【文章內(nèi)容簡介】 的有效辦法；隨著住房私有化的發(fā)展，房產(chǎn)將是人們最為重要的財(cái)產(chǎn)，所以，設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對(duì)我們未來社會(huì)的發(fā)展是重要的，也是消除不勞而獲現(xiàn)象的有效手段；但該水中的設(shè)立必須要同遺產(chǎn)稅和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人們的認(rèn)識(shí)水平相聯(lián)系。筆記：不動(dòng)產(chǎn)稅土地稅 （城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅）改良物稅（房產(chǎn)稅、契稅）相關(guān)稅{兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、企業(yè)所得稅、外商企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。當(dāng)前中國的不動(dòng)產(chǎn)稅制存在著重“流轉(zhuǎn)課稅”輕“保有課稅”的主要問題，應(yīng)改革與原計(jì)劃體制相適用的這種房地產(chǎn)稅制，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)交易。15. JA房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)以及政府的作用?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p 103）1) 地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動(dòng)的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時(shí)，不可能通過其他地域或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑，來達(dá)到供求平衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等，相對(duì)于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的。2) 供給調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從申請(qǐng)到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時(shí)間，因而在市場供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場供過于求時(shí)，多余的供給需要相當(dāng)長的時(shí)間才可能被市場消化。因而在需求變動(dòng)后，供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才 能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，達(dá)到新的均衡；3) 壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實(shí)的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性；4) 投機(jī)性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對(duì)金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。(課件) 政府作用：政府在全社會(huì)資源配置中占40% 以上；轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，政府的作用更加重要，當(dāng)前的中國，社會(huì)問題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供給缺乏。a) 配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息； 當(dāng)前中國，社會(huì)問題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供給缺乏b) 分配作用：c) 穩(wěn)定作用：16. JA應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡評(píng)“物業(yè)稅”？稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對(duì)象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對(duì)象一般是土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點(diǎn)。物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配，抑制財(cái)產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，體現(xiàn)社會(huì)分配的公正性。納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國各地，當(dāng)?shù)卣子诹私猓阌谝虻刂埔说貙?shí)施征收管理。因此，許多國家都將財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。在我國，如果開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購買價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi)，從而避免重復(fù)征稅。筆記：中國的物業(yè)稅開征物業(yè)稅的目的：? 降低房價(jià)——做不到，不可能? 抑制投機(jī)? 增加地方財(cái)政收入：改變地方政府的財(cái)政困境? 促進(jìn)公平——不是累進(jìn)稅率，所以做不到? 與國際接軌? 改革并完善房地產(chǎn)稅制? 有利于產(chǎn)權(quán)的明晰開征物業(yè)稅的主要問題：? “多重”目標(biāo)還是“單一”目標(biāo)——應(yīng)“單一”，目標(biāo)應(yīng)明確，不應(yīng)賦予過多職能? 物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)——應(yīng)由中央政府來負(fù)擔(dān)前期“研發(fā)成本”? 征收對(duì)象：全部城鎮(zhèn)家庭？工商企業(yè)所屬不動(dòng)產(chǎn)和城市高檔居住用房？計(jì)稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房價(jià)水平等設(shè)定“免征額”？? 稅率——應(yīng)由低稅率起步，%—%? 評(píng)估與征管– 批量評(píng)估– “發(fā)單通知、自行繳納”、“發(fā)單通知、委托代扣”? 何時(shí)開征？如何“試點(diǎn)”？——應(yīng)逐步推行，試點(diǎn)很難17. JB亨利喬治的“單一稅”思想及其改進(jìn)?（課件）1) 亨利喬治：19世紀(jì)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會(huì)哲學(xué)家，1879年出版《進(jìn)步與貧困》，提出“單一稅”的思想。2) 亨利喬治在這一名著中提出“人人都有使用土地的平等權(quán)利，正如人人都有呼吸空氣的平等權(quán)利一樣”。他認(rèn)為社會(huì)財(cái)富的增加，技術(shù)不斷的進(jìn)步，地主坐享壟斷性地租飛漲之利，勞動(dòng)者日趨困窮，實(shí)屬極不合理。