【文章內(nèi)容簡介】 上180平以上產(chǎn)品供應(yīng)量共計(jì)231套，僅實(shí)現(xiàn)27套銷售，雖然與相關(guān)項(xiàng)目的開盤時間有關(guān)，但是同時也可看出： 本區(qū)域?qū)Υ祟惍a(chǎn)品的剛性需求較低，有效市場容量較小。 去化速度與項(xiàng)目品牌關(guān)系較大，如龍灣、鷺島，速度相對較快，而優(yōu)品道作為老品牌，也消化了10%，華府金沙二批次未實(shí)現(xiàn)銷售。（三）、城南根據(jù)總價(jià)在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），從2007年10月以后，城南大約有10樓盤共推出12個批次總共1823套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的40%其中，總價(jià)在100萬以上高層電梯1795套，多層洋房129套。面積在180平以上高層電梯13套，多層洋房15套。本區(qū)域成交均價(jià)大概在7500元/平左右，其中，桐梓林歐城成交均價(jià)最高9663元/平。（未計(jì)紫檀）本區(qū)域?qū)儆诔啥际小澳细弧钡膮^(qū)域，也是容易出現(xiàn)高端盤的區(qū)域。從總體上看，本區(qū)域的項(xiàng)目主要集中在二環(huán)路周邊，并且其規(guī)模、景觀、開發(fā)商品牌都相當(dāng)不錯。 總推量物業(yè)形態(tài)環(huán)域項(xiàng)目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)玉林品上20071222104341043423環(huán)桐梓林歐城20071027132701276555檀香山花園200711325616225216141神仙樹大院2007114366334366334中海翠屏灣200867322932293環(huán)外天府長城200811220521204211華潤鳳凰城20071026223422234220084202911229112中海蘭庭B區(qū)20083819019中海國際社區(qū)200712225124482133多層洋房3環(huán)外200862551048323環(huán)雙楠融域200712893368131125總計(jì)182376417957502814（1）、總價(jià)100萬以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤鳳凰城、檀香山花園和天府長城，均在200套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，81套；中海國際社區(qū)48套。（2）、180平以上、100萬以上，本區(qū)域總體供應(yīng)量較小，僅28套，分別在各項(xiàng)目中來說，應(yīng)為其頂躍部分。具體到各項(xiàng)目：桐梓林歐城、中海一批次均銷售完畢，換言之：在本區(qū)域，雙高產(chǎn)品的市場接受度較高，總體的市場容量也較大。其中，銷售速度較緩慢的項(xiàng)目是：玉林品上、天府長城、華潤鳳凰城、中海等，從其環(huán)域價(jià)值來說，價(jià)格較高。（玉林品上情況有異，價(jià)格低銷售低時間長，經(jīng)驗(yàn)分析應(yīng)是產(chǎn)品設(shè)計(jì)原因及開發(fā)商品牌兩方面因素。）結(jié)合該區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)格分析，是本案可重點(diǎn)突破的市場之一。（四）、城東根據(jù)總價(jià)在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），2007年10月以后，城東大約有5個樓盤共推出5個批次總共917套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的20%。其中，高層電梯874套，多層洋房140套。價(jià)格方面：。 總推量：物業(yè)形態(tài)環(huán)域項(xiàng)目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)外灘200812595329532高層電梯12環(huán)瑞升望江橡樹林20081313178027874396多層洋房23環(huán)2008471165411654多層，高層23環(huán)首創(chuàng)愛這城2008611167/167高層電梯23環(huán)華潤翡翠城200711162222122221城東，本區(qū)域特點(diǎn)之一：12環(huán)項(xiàng)目走價(jià)格策略，在品牌力較弱的情況下，走量相對較大。