【正文】 謀生方式、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性、土地經(jīng)營方式等不明確的情況下的盲目搬遷，或者農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，在幾年后，將會造成新一批失地農(nóng)民，如何保障其生活水平得到提高、生活質(zhì)量得到改善，將是一個長期而艱巨的問題。因此，在保障農(nóng)民利益的同時，規(guī)范掛鉤項目實施過程中的權(quán)屬關(guān)系的調(diào)整是掛鉤工作的關(guān)鍵之一。農(nóng)村居民點的調(diào)整應(yīng)當根據(jù)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)方式的調(diào)整合理確定調(diào)整方式，該集中的要集中，該分散的要分撒，該結(jié)合的要結(jié)合，不能全部一個模式。同時，市委、市政府為加快我市經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)建設(shè)，也相應(yīng)制定了一系列政策措施，對原來的經(jīng)濟發(fā)展目標和布局進行了調(diào)整（如北部新區(qū)、大學城、特色工業(yè)園區(qū)等建設(shè)項目），大部分超出了原土地規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍。目前，國土資源同意開展掛鉤試點的有天津、四川等8個省市，重慶市沒有在試點之列。（二）開展規(guī)劃編制，促進區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)在城鄉(xiāng)掛鉤工作開展之前，在項目區(qū)范圍內(nèi)，以村為單位編制村級土地利用規(guī)劃，將產(chǎn)業(yè)導向、城鎮(zhèn)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)整理、各類用地布局等多項內(nèi)容融合在一起，為城鄉(xiāng)掛鉤項目的實施提供規(guī)劃依據(jù)。同時，加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，共同努力，才能把掛鉤項目做好。在沒有明確的產(chǎn)業(yè)導向之前，不宜盲目的開展掛鉤工作。二是要制定并公布科學合理的宅基地拆遷安置的補償標準和措施，制定和建立相應(yīng)的矛盾協(xié)調(diào)辦法和處理機制。（五）出臺相關(guān)配套政策，多渠道增加投入由于掛鉤項目投入巨大，因此必須建立多方面的投資渠道。實施掛鉤項目有結(jié)余用地指標后，可以取得一定的土地收益，也可以用于掛鉤項目的實施，進行循環(huán)使用。（六）完善土地流轉(zhuǎn)機制，促進城市化進程土地流轉(zhuǎn)機制包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)機制和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機制，是掛鉤項目實施能發(fā)揮巨大經(jīng)濟社會效益的重要保障。（七）加強土地權(quán)屬管理建立和完善權(quán)屬調(diào)整辦法，以及管理、監(jiān)督機制，確保權(quán)屬關(guān)系合理合法的調(diào)整。（八）加強掛鉤工作實施過程中的監(jiān)管掛鉤工作要順利進行，拆舊區(qū)的復墾工作必須按步驟、保質(zhì)保量的完成，因此，要強化監(jiān)管，確保指標歸還。嚴防監(jiān)管不到位，導致周轉(zhuǎn)指標還不了，突破規(guī)劃范圍，突破規(guī)劃規(guī)模，突破相關(guān)規(guī)劃要求。（十）堅持集約節(jié)約用地要貫徹落實中央18億畝耕地不減少的最大原則，合理適當安排建設(shè)，就必須要以集約節(jié)約用地作為本質(zhì)的要求。無論是建設(shè)用地，還是農(nóng)用地，都要本著集約、節(jié)約的原則在推進。實施掛鉤項目任務(wù)相當?shù)钠D巨，責任多而大，有選址的責任、方案編制的責任、審批的責任、監(jiān)管的責任、跟蹤管理的責任、規(guī)范的責任等等，因此，要求建立明確分工，系統(tǒng)完善的責任制，才能真正推進掛鉤工作。