng)按（ ）指示處理房屋銷售的具體事務(wù)。 ，可以在簽訂買賣合同后申請(qǐng)（ ）。 2013年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試模擬試卷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力 答案解析94. 判斷題（共40題，每小題0．5分。判斷下列各題觀點(diǎn)的正誤，正確的答案在括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的答案在括號(hào)內(nèi)打“”。）1.【答案】錯(cuò)誤【解析】指定代理是根據(jù)法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代理屬于委托代理，委托代理通常以完成特定事項(xiàng)為代理內(nèi)容，事項(xiàng)完成后，代理關(guān)系即告終結(jié)。2.【答案】正確【解析】承租人轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租，承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。3.【答案】正確【解析】“經(jīng)紀(jì)”是“中介”中的一種特定活動(dòng)，其活動(dòng)成果以是否成交來(lái)體現(xiàn)，因此，其服務(wù)收入的基本形式是傭金。4.【答案】錯(cuò)誤【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能在兩家及兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，有兩個(gè)法律依據(jù)：（一）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備足夠數(shù)量的專業(yè)人員，專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)特指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人兼職就會(huì)造成同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既屬于甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)又屬于乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的情況，違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員的界定和要求。（二）《勞動(dòng)合同法》規(guī)定“非全日制用工，是指以小時(shí)計(jì)酬為主，勞動(dòng)者在同一用人單位一般平均每日工作時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，每周工作時(shí)間累計(jì)不超過(guò)二十四小時(shí)的用工形式?！蹦壳埃康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天的工作時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)4小時(shí)，有的甚至超過(guò)8小時(shí)，另外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作成效體現(xiàn)在促成的交易上，一個(gè)交易通常會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)周甚至數(shù)月，難以以小時(shí)計(jì)酬?？傊?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是不適合兼職的職業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。5.【答案】錯(cuò)誤【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書在下列情形發(fā)生時(shí)起失效：(1)受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依法終止；(2)受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定到直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；(3)注冊(cè)有效期屆滿未延續(xù)注冊(cè)；(4)已與受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)解除勞動(dòng)合同且未辦理變更注冊(cè)；(5)死亡或者依法不再具有民事行為能力；法律法規(guī)規(guī)定注冊(cè)證書失效的其他情形。6.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員的代理行為受經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同規(guī)定的代理權(quán)限限制，合同未規(guī)定的內(nèi)容，代理人無(wú)權(quán)處理。7.【答案】正確【解析】《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。8.【答案】錯(cuò)誤【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書自簽發(fā)之日起三年內(nèi)未初始注冊(cè)的，每三年至少應(yīng)該參加一次由中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，取得中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)辦法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育合格證書，方可申請(qǐng)初始注冊(cè)。9.【答案】正確【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方面解除合同：擅自改變房屋用途的。擅自拆該變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)?。利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。放任承租方的上述行為的。10.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。11.【答案】錯(cuò)誤【解析】出賣人有按規(guī)定的時(shí)間和方法向買受人交付房屋的權(quán)利。如果超過(guò)規(guī)定的時(shí)間買受人不接受房屋，在此期間房屋發(fā)生意外而毀損，出賣人不必承擔(dān)責(zé)任。12.【答案】正確【解析】承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即租期未滿時(shí)，出租人出賣房屋，承租人在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買；13.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)已成交或者超過(guò)委托期限的房源信息，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以標(biāo)注，或者從經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)站等信息發(fā)布渠道撤下。14.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得招攬、承辦下列業(yè)務(wù):（1）法律法規(guī)規(guī)定不得交易的房地產(chǎn)和不符合交易條件的保障性住房的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（2）違法違規(guī)或者違背社會(huì)公德、損害公共利益的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（3）明知已由其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（4）自己的專業(yè)能力難以勝任的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。15.【答案】錯(cuò)誤【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況下，向委托人推薦使用與自己有直接利益關(guān)系的擔(dān)保、估價(jià)、保險(xiǎn)、金融等機(jī)構(gòu)的服務(wù)。16.【答案】正確【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)目前唯一針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的部門規(guī)章。17.【答案】錯(cuò)誤【解析】個(gè)人自建自用住房銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。18.【答案】正確【解析】產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)，未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。19.【答案】錯(cuò)誤【解析】房屋租賃合同不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)的部分無(wú)效。20.【答案】正確【解析】通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的存量房交易應(yīng)當(dāng)實(shí)行交易資金監(jiān)管。21.【答案】錯(cuò)誤【解析】個(gè)人所得稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)有住所或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得所得的個(gè)人；或在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年,但從中國(guó)境內(nèi)取得所得的個(gè)人。22.【答案】錯(cuò)誤【解析】自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。23.【答案】錯(cuò)誤【解析】業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。24.【答案】錯(cuò)誤【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”為抑制投機(jī)性購(gòu)房，2005年5月9日，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。25.【答案】錯(cuò)誤【解析】房地產(chǎn)買產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點(diǎn)，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)為了某種目的（譬如規(guī)避交易稅費(fèi)）而將房地產(chǎn)買賣變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈(zèng)與的行為，需要嚴(yán)格區(qū)分并加以管理。26.【答案】正確【解析】北京市對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 27.【答案】錯(cuò)誤【解析】《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。28.【答案】錯(cuò)誤【解析】嚴(yán)禁將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房出租或轉(zhuǎn)租給他人使用。29.【答案】正確【解析】貸款能否成功經(jīng)過(guò)銀行批準(zhǔn)主要取決于客戶的資信，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不對(duì)貸款申請(qǐng)的結(jié)果承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。30.【答案】錯(cuò)誤【解析】個(gè)人出租房屋，應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證和租賃合同等有關(guān)資料，主動(dòng)到房屋所在地地方稅務(wù)