23環(huán)項(xiàng)目走品牌、高價(jià)格路線，除龍湖三千城受震后購買心理影響成交較好外，首創(chuàng)、華潤的實(shí)際銷售均較差。雙高產(chǎn)品僅在望江橡樹林有小部分，總體供應(yīng)量不大，與本案的競爭性較低。對城東區(qū)域競爭市場來說，23環(huán)項(xiàng)目的高價(jià)格策略為本案提供了一定市場空間，但是在他們同樣改走價(jià)格路線時，對本案的沖擊也相應(yīng)較大。（五）、城中2007年10月以后，城中大約有2個樓盤共推出2個批次總共168套房源，但實(shí)際銷售情況懸殊，與產(chǎn)品環(huán)境、品質(zhì)和開發(fā)商品牌關(guān)聯(lián)度非常大。總推量物業(yè)形態(tài)環(huán)域項(xiàng)目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)都會風(fēng)尚2007122810461046\\高層電梯12環(huán)時代豪庭200811164596459\\總計(jì)1686516865（六）、龍泉方向符合本案競品條件的僅有“恒大綠洲”。17棟11+1的小高層，推廣名稱也為“空中別墅”，其中9棟帶入戶大堂，合計(jì)供應(yīng)量399套，共售出51套。其中：144174區(qū)間共計(jì)297套，售出47套，180以上區(qū)間共102套，售出4套。第30棟23套，售出13套，第25棟共24套，售出15套，第24棟共24套，售出7套，綜上，可以看出 總價(jià)100萬元以上產(chǎn)品中，五城區(qū)及龍泉合計(jì)推售量為4569套，實(shí)現(xiàn)銷售1392套 城中區(qū)域中：時代豪庭基本售完無競爭性，都會風(fēng)尚開盤6個月銷售慘淡，說明市場抗性非常大，在價(jià)格不變的前提下，未來對本案的沖擊也很小。 城南區(qū)域中，同面積總價(jià)的競品存量極少，但180平以下的可替代性項(xiàng)目較多，是強(qiáng)大的潛在競爭對手。 城西區(qū)域，同面積總價(jià)產(chǎn)品推量大（231套）銷售?。?7套），集中在優(yōu)品道和華府金沙，目前的市場抗性較大，不排除未來有降價(jià)以售的可能，將在城西客群中對本案形成較強(qiáng)的競爭關(guān)系。 五城區(qū)的三環(huán)外產(chǎn)品中，基本沒有同總價(jià)同面積的競爭產(chǎn)品，本案的細(xì)分市場空間相對較大，但是180平以下產(chǎn)品的存量較大， 城東區(qū)域，同面積總價(jià)產(chǎn)品僅在橡樹林有33套存量（39售6），外灘及橡樹林以價(jià)格優(yōu)勢，走勢平穩(wěn)，首創(chuàng)及華潤的高價(jià)格路線導(dǎo)致其產(chǎn)品抗性非常大，不排除未來跳水可能，但從其價(jià)格來看，只有降價(jià)幅度非常大的情況下才會對本案形成較大競爭壓力。 龍泉恒大綠洲，環(huán)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)規(guī)模等等因素，及其價(jià)格殺手的特征，將是本案的強(qiáng)力競爭對手之一。相對本案而言： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征極端明顯，外觀具有強(qiáng)烈的符號性，使本案在以上競品項(xiàng)目中有強(qiáng)烈的市場區(qū)隔效果，同時也可作為人群生活態(tài)度區(qū)隔的標(biāo)志性符號。整個社區(qū)4280戶，可理解為“非炫耀”住宅產(chǎn)品，較符合中青年人“個性而不張揚(yáng)”的生活態(tài)度。 超低密度帶來的高綠地景觀，超寬客廳對的觀景效果很好，超寬樓間距，有效回避了對視的私密性問題?；緵]有客廳與客廳的對視現(xiàn)象。 交通的便利性與易達(dá)性好。在環(huán)域競品中有較高價(jià)值。 總平布局中，景觀層次豐富，景觀種類豐富，識別性很強(qiáng)，觀賞性與參與性兼顧。 與周邊大盤共同構(gòu)成一個人居密度較大的板塊環(huán)境，片區(qū)的商業(yè)豐富性和便利性比別墅社區(qū)好很多，生活成熟度相對更高。 空間的可塑性極強(qiáng)，在人生的不同人口數(shù)量階段，通過裝修，可以使空間較好地適應(yīng)生活所需，而不是讓人來適應(yīng)房間。配合產(chǎn)品完善的環(huán)境條件，居住價(jià)值的可持續(xù)性強(qiáng)，可降低換房的必要性從而降低居住成本。