【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位共建1436個(gè)，地上停車(chē)位500個(gè)，地下停車(chē)位936個(gè)。地面非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)5處，共14040平米。道路等共占了小區(qū)的一半面積，環(huán)境清新，適宜學(xué)生們學(xué)習(xí)。大面積提供的景觀(guān)建設(shè)，如小亭子，石凳石桌，小區(qū)標(biāo)志性雕塑等為居民營(yíng)造良好學(xué)習(xí)氛圍。戶(hù)型設(shè)計(jì)①高層住宅（共12棟）：共有8種戶(hù)型，㎡（2層），㎡（3層），㎡（2層），㎡（3層）, ㎡， ㎡，142㎡，121㎡總套數(shù)為434套，%.②公寓樓（共6棟）僅有一種89平米的戶(hù)型，此類(lèi)所占建筑總面積的比例為70%③商業(yè)性店鋪商業(yè)店鋪包括大型商場(chǎng)一個(gè)和部分小型店鋪。共占建筑總面積的10%停車(chē)位設(shè)計(jì)建設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。（1） 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位主要建在正對(duì)小學(xué)的北側(cè)，其它幾個(gè)分布在其它方便?？康牡胤健＃?） 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位分地上地下兩種，共設(shè)計(jì)1115個(gè)，為居民停車(chē)使用；其中地上停車(chē)位半數(shù)排布在小區(qū)的主入口處。綠地，道路設(shè)計(jì)小區(qū)四周綠地覆蓋，形成一個(gè)天然的圍墻，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保目標(biāo)。小區(qū)路寬：8m；宅間小路寬：不小于3m；組團(tuán)路寬：4m。小區(qū)內(nèi)幾條主要道路的始終點(diǎn)與外圍道路相接，整個(gè)規(guī)劃使居民出行便利，還考慮到了消防車(chē)、救護(hù)車(chē)的通行。消防安全設(shè)計(jì)消防設(shè)備：消防水量、消防龍頭及通道，不論高層還是公寓樓，小區(qū)配備了符合規(guī)范要求的高壓消防給水系統(tǒng)，面積覆蓋整個(gè)小區(qū)，并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。安全疏散通道和自救設(shè)施：小區(qū)規(guī)劃全面的安全疏散通道，指示牌設(shè)置在明顯易發(fā)現(xiàn)處。對(duì)于居住相對(duì)密集的高層區(qū)和公寓樓，用作分隔的樓板和墻體都采用非燃燒體，耐火極限要求不低于2小時(shí)。在小區(qū)各個(gè)安全疏散通道中均配有符合國(guó)家照明標(biāo)準(zhǔn)的低位應(yīng)急照明燈具，使疏散人員更容易識(shí)別疏散走道，安全迅速地找到出口。小區(qū)公共區(qū)域也應(yīng)設(shè)置有警報(bào)器和噴水滅火系統(tǒng)。市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)（1）自來(lái)水：給水水源取用城市自來(lái)水管網(wǎng)，從周邊預(yù)留給水管道引入三路DN200DN800給水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水網(wǎng)。（2）電力：由城市供電電網(wǎng)引入三路電源，采用電纜埋地引入小區(qū)專(zhuān)設(shè)的變電室。變電室共3處，分別位于小區(qū)西面、東北面及東北角。采用室外箱式變電形式，變壓器裝機(jī)容量為2630 KVA。（3）排水系統(tǒng)：室內(nèi)污水：排水采用污、廢分流的方式，污水經(jīng)化糞池處理后與其他生活污水進(jìn)入集水池后，將接入城市排污管網(wǎng)，送市污水處理廠(chǎng)處理。室外雨水：小區(qū)雨水排入雨水管井，匯合后就近排入附近的城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)。（4）電信網(wǎng)：接入網(wǎng)絡(luò)建設(shè)按照南昌市政辦發(fā)出的相關(guān)文件嚴(yán)格執(zhí)行。（5）燃?xì)猓喝細(xì)夤艿酪阅喜姓烊粴馊細(xì)夤芫W(wǎng)，主要采用環(huán)狀和樹(shù)枝狀形式沿小區(qū)主要道路分布。景觀(guān)設(shè)計(jì)：（1）小區(qū)出入口：小區(qū)共設(shè)三個(gè)正式進(jìn)出口，每個(gè)入口不小于20m，臨近入口都設(shè)有地下車(chē)庫(kù)入口，且在其中兩個(gè)出入口設(shè)地面停車(chē)場(chǎng)。（2）其它提供大量石凳石桌，為居民建設(shè)良好的學(xué)習(xí)娛樂(lè)環(huán)境。亭子，池塘的建設(shè)，優(yōu)化環(huán)境。健身器材和部分運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的規(guī)劃也提升的住宅的檔次。 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)物業(yè)用房建設(shè)，㎡。公共廁所，占地面積60㎡。幼兒園，占地面積2700㎡。小學(xué)，占地面積5400㎡。銷(xiāo)售計(jì)劃2014年2015年2016年2017年合計(jì)高層060%20%20%100%商鋪065%25%10%100%停車(chē)位060%20%20%100%四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)及評(píng)價(jià)一、投資（主要方案一），一次性支付；單價(jià)776萬(wàn)元/畝 。（費(fèi)率：4%）。 