【文章內容簡介】 單價參照一類標準），房屋拆除補償費為：A=240元/平方米+192元/平方米=宅基地復墾費，全部可整理復墾。經綜合考慮項目區(qū)房屋拆除、整理復墾及所有配套基礎設施費用，宅基地復墾單價按15元/平方米計算，費用總額為：B=10000平方米15元/平方米=地上構附著物補償費根據渝府發(fā)[2005]67號文件，地面綜合構筑物補償標準，結合項目區(qū)調查面積資料，，補償單價按8925元/畝計，其補償費為：C=15畝8925元/畝=合計：A+B+C=，。三、項目建新區(qū)資金投資估算。建新區(qū)投資費用主要包括安置區(qū)基礎設施（道路、下排管網等）建設費、三通一平配套費(水通、電通、路通、施工場地平)、安置房屋建設費和農民安置區(qū)內青苗賠償費。測算如下：安置區(qū)基礎設施建設、三通一平配套費本項目區(qū)規(guī)劃安置白市驛鎮(zhèn)清河、高田坎、高峰寺村和石板鎮(zhèn)梅樂村及黃家堰共五個行政村總人口2900人，項目安置區(qū)基礎設施和三通一平配套建設費為：E=2900人安置區(qū)房屋建設費項目區(qū)涉及2鎮(zhèn)5村32社、830戶，規(guī)劃安置人口2900人，安置人口按照53平方米/人計（人均45平方米住房和8平方米養(yǎng)殖及雜物房），安置農民的住宅用地屬于劃撥的集體建設用地，建設房屋的資金由白市驛鎮(zhèn)政府和花卉苗木產業(yè)示范園區(qū)按主住房400元/平方米、養(yǎng)殖及雜物房300元/平方米的標準補貼，其余部分建房資金由入住集中安置區(qū)的農民自籌。安置區(qū)房屋建設費補貼資金為：F=2900人45平方米/人400元/平方米+2900人8平方米/人300元/平方米=5916萬元農民安置區(qū)青苗及附著物補償費根據渝府發(fā)[2005]67號文件，結合項目區(qū)調查的面積資料，經綜合分析，青苗及附著物補償標準按照5450元/畝計算，其補償費為：G=15畝5450元/畝=合計：E+F+G=，，工程施工費6554萬元。拆舊、,。四、其他費用測算工作經費，其中：①前期工作費：按工程施工費的6%計，；②監(jiān)理費：%計取，；③竣工驗收費：按工程施工費的3%計取，；④業(yè)主管理費：按前期工作費、工程施工費和竣工驗收費三項之和的2%計取。不可預見費按前期工作費、工程施工費、竣工驗收費三項之和的3%計取。應急預案預留費按拆舊、建新、工作經費和不可預見費四大項之和的15%預留。五、項目建設效益分析項目投資總成本，；；；；。，（）。 土地收益潛力測算白市驛鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)是九龍坡區(qū)優(yōu)先發(fā)展的重點鎮(zhèn)之一，花卉苗木產業(yè)示范園區(qū)是國家級示范園區(qū)，基礎設施較為完善，地理位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢突出。參照重慶市人民政府現行國有建設用地取得成本，土地的取得成本為直接拆遷補償、集中安置房和人員安置成本。根據測算，（）；由于建新區(qū)的建設用地指標為掛鉤周轉指標，經審批同意后將免交新增建設用地的所有規(guī)費，約為每畝11萬元。項目建新區(qū)的土地將按照工業(yè)和經營性建設用地的形式出讓，出讓土地按照工業(yè)用地最低出讓純收益和經營性建設用地增值收益平均為每畝27萬元。因此，白市驛鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤項目實施完成后，，（未扣除出讓金和其他規(guī)費）。從項目建設的投入產出分析，項目的產出大于項目的投入，在政府政策支持的情況下，經濟上具有可行性。待項目批準經實施后，將建新區(qū)土地進行包裝，推出拍賣，土地收益用于項目滾動。本項目可以提升白市驛鎮(zhèn)及花卉苗木產業(yè)示范園區(qū)規(guī)劃發(fā)展的層次，除安置用地外，可以發(fā)展高層次的產業(yè)和其他項目，促進第一、二、三產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。項目實施后，能夠促進農民增收，改善生產、生活條件，縮小城鄉(xiāng)差距。