【文章內容簡介】 布的《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房是政府房地產行政主管部門根據輪候順序，對符合條件的家庭采取實物配租提供的廉價租金的住房。其取得方式具有行政分配的屬性，但與計劃分配還是有本質上的區(qū)別的，其應歸入因政策原因形成的承租人。　　分類意義在于：(1)因政策原因形成的公有住房承租人(廉租住房承租人除外)一般具有福利分房的性質。(2)因政策原因形成的私有住房承租人具有福利分房的屬性，可能會出現雙重安置。　　以承租房屋人員的多寡為標準可分為單一承租人與共同承租人?！　∵@一分類不難理解。但這里要注意的是兩種特殊情況。一是家庭承租，這主要體現在住房租賃中，其表現形式是戶主一人承租，但實質是共同居住的家庭成員共同承租。二是拼租或群租，拼租或群租是否屬于共同承租不可一概而論，關鍵是看其合同約定?！　》诸愐饬x在于：住房的共同承租人中一人去世的，其他承租人可以繼續(xù)享受其使用房屋的權利?！　∫苑课萦猛咀兓那闆r為標準可分為居改非的承租人與非改居的承租人?！　∷^居改非就是將原為居住用房改作非居住的生產經營辦公用房，這一現象主要出現在居民中，這些居民為更高效地利用房屋，將其住房改作店房等，以獲得更高的收益。非改居就是將原為生產經營辦公用房改作居住用房，這一現象主要出現在企事業(yè)單位中，這些單位為解決職工住房不足的問題，將其部分生產經營辦公用房改作職工住房。對應地其房屋的承租人即為居改非的承租人與非改居的承租人?！　》诸惖囊饬x在于：(1)用途變更過的房屋是拆遷的難點之一，因為變更前后的補償標準及安置方式有較大區(qū)別。(2)對用途變更過的房屋承租人在拆遷補償時應綜合考慮原有用途及現實用途。對于承租人還可以按是否存在書面合同為標準等進行分類，這里從略。　　四、承租人的權利義務　　承租人的權利義務包括法定的權利義務及合同約定的權利義務，現詳述如下：　　(一)承租人的權利　　在拆遷中，承租人的權利既有實體上的權利，也有程序上的權利，以拆遷進程為序，主要表現在以下幾個方面：　　對拆遷行政許可申請聽證權。　　雖然《拆遷條例》未規(guī)定頒發(fā)拆遷許可證前需要聽證，但由于《行政許可法》第四十七條規(guī)定：“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利。申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內提出聽證申請的，行政機關應當在二十日內組織聽證?！倍疬w行政許可與擬拆遷房屋的承租人之間顯然有重大利益關系，故應當告知承租人有聽證權。建設部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第五條第二款規(guī)定：“對于面積較大或者戶數較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。需聽證項目的面積或者戶數的具體標準，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設(房地產)行政主管部門制定?！边@就明確了在拆遷行政許可中利害關系人有權申請聽證。但要注意兩個問題：一是對于面積較小或者戶數較少的拆遷項目，達不到當地省級建設(房地產)行政主管部門制定的聽證標準的，只要房屋所有權人或承租人申請聽證的，行政機關就應當舉行聽證，因為根據《行政許可法》的規(guī)定，當事人只要是與行政許可有直接重大利益關系的，就可以申請聽證。二是行政機關是否履行了告知義務，并不影響承租人行使申請聽證的權利，因該項請求權是獨立的權利，不受產權人的影響，換言之，行政機關告知產權人有申請聽證權但未告知承租人，而產權人不申請聽證的，承租人則可以單獨申請聽證。　　知曉拆遷信息權?！　〕凶馊俗鳛椴疬w當事人，有權了解相關信息。這些信息主要來自兩方面，一是行政機關掌握的相關信息，二是拆遷人方面的信息?！恫疬w條例》第八條第二款規(guī)定：“房屋拆遷管理部門和拆遷人應當向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?！毙枰貏e說明的《政府信息公開條例》對公開行政機關掌握的拆遷方面信息作了明確規(guī)定，該條例第九條：“行政機關對符合下列基本要求之一的政府信息應當主動公開：(一)涉及公民、法人或者其他組織切身利益的?！痹摋l例第十一條還規(guī)定：“設區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點公開的政府信息還應當包括下列內容：……(三)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況?！睋?