表41 前期工程費(fèi)費(fèi)用估算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)(萬(wàn)元)總價(jià)1建設(shè)工程需直接繳納的費(fèi)用2土地、環(huán)保、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘察費(fèi)4場(chǎng)地平整費(fèi)5臨時(shí)水、電、氣、通信、交通等費(fèi)用6總和表 42 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目費(fèi)用/（萬(wàn)元/建筑平方米）總價(jià)1供電工程2供水工程3供氣工程4排水工程5道路工程6路燈工程7綠化工程8環(huán)衛(wèi)工程9通信工程10有線(xiàn)電視工程11大市政配套總價(jià)表43：建安成本費(fèi)用估算表項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡）金額（元）高層2500113,087,880商業(yè)200016,156,080總和250,220,610：表45：公共設(shè)施配套成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)（元/㎡）計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡）金額（元）1公廁1206072002娛樂(lè)中心521270014067003幼兒園430270011610004物業(yè)用房4965小學(xué)53554002889000合計(jì)表46：開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用估算表序號(hào) 項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（元）1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5‰2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)4供電用電負(fù)荷費(fèi)6其他建安工程費(fèi)5‰合計(jì)7. 其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1預(yù)算定額管理%2竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)5其它合計(jì)以土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等之和為基數(shù)，3%為費(fèi)率。以土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等之和為基數(shù)，費(fèi)率為2%進(jìn)行估算。預(yù)計(jì)貸款額為20000萬(wàn)元。%來(lái)進(jìn)行估算，以等額分付法還貸，.以土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等之和為基數(shù)，費(fèi)率為2%。以上表格匯總起來(lái)，可得出項(xiàng)目總投資估算表：表47：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1土地成本2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建安工程費(fèi)5公共設(shè)施配套費(fèi)6開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用7其他費(fèi)用8管理費(fèi)用9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用11銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)方案二、三見(jiàn)附表。二、籌資項(xiàng)目資金來(lái)源包括自有資金、銀行貸款和房產(chǎn)預(yù)售所得資金。附表2：總投資使用與資金籌劃表附表3：項(xiàng)目資本金使用表三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)①營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加總額項(xiàng)目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開(kāi)展預(yù)售工作。項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期需要3年時(shí)間。項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)本報(bào)告其它部分確定。附表5：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金與附加估算表②利潤(rùn)的總額所得稅的稅率為25％，法定公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取，任意公積金按稅后利潤(rùn)的3%計(jì)取，公益金也按稅后利潤(rùn)的3%計(jì)取附表5：損益表③印花稅印花稅=銷(xiāo)售收入% ④土地增值稅附表6：土地增值稅計(jì)算表⑤利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入－總成本費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅⑥所得稅所得稅=利潤(rùn)總額25%⑦稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額－所得稅⑧盈余公積金 盈余公積金包括3塊，即法定盈余公積金，公益金，任意盈余公積金。（1）公益金=稅后利潤(rùn)5%（2）法定盈余公積金金=稅后利潤(rùn)10%（3）任意公積金=稅后利潤(rùn)3%⑨可供投資者分配的利潤(rùn)可供投資者分配的利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)盈余公積金①凈現(xiàn)值（NPV）項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10％。根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表計(jì)算的凈現(xiàn)值（NPV）＝，F(xiàn)NPV＞0。②內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（附表7：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表）根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（附表8：資本金現(xiàn)金流量表）內(nèi)部收益率（IRR）＝13％③投資回收期項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為3年，動(dòng)態(tài)投資回收期為3年。償債能力分析項(xiàng)目在2014年借款20000萬(wàn)元。還款計(jì)劃采用等額分付法，從2015年預(yù)售起即進(jìn)行還款，能滿(mǎn)足要求。附表9：借款還本付息表本項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為負(fù)值，說(shuō)明項(xiàng)目不具備財(cái)務(wù)生存能力。附表10：現(xiàn)金流量表五、不確定性分析1. 敏感性分析以銷(xiāo)售收入和建設(shè)投資作為本項(xiàng)目的不確定性因素分別進(jìn)行分析，令其逐一在初始值的基礎(chǔ)上按177。5%和177。