一、估算依據(jù)（1）國土資源部財務(wù)司《關(guān)于印發(fā)〈土地開發(fā)整理項目預(yù)算編制暫行辦法〉的通知》（財[2001]41號）；（2）國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法〉的通知》（國土資發(fā)[2000]282號）；（3）《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》TD/D10122000；（4）《重慶市征地補償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號）；（5）重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補償安置標準做好征地補償安置工作的通知》（渝府發(fā)[2005]67號）；（6）白市驛鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點項目拆舊區(qū)農(nóng)戶入戶調(diào)查資料；（7）重慶市九龍坡區(qū)白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)辦公室《關(guān)于白市驛鎮(zhèn)清河村、高田坎村、高峰寺村及石板鎮(zhèn)梅樂村、黃家堰村舊村改造和安置方案的請示》（九龍坡花辦文〔2006〕14號；（8）《重慶市九龍坡區(qū)人民政府同意白市驛鎮(zhèn)清河村、高田坎村、高峰寺村和石板鎮(zhèn)梅樂村、黃家堰村舊村改造和安置方案的批復》（九龍坡府）〔2007〕15號。本規(guī)劃中拆舊區(qū)資金投入主要包括房屋拆除補償費、宅基地復墾費和青苗地上構(gòu)附著物補償費。經(jīng)綜合考慮項目區(qū)房屋拆除、整理復墾及所有配套基礎(chǔ)設(shè)施費用，宅基地復墾單價按15元/平方米計算，費用總額為：B=10000平方米15元/平方米=地上構(gòu)附著物補償費根據(jù)渝府發(fā)[2005]67號文件，地面綜合構(gòu)筑物補償標準，結(jié)合項目區(qū)調(diào)查面積資料，補償單價按8925元/畝計，其補償費為：C=15畝8925元/畝=合計：A+B+C=。建新區(qū)投資費用主要包括安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、下排管網(wǎng)等）建設(shè)費、三通一平配套費(水通、電通、路通、施工場地平)、安置房屋建設(shè)費和農(nóng)民安置區(qū)內(nèi)青苗賠償費。安置區(qū)房屋建設(shè)費補貼資金為：F=2900人45平方米/人400元/平方米+2900人8平方米/人300元/平方米=5916萬元農(nóng)民安置區(qū)青苗及附著物補償費根據(jù)渝府發(fā)[2005]67號文件，結(jié)合項目區(qū)調(diào)查的面積資料，經(jīng)綜合分析，青苗及附著物補償標準按照5450元/畝計算，其補償費為：G=15畝5450元/畝=合計：E+F+G=，工程施工費6554萬元。四、其他費用測算工作經(jīng)費，其中：①前期工作費：按工程施工費的6%計，；②監(jiān)理費：%計取，；③竣工驗收費：按工程施工費的3%計取，；④業(yè)主管理費：按前期工作費、工程施工費和竣工驗收費三項之和的2%計取。應(yīng)急預(yù)案預(yù)留費按拆舊、建新、工作經(jīng)費和不可預(yù)見費四大項之和的15%預(yù)留。五、項目建設(shè)效益分析項目投資總成本，；；；；。 土地收益潛力測算白市驛鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)是九龍坡區(qū)優(yōu)先發(fā)展的重點鎮(zhèn)之一，花卉苗木產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)是國家級示范園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，地理位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢突出。根據(jù)測算，（）；由于建新區(qū)的建設(shè)用地指標為掛鉤周轉(zhuǎn)指標，經(jīng)審批同意后將免交新增建設(shè)用地的所有規(guī)費，約為每畝11萬元。因此，白市驛鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤項目實施完成后，（未扣除出讓金和其他規(guī)費）。待項目批準經(jīng)實施后，將建新區(qū)土地進行包裝，推出拍賣，土地收益用于項目滾動。項目實施后，能夠促進農(nóng)民增收，改善生產(chǎn)、生活條件，縮小城鄉(xiāng)差距。附件2：重慶市農(nóng)村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力分析農(nóng)村居民點整理是一項“轉(zhuǎn)千年意識、改百年舊習、享現(xiàn)代文明”的龐大系統(tǒng)工程。因此，農(nóng)村居民點城鄉(xiāng)掛鉤潛力研究具有非常重要的現(xiàn)實意義。（一）重慶市農(nóng)村居民點用地現(xiàn)狀分析根據(jù)2006年重慶市統(tǒng)計年鑒以及2005年土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查數(shù)據(jù)，重慶市2005年農(nóng)村居民點用地現(xiàn)狀如表1所示。