，承租人是有權獲得相關信息的，行政機關也應當主動公開?！　〗獬赓U合同權。　　在拆遷中，承租人若有法定理由或合同約定條件的，可以要求解除租賃合同，并按法律規(guī)定或合同約定獲得相關補償?！　⊙a償請求權?！　≡诓疬w中，有一部分補償是專屬于承租人的，如搬遷費、添置物損失等，承租人對這一部分享有補償請求權?！　」纼r復核申請權、另行委托估價機構評估權、申請技術鑒定權?！　〗ㄔO部《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十條規(guī)定：“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估?！钡诙l規(guī)定：“拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定?！庇捎诔凶馊藢Σ糠盅a償享有獨立的請求權，對相關項目的拆遷補償估價結果有異議時，可以要求對估價進行復核，也可另行委托估價機構重新評估。對結果仍有異議的，可向專家委員會申請技術鑒定。　　安置請求權?！　〕凶馊瞬贿x擇解除合同的，可以要求被拆遷人進行安置。福利分房性質的公有住房承租人還可以直接要求拆遷人進行安置。　　行政裁決申請權?！　　恫疬w條例》第十六條的規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出?！焙茱@然在拆遷租賃房屋時，拆遷人、被拆遷人、房屋承租人都是當事人，若承租人與拆遷人、被拆遷人達不成補償安置協(xié)議的，可以申請行政裁決。然而建設部的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》中卻只列了拆遷人及被拆遷人可以申請裁決，將承租人排除在外，這顯然不當。若房屋拆遷管理部門以《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》為依據，不受理承租人的裁決申請的，則屬于不履行法定職責。事實上有的地方如廣州市政府頒布的《廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則》(2004年5月22日起施行)則直接明確了承租人可以申請裁決?！　≌埱筇峁┻^渡房或要求支付過渡費的權利?！　　恫疬w條例》第三十一條第一款規(guī)定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費?！钡谌l規(guī)定：“拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費。對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。”據此，承租人有權要求提供過渡房或支付過渡費?！　『灦ú疬w協(xié)議及重新訂立租賃合同的權利?！　　恫疬w條例》第十三條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議?！钡诙邨l第二款規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”故承租人可以就與拆遷人、被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，也可要求與被拆遷人就安置房重新簽定租賃合同?！　⌒姓妥h及行政訴訟權?！　≡诓疬w中，承租人享有的行政復議權或行政訴訟權主要體現在三個方面：一是對拆遷行政許可不服的可以申請復議或提起訴訟。二是對拆遷行政裁決不服的可申請復議或提起訴訟。三是對拆遷行政主管部門不履行法定職責的可以申請復議或提起訴訟?！　?民事訴權?！　〕凶馊嗽诓疬w中也享有相應的民事訴權，主要體現在四個方面：一是認為承租合同就拆遷補償安置約定不明的，可以請求人民法院明確相關權利義務。二是認為拆遷人與被拆遷人之間簽訂的拆遷補償安置協(xié)議損害其合法權益的，可以請求人民法院確認拆遷補償安置協(xié)議無效或部分無效。三是認為其與拆遷人、被拆遷人簽定的補償安置協(xié)議違反自已真實意愿的，可以請求人民法院撤銷。四是認為拆遷人或被拆遷人不履行其與自己簽定的協(xié)議的，可以請求人民法院責令履行等?！　?對具體行政行為申請停止執(zhí)行權?！　‰m然行政行為的執(zhí)行不受當事人是否申請行政復議或提起行政訴訟的影響，但根據《行政復議法》第二十一條規(guī)定：“行政復議期間具體行政行為不停止執(zhí)行。但是有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：……(三)申請人申請停止執(zhí)行，行政復議機關認為其要求合理，決定停止執(zhí)行的。……”，故承租人在對拆遷行政許可、拆遷行政裁決