六、項目資金籌措途徑項目區(qū)整理資金來源主要包括以下幾個方面，①九龍坡區(qū)政府從新增建設用地使用費中每畝拿出7000元予以補助，用于掛鉤試點項目的建新、拆舊整理的基礎設施建設；②另外國土、規(guī)劃、發(fā)改委、建委等部門將給掛鉤試點村給與大力支持；③花卉苗木產業(yè)示范園區(qū)、鎮(zhèn)、村也積極籌集部分資金，專項用于項目區(qū)農村建設用地整理；④村民勞動力，以工代資。附件2：重慶市農村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力分析農村居民點整理是一項“轉千年意識、改百年舊習、享現代文明”的龐大系統(tǒng)工程。一方面，農村居民點用地整理對改善農村生態(tài)環(huán)境，提高農民生活質量，緩解用地矛盾、實現耕地占補平衡，發(fā)展農村經濟、促進城鎮(zhèn)化，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農”問題都具有重大的現實意義；另一方面，農村居民點整理將在我國加快城鎮(zhèn)化進程、縮短城鄉(xiāng)貧富差距中發(fā)揮積極作用，同時可以一定程度上增加對城鎮(zhèn)工礦用地的供給，保障經濟的快速健康發(fā)展。因此，農村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力研究具有非常重要的現實意義。一、農村居民點用地現狀及存在的主要問題農村居民點是相對于城鎮(zhèn)居民點而言，一般包括農村集鎮(zhèn)、中心村和自然村莊。（一）重慶市農村居民點用地現狀分析根據2006年重慶市統(tǒng)計年鑒以及2005年土地利用現狀變更調查數據，重慶市2005年農村居民點用地現狀如表1所示。表1：2005年重慶市農村居民點用地現狀表行政區(qū)劃農村居民點用地（公頃）農村常住人口（萬人）人均用地（平方米/人）重慶市一小時都市圈渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)十四區(qū)縣萬盛區(qū)雙橋區(qū)綦江縣潼南縣銅梁縣大足縣榮昌縣璧山縣江津市合川市永川市南川市涪陵區(qū)長壽縣東南翼黔江區(qū)武隆縣石柱縣秀山縣酉陽縣彭水縣東北翼萬州區(qū)梁平縣城口縣豐都縣墊江縣忠縣開縣云陽縣奉節(jié)縣巫山縣巫溪縣注：數據來源于重慶市2005年土地變更調查報告和2006年的重慶市統(tǒng)計年鑒（二）重慶市農村居民點用地存在的主要問題農村居民點用地分布散亂，獨立小院多根據重慶市各區(qū)縣地形地貌和經濟發(fā)展水平的差異，西南大學的課題組在以丘陵為主的渝西地區(qū)、由丘陵向山地過渡的中部低山地區(qū)和渝東及渝東北的中山地區(qū)，選擇了九個區(qū)縣進行實地調查。這九個區(qū)縣分別是銅梁縣、潼南縣、沙坪壩區(qū)、豐都縣、彭水縣、黔江區(qū)、奉節(jié)縣、巫山縣和巫溪縣。調查組在這九個區(qū)縣隨機抽取了379個典型農村院落進行調查。在被調查的379個院落中，4戶以下（含4戶）的小院有282個，%。其中，在4戶以下（含4戶）的小院中，單家獨戶的院落有150個，%；10戶以上的院落只有36個，%。并且，最遠距離達820米，分布相當散亂，極不規(guī)則。近年來，一些進城務工的農民，經濟條件有了好轉后就搬遷到公路邊建房居住，而且相互不愿房連房、院連院，故單家獨院有增加的趨勢。這種分散的獨立小院不僅土地利用率低，而且占用的多是平坦、肥沃、水源有保障的優(yōu)質土地。具體情況見表2。表2 部分典型區(qū)縣院落分布情況表區(qū)（縣）名獨戶院24戶院59戶院10戶以上最遠距離（m）最近距離（m）沙坪壩1122527590豐 都61382133300銅 梁49353206潼 南71412133196黔 江1927132036彭 水1917248202奉 節(jié)51610328010巫 溪583075816巫 山195305100合 計1501365736————比例（%）————農村居民點人均用地偏大，分布不均衡，區(qū)縣間差異大，按常住人口計算，遠遠高于國家《村鎮(zhèn)規(guī)則標準》（GB 5018893）中規(guī)定的人均最高限150平方米。全市40個區(qū)縣中，除主城六區(qū)（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)）和雙橋區(qū)外1主城六區(qū)沒有農村常住人口；雙橋區(qū)土地面積存在誤差，是個特殊情況。