這九個區(qū)縣分別是銅梁縣、潼南縣、沙坪壩區(qū)、豐都縣、彭水縣、黔江區(qū)、奉節(jié)縣、巫山縣和巫溪縣。在被調(diào)查的379個院落中，4戶以下（含4戶）的小院有282個，%。并且，最遠距離達820米，分布相當散亂，極不規(guī)則。這種分散的獨立小院不僅土地利用率低，而且占用的多是平坦、肥沃、水源有保障的優(yōu)質(zhì)土地。表2 部分典型區(qū)縣院落分布情況表區(qū)（縣）名獨戶院24戶院59戶院10戶以上最遠距離（m）最近距離（m）沙坪壩1122527590豐 都61382133300銅 梁49353206潼 南71412133196黔 江1927132036彭 水1917248202奉 節(jié)51610328010巫 溪583075816巫 山195305100合 計1501365736————比例（%）————農(nóng)村居民點人均用地偏大，分布不均衡，區(qū)縣間差異大，按常住人口計算，遠遠高于國家《村鎮(zhèn)規(guī)則標準》（GB 5018893）中規(guī)定的人均最高限150平方米。，農(nóng)村居民點人均用地小于150 平方米的，只有武隆縣，60％的區(qū)縣人均用地都大于200平方米，因此，從總體上看，全市農(nóng)村居民點人均用地量普遍明顯偏大。全市40個區(qū)縣中，除主城六區(qū)（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)）和雙橋區(qū)外，～，偏差在177。其中，武隆縣人均農(nóng)村居民點用地最少，；永川市人均用地最多。西南大學的課題組為了找出農(nóng)村居民點用地與地形地貌的相關(guān)性，在幾個代表不同地貌特征的區(qū)縣選取了379個院落、共2141戶進行了抽樣調(diào)查。中山、高山地區(qū)農(nóng)村居民點人均用地面積明顯偏大，這種情況在小院落更加顯著?？偟膩碚f，重慶市農(nóng)村居民點分布過于分散，不符合土地集約利用的要求，詳見下表3。這些外遷戶或外出戶中的大多數(shù)還保留著原有的宅基地，出現(xiàn)宅基地的空置。據(jù)對豐都縣382農(nóng)戶調(diào)查，已整戶搬遷的有127戶，%；戶中有部分成員外出的戶數(shù)有90戶，兩者合計達217戶，%。農(nóng)村居民點設(shè)施簡陋，生活環(huán)境較差在對沙坪壩區(qū)、豐都縣、銅梁縣、潼南縣、彭水縣、黔江區(qū)、奉節(jié)縣、巫山縣和巫溪縣九個區(qū)、縣的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民點建設(shè)普遍都很簡單，農(nóng)民自行修建的農(nóng)房，設(shè)施簡陋，缺少排水、排污和垃圾等處理，缺少安全設(shè)施，對外交通條件差，且牲畜棚舍緊鄰住房，衛(wèi)生條件較差。其潛力大小取決于生產(chǎn)力發(fā)展水平、生活水平、城鎮(zhèn)化速度及經(jīng)濟社會發(fā)展水平。（二）重慶市農(nóng)村居民點整理的理論潛力測算根據(jù)重慶市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，2020年全市總?cè)丝趯⑦_到3100萬人，城市化水平將達到70% ，城鎮(zhèn)人口將達到2160萬人。（三）重慶市農(nóng)村居民點城鄉(xiāng)掛鉤的現(xiàn)實潛力測算農(nóng)村居民點城鄉(xiāng)掛鉤的理論潛力是指僅就居民點本身的條件，不考慮其它因素制約情況下的潛力。比如說近幾年新修的農(nóng)村住宅，雖然用地面積超標，但強制拆遷會有很大難度，甚至引起很大的社會矛盾，因此對農(nóng)村居民點減少只能逐步推進。但又考慮到空置的農(nóng)村宅基地是比較零星分散的，并且有相當部分是位居院落之中，且還要受到經(jīng)濟條件以及農(nóng)民傳統(tǒng)觀念的制約，同時還要考慮到兩棲人口的現(xiàn)象，要把理論空置的農(nóng)村居民點用地全部置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地是不太現(xiàn)實的。需要運用經(jīng)濟手段，切實按照市場規(guī)律的要求，把農(nóng)村建設(shè)用地整理的成果交還給整理的主體，這也是我國社會主義市場經(jīng)濟中按勞分配的最基本要求。過去，我們在實施耕地總量動態(tài)平衡的過程中，往往只注重數(shù)量而沒有強調(diào)復墾后耕地的質(zhì)量，致使了“占好地、補劣地”現(xiàn)象時有發(fā)生。尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則農(nóng)村建設(shè)用地整理過程中，應(yīng)按照相關(guān)的法律法規(guī)以及土地利用總體規(guī)劃的要求，充分尊重農(nóng)民集體土地所有權(quán)人的意愿，切實維護農(nóng)民個人、集體經(jīng)濟組織和其他有關(guān)個人、單位的合法權(quán)益。統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化配置的原則一方面，“掛鉤政策”的實施涉及面廣量大，情況較復雜，因此必須在地方政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，由國土、發(fā)展改革、城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、財政、農(nóng)業(yè)、民政、環(huán)保、水利、勞動等部門協(xié)同開展工作，在科學論證的基礎(chǔ)上，進行規(guī)范操作；另一方面，在實施過程中，要注意調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，對于以前不合理的結(jié)構(gòu)安排要進行調(diào)整，優(yōu)化土地資源配置。具體到“掛鉤政策”上，就是要在農(nóng)村建設(shè)用地整理過程中注重土壤質(zhì)量的改良，農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施的改善，按照保護生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術(shù)措施。（二）政策建議充分尊重集體土地產(chǎn)權(quán)，加強農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，切實保障農(nóng)民權(quán)益首先，農(nóng)村居民點整理要充分尊重土地所有者的權(quán)益，不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)。第三，在整理過程中，要給予農(nóng)民實惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件，并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低。對于整理過程中對農(nóng)民造成的損失要給予公平的補償。農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是一個長期的過程，更是一項長期任務(wù)，要狠抓不懈。二要嚴格執(zhí)行國家制定的宅基地面積標準，對于不符合宅基地面積標準的要及時調(diào)整。引入市場化運作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式農(nóng)村建設(shè)用地整理的模式大致包括兩個主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設(shè)中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二是資金籌措的模式，主要有：政府主導型、市場主導型、村集體自主型等。切實做好城鎮(zhèn)工礦用地指標與復墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量“雙掛鉤”農(nóng)村建設(shè)用地整理要十分注重復墾耕地的質(zhì)量，要建立耕地質(zhì)量評價體系，完善耕地質(zhì)量評價系統(tǒng)，合理運作、科學評價，保證建設(shè)用地指標與復墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量“雙掛鉤”。土地作為自然的產(chǎn)物，其質(zhì)量的提高必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)循環(huán)和能量流動的特點，考慮系統(tǒng)內(nèi)各生態(tài)因素間的相互平衡以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關(guān)環(huán)境系統(tǒng)間的相互關(guān)系；二是注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的改善，對不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)；三是按照保護生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術(shù)措施；四是保護好人文資源，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，做到土地整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一