10%的變動(dòng)幅度變動(dòng)，分別計(jì)算出相對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值的變化情況，經(jīng)分析可得，建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額最為敏感，控制好建設(shè)投資是風(fēng)險(xiǎn)回避中很大一部分，要在保證項(xiàng)目資金支持充足的同時(shí)做好投資的規(guī)劃和控制工作。得出結(jié)果如附表11。（1）風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期、風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)來(lái)源和內(nèi)容，結(jié)合本項(xiàng)目，可歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：①購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)從宏觀(guān)上看，國(guó)家目前的住宅樓市場(chǎng)發(fā)展還不健全，隨著住宅投資比例的攀升，導(dǎo)致輕微泡沫化的情況出現(xiàn)。受到政策影響使銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)下滑，會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金回本產(chǎn)生很大阻力。②競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)該地塊的發(fā)展是政府規(guī)劃的，有強(qiáng)大的發(fā)展前景。大多開(kāi)發(fā)商出于對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，將企業(yè)大多資金放到投資建設(shè)中來(lái)，單方面追逐利潤(rùn)，將加大整個(gè)住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力，形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)。若開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策劃水平也得到很大提高，市場(chǎng)的供給量將更大，競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。（2 ）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避和控制①產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位在項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，以適度超前的理念規(guī)劃布局，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)潛力的建筑。當(dāng)然，企業(yè)信譽(yù)和知名度良好的開(kāi)發(fā)商和優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。②項(xiàng)目投資管理1） 對(duì)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策的源頭上就注重項(xiàng)目的獲利情況。2） 做好資金籌措工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。3） 資金管理有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行，減少不必要的損失。項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過(guò)程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度， 確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷(xiāo)售及完工交付。六、結(jié)論與建議 經(jīng)過(guò)上述財(cái)務(wù)分析，該項(xiàng)目的盈余均低于要求，不滿(mǎn)足公司的最基本要求。因此，不可行。項(xiàng)目若想可行，需提高房?jī)r(jià)?；蚴菍?duì)社區(qū)的公共設(shè)施方面的建設(shè)減少投資，節(jié)約成本。在基礎(chǔ)設(shè)施方面應(yīng)盡量從簡(jiǎn)，但要達(dá)到基本要求。因?yàn)轫?xiàng)目以新婚夫婦或是有適齡兒童的父母為主要對(duì)象，小學(xué)，幼兒園設(shè)施齊全，但方將相對(duì)來(lái)說(shuō)偏高，在銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)還需謹(jǐn)慎。附表附表1銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表 附表2 項(xiàng)目總投資使用與資金籌措計(jì)劃表 附表3項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表附表4營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表5損益表附表6土地增值稅計(jì)算表附表7項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表8資本金現(xiàn)金流量表附表9借款還本付息表附表10現(xiàn)金流量表附表11單因素敏感性分析表參考文獻(xiàn)愛(ài)房網(wǎng)南昌市搜房網(wǎng)南昌市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)./南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)41方案一附表1：銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年匯總高層（精裝）建筑面積124066124066124066124066出售率060%20%20%單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）收入（萬(wàn)元）0商業(yè)建筑面積 出售率065%25%10%單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）2222收入（萬(wàn)元）0車(chē)位16725個(gè)數(shù)1115111511151115出售率060%20%20%單價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）15151515收入（萬(wàn)元）01003533453345合計(jì)（萬(wàn)元）0