所以說土地的“私有是盜竊，地租是贓物”，主張沒收全部地租，抽土地單一稅。 “單一稅”旨在對(duì)土地所有者的地租征稅。3) 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，亨利喬治認(rèn)為：由于土地供給彈性為0，所以只對(duì)土地征稅不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的扭曲，所以主張對(duì)土地征稅。4) 對(duì)亨利喬治的“單一稅”思想的改進(jìn)是雙比例稅或分割稅思想傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)土地及改良物征收同樣的稅率，而雙比例稅或分割稅則對(duì)土地征收和改良物征收不同的稅率。這種稅制刺激了資本投資，大大激勵(lì)了對(duì)土地的改良。18. JB國外不動(dòng)產(chǎn)稅的含義及實(shí)施?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p225）答案一房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的，在世界各國或地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的征稅中，按其征稅對(duì)象的不同可以分成，對(duì)土地的征稅和對(duì)房屋的征稅。有的綜合征收不動(dòng)產(chǎn)稅，也有的將房屋并在財(cái)產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。另外，也可將房地產(chǎn)稅收劃分成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：1） 多數(shù)國家征收土地和房屋稅；2） 房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉悾?） 房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關(guān)；答案二1) 不動(dòng)產(chǎn)稅是針對(duì)地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。2) 不動(dòng)產(chǎn)稅具有如下特點(diǎn)：a稅源穩(wěn)定:永續(xù)利用，保值增值，相對(duì)于所得稅、銷售稅，受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響小b不易逃漏c不易轉(zhuǎn)嫁d是地方政府的主要稅源（一般占地方政府收入的30％）e稅收目的與政策目的并重3) 不動(dòng)產(chǎn)稅是以對(duì)納稅人的私有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定為前提的，所以開征不動(dòng)產(chǎn)稅首先要從法律上保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)。19. JB農(nóng)村土地市場和勞動(dòng)力市場相互替代的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?在中國農(nóng)村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場（隱性市場）。由于城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體農(nóng)地之間的比較利益相差過大，集體或農(nóng)民個(gè)人為追求比較利益而將土地非法進(jìn)入城市非農(nóng)用地市場。隨著農(nóng)用土地的減少，農(nóng)村土地市場出現(xiàn)大量閑散勞動(dòng)力，涌向城市的勞動(dòng)力市場，勞動(dòng)力市場供給增加，農(nóng)村土地市場和勞動(dòng)力市場起到相互替代的作用。20. JB如何解決房地產(chǎn)開發(fā)中的外部性?（課件第6章）外部性，是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不僅決定著自己的經(jīng)濟(jì)效益，還給活動(dòng)以外的第三者或者社會(huì)帶來影響。如果這種影響降低了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟(jì)；反之，如果這種影響提高了第三者的福利水平，就是外部經(jīng)濟(jì)。（一）利用庇古稅解決外部性問題 （問題：政府如何定價(jià)？）在治理外部性的經(jīng)濟(jì)手段方面，庇古提出了征收“庇古稅”。在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰收益”的政策，環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域采用的“誰污染，誰治理”的政策，都是庇古理論的具體運(yùn)用。 （二）運(yùn)用科斯定理,通過產(chǎn)權(quán)界定和談判解決外部性問題科斯定理認(rèn)為，在交易費(fèi)用為零的情況下，如果產(chǎn)權(quán)界定清晰，那么當(dāng)事人可以通過談判協(xié)商或法律程序等來解決外部性問題?？紤]損害的相互性（鋼廠污染居民的案例），關(guān)鍵是避免更大的損害（經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效率分析）（三）運(yùn)用博弈論理論解決外部性問題 房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個(gè)開發(fā)商、政府和當(dāng)?shù)鼐用褡非笞陨砝孀畲蠡牟煌耆畔?dòng)態(tài)博弈過程。當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)根據(jù)房地產(chǎn)公司的行為而采取歡迎（如修路或其他基礎(chǔ)設(shè)施的改善）或抵觸（如生態(tài)環(huán)境惡化，擠占生存空間）的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會(huì)根據(jù)政府采取的措施調(diào)整自己的行為。若企業(yè)在超量排放“三廢”之后，只是受到了政府部門的口頭警告，或者只是罰了幾百塊錢“意思意思”，在嚴(yán)格遵守排污標(biāo)準(zhǔn)要付出較大成本的情況下，企業(yè)很有可能會(huì)鋌而走險(xiǎn)，繼續(xù)過量排放“三廢”。 由于各方在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中都追求自身利益最大化，所以各經(jīng)濟(jì)主體難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這時(shí)問題的解決應(yīng)遵循均衡原則，找出一個(gè)大家都能接受的行動(dòng)方案。和不完全信息動(dòng)態(tài)博弈相對(duì)應(yīng)的均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點(diǎn)在于當(dāng)事人要根據(jù)所觀察到的他人的行為來修正自己有關(guān)后者類型的“信念”（主觀概率），然后選擇自己的最優(yōu)行動(dòng)。對(duì)于外部性來說，政府干預(yù)（例如稅收、補(bǔ)貼）是一種途徑，也可以由市場來解決，允許雙方討價(jià)還價(jià)，達(dá)到最后交易，使得交易效果最優(yōu)。21. JB中國城鎮(zhèn)住房制度改革的特點(diǎn)及其未來改革取向?特點(diǎn)：1) 城鎮(zhèn)住房制度改革從屬于經(jīng)濟(jì)體制改革，又具有相對(duì)的獨(dú)立性。2) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。3) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進(jìn)式改革。4) 城鎮(zhèn)住房制度改革具有原則性與靈活性相統(tǒng)一的特點(diǎn)改革的取向：（1）全面推進(jìn)和不斷完善住房公積金制度。（2）建立適合不同收入層次的住房供應(yīng)新體系。（3）轉(zhuǎn)換住房管理機(jī)制實(shí)現(xiàn)住房管理的社會(huì)化、專業(yè)化。（4）發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p216：新的住房制度的構(gòu)建：新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和不足，同時(shí)也要對(duì)公房入市過程中可能出現(xiàn)的舊住房制度及房改過程中存在的“分配不公”的顯性化、貨幣化等新問題進(jìn)行有限的防范，要通過政策設(shè)計(jì)和實(shí)施，把矛盾控制在一定范圍內(nèi)，避免引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅(jiān)持以下基本原則：1） 理順住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系；2） 停止住房福利實(shí)物分配制度，實(shí)行住房分配貨幣化；3） 實(shí)行公房入市的申報(bào)、登記、建檔和跟蹤管理制度；22. JB房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場的重要性?（教材《房地產(chǎn)金融》第三頁）答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的主要手段。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等活動(dòng)都是在金融部門的支持下進(jìn)行的。為了取得好的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商不是將自己的全部資金都投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中，而是利用部分自有資金和大量金融機(jī)構(gòu)的融資，用少的資金作大的生意。另外，由于房地產(chǎn)的價(jià)值大，消費(fèi)者不能像其他商品那樣一次性地利用儲(chǔ)蓄購買，而是通過金融機(jī)構(gòu)的貸款購買住宅。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都是在金融機(jī)構(gòu)的參與下進(jìn)行的，很多人將金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，現(xiàn)代房地產(chǎn)活動(dòng)是很難進(jìn)行的。利用房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的大事，國家總是在宏觀上給予指導(dǎo)或調(diào)控。目前，我國還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，調(diào)控措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。在西方國家，主要通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于可以利用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以房地產(chǎn)金融又被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。引導(dǎo)住房消費(fèi)促進(jìn)房改。我國自20世紀(jì)50年代以來一直實(shí)行福利型住房制度，出現(xiàn)了很多不合理的現(xiàn)象。一方面，城市居民住房問題長期得不到解決；另一方面，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)很不合理，住房消費(fèi)占居民消費(fèi)總支出的比例長期偏低，同時(shí)，全國的儲(chǔ)蓄率不斷上升。如果這一狀況在今后一段時(shí)期內(nèi)得不到改善，將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。所以，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，特別是配合住房制度改革，引到社會(huì)資金流向住宅投資和消費(fèi)，建立一個(gè)良好的房地產(chǎn)投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵。23. JB住房市場的過濾模型及其政策含義?（課件）答案一?含義：窮人住舊房，富人住新房?假設(shè) 富人–三種收入群體 中產(chǎn)階級(jí) 窮人–收入增加：實(shí)際收入隨時(shí)間推移而增加，從而三種收入群體對(duì)住宅服務(wù)的需求量都會(huì)增加–住宅改良成本高：改良住宅的成本相對(duì)較高，住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對(duì)高–折舊：每10年都會(huì)有新住宅建造出來，所以在每10年內(nèi)，住宅服務(wù)折舊5個(gè)單位?模型：圖形理解在1980年，窮人處于點(diǎn)B的位置，中產(chǎn)階級(jí)處于點(diǎn)D，富人處于點(diǎn)F。收入上升導(dǎo)致富人對(duì)住宅消費(fèi)的增加，他們搬到了1990年建造的新房子里（點(diǎn)G），中產(chǎn)階級(jí)搬到了富人騰出的1980年建造的住宅里（從點(diǎn)D到點(diǎn)E），窮人搬家中產(chǎn)階級(jí)騰出的1970年建造的住宅里（從點(diǎn)B到點(diǎn)C）。?應(yīng)用：政策含義–開放住房二級(jí)市場的重要性–缺乏二級(jí)市場的反例：北京市場的“小戶型熱”答案二（王光躍）住房過濾是住房市場中常見的一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房發(fā)生老化，房價(jià)降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客則接著繼續(xù)使用該住房的這一過程?？梢?，過慮現(xiàn)象反映了住房生命周期的各個(gè)階段，是對(duì)住房經(jīng)濟(jì)行為的全面體現(xiàn)。考慮過濾現(xiàn)象的住房過濾模型，可以對(duì)住房在市場中的整個(gè) “流動(dòng)”過程進(jìn)行跟蹤分析，特別是從住房等級(jí)和收入等級(jí)的角度來研究供求結(jié)構(gòu)。 24. JB中心地理論及其應(yīng)用?中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速發(fā)展的歷史時(shí)期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。中心地理論的基本概念有中心地、中心地職能、人口門檻、貨物的最大銷售距離。假設(shè)條件：均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對(duì)貨物需求、消費(fèi)方式都是一致的，無邊界；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和距離成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物的銷售價(jià)格加上來往的交通費(fèi)用。六邊形網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空白的彌合性原則，認(rèn)為市場區(qū)最合理最有效的圖形式正六邊形體系。