，農村居民點人均用地小于150 平方米的，只有武隆縣，60％的區(qū)縣人均用地都大于200平方米，因此，從總體上看，全市農村居民點人均用地量普遍明顯偏大。其次，重慶市農村居民點人均用地分布極不均衡，區(qū)縣間差異大。全市40個區(qū)縣中，除主城六區(qū)（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)）和雙橋區(qū)外，～，偏差在177。60%左右。其中，武隆縣人均農村居民點用地最少，；永川市人均用地最多。農村居民點隨地貌不同而分布有異重慶市地形地貌復雜，不同地貌區(qū)的農村居民點用地差異明顯。西南大學的課題組為了找出農村居民點用地與地形地貌的相關性，在幾個代表不同地貌特征的區(qū)縣選取了379個院落、共2141戶進行了抽樣調查。從調查結果看，戶均用地面積均隨著地勢增高有增加的態(tài)勢（平壩和低山因地區(qū)經濟等因素而異），從丘陵、。中山、高山地區(qū)農村居民點人均用地面積明顯偏大，這種情況在小院落更加顯著。總體上，中山、高山地區(qū)農村居民點的空置率和外出戶比例高?？偟膩碚f，重慶市農村居民點分布過于分散，不符合土地集約利用的要求，詳見下表3。表3 調查典型區(qū)縣農居分布情況表地貌戶均面積（m2）人均面積（m2）平均距離（m）最遠距離（m）空置率（%）外遷率（%）部分外出戶比例（%）獨戶院比例（%）平壩127290丘陵108320低山184820中山77480高山155280隨著經濟不斷發(fā)展，傳統(tǒng)農村居民點的“空心”現象越來越嚴重在對農村居民點的實地調查中發(fā)現，傳統(tǒng)村落內一改過去的熱鬧場面，所剩人口大多是老幼年者。這些外遷戶或外出戶中的大多數還保留著原有的宅基地，出現宅基地的空置。造成這種狀況的原因主要有二：一是隨著農村經濟的發(fā)展，有很多農戶改善了原有的居住條件，建了新房，但有相當一部分農戶是選擇的遷出老院子、另建新院的道路，但在建新院時，未退回原宅基地；二是由于農村壯年勞動力長期外出打工后，不少農戶已經舉家遷出農村，到城市有固定的居所，這些外遷戶或外出戶還保留著原有的宅基地，造成宅基地的空置。據對豐都縣382農戶調查，已整戶搬遷的有127戶，%；戶中有部分成員外出的戶數有90戶，兩者合計達217戶，%。在對黔江區(qū)165農戶的調查中，整戶空置的有32戶，%；戶中有部分成員外出的有85戶，%，兩者合計117戶，%。農村居民點設施簡陋，生活環(huán)境較差在對沙坪壩區(qū)、豐都縣、銅梁縣、潼南縣、彭水縣、黔江區(qū)、奉節(jié)縣、巫山縣和巫溪縣九個區(qū)、縣的調查中發(fā)現，農村居民點建設普遍都很簡單，農民自行修建的農房，設施簡陋，缺少排水、排污和垃圾等處理，缺少安全設施，對外交通條件差，且牲畜棚舍緊鄰住房，衛(wèi)生條件較差。 二、農村居民點用地城鄉(xiāng)掛鉤潛力的測算（一）農村居民點用地城鄉(xiāng)掛鉤潛力內涵農村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力是指依據城鄉(xiāng)掛鉤政策，在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)基礎上，按照土地集約利用的要求，采取科學的工程技術手段，通過對農村居民點和農村工礦廢棄地的整理（復墾），在減少農村建設用地的同時，相應增加一定數量城鎮(zhèn)工礦用地的面積。其潛力大小取決于生產力發(fā)展水平、生活水平、城鎮(zhèn)化速度及經濟社會發(fā)展水平。農村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力主要來自兩個方面：一是借助一定的經濟、法律、行政、技術等手段，通過對村莊內部用地進行重新組織，力求消除低矮破舊平房以及對分散的村莊遷移、歸并，以提高建設用地的容積率和利用集聚率，使人均農村居民點用地面積降低到合理的人均用地標準上，對相應減少的農村居民點用地轉換為城鎮(zhèn)建設用地；另一方面則是來源于經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高，農村部分人口進入城鎮(zhèn)，而對非農化轉移而閑置出的農村居民點用地實行置換增加的城鎮(zhèn)建設用地。（二）重慶市農村居民點整理的理論潛力測