（七）競品分析總結(jié)根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自2007年10月以來，統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)100萬以上的新推房源總供給4569套，售出1392套，目前余下3177套房源。而本項(xiàng)目一次性提供600套房源，單個樓盤的提供量，占到目前市場余量的近20%。 自2007年10月以來，以上區(qū)域整個100萬以上房源的月銷售量為155套左右。本項(xiàng)目要達(dá)到開盤銷售200套的目標(biāo)銷售任務(wù)，無異于當(dāng)月銷售要達(dá)到并超過目前整個五城區(qū)及龍泉方向100萬以上房源的銷售量，這一銷量，要求我們做到的推廣攻勢必須要挖掘出更多的客戶來滿足本項(xiàng)目的要求。以面積來看，180平米以上的房源，自2007年10月以來，五城區(qū)及龍泉方向新推的總供應(yīng)量為400套，總銷售量為72套，月銷售率僅為8套。（基本集中為頂躍）本項(xiàng)目擴(kuò)展后的面積均超過180平米，當(dāng)本案以180250平米的戶型區(qū)間入市時，在市場上的存量中又加入了600套的推量，在這一面積區(qū)間段上，本項(xiàng)目占到了整個市場的3/5。這一數(shù)據(jù)表明，我們的確具有了市場獨(dú)占性和唯一性。二、市場定位（一）、項(xiàng)目概況1．地理坐標(biāo)：位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)。南望成龍路和國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)150M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。處風(fēng)景城東新城核心生態(tài)位置，自然坡地、臺地園林，為成都主城區(qū)罕有別墅地脈。2．項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)： M2，待征地面積（含中心公園）110000 M2產(chǎn)權(quán)建筑面積410020 M2（不含地下室）容積率 ：3綠地率：30%，綠化率60%平均密度19%車位比為1︰1總戶數(shù)約4380戶建筑高度（100～120）M每戶產(chǎn)權(quán)面積在（85～100） M2之間，贈送面積接近100%；每戶改造后實(shí)得面積在（190～256）M2之間，改造后各空間層高為2﹒9M。3．總體規(guī)劃理念：采用國際Hills生態(tài)規(guī)劃理念，在舒適度技術(shù)體系方面引用國際先進(jìn)適用技術(shù)，塑造四大人居空間,即：公園群落與社區(qū)組合空間；綠化紐帶與社區(qū)組團(tuán)的分割空間；泛會所與坡地、臺地立體景觀空間；創(chuàng)新性別墅多重平面﹑上下功能轉(zhuǎn)換空間。從而將本項(xiàng)目建設(shè)成為具有國際高環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、高舒適度標(biāo)準(zhǔn)、高品味的社區(qū)。4．層次分明的布局體系：社區(qū)被自然的坡地道路網(wǎng)絡(luò)分為四個相對獨(dú)立的居住組團(tuán)即華府、藍(lán)鉆、御苑、紫廬。四個組團(tuán)分別以亞洲風(fēng)情園林、歐洲風(fēng)情園林、澳洲風(fēng)情園林、美洲風(fēng)情園林為主題景觀特色。100%住戶都享有內(nèi)外開闊的景觀視野，80%建筑坐北朝南,80%住戶可府瞰2000畝城市生態(tài)坡谷公園。四個組團(tuán)之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人活動中心、配套公共服務(wù)設(shè)施及中心組團(tuán)公園等，空間極度開闊，景觀視野無限風(fēng)光。5．結(jié)構(gòu)清晰的人車分流體系為充分體現(xiàn)住戶的尊貴，每個組團(tuán)建有2層陽光地下生態(tài)車庫。步行區(qū)域既與車輛交通絕對人車分離又使人們比較容易到達(dá)，為鄰里交往提供了安全舒適的戶外場所。6．園林景觀規(guī)劃理念強(qiáng)化組團(tuán)景觀主題并體現(xiàn)坡地、臺地園林特色，將坡地園林環(huán)抱作為背景景觀，在各組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)中點(diǎn)出水的元素，演繹具有不同異域特色的立體景觀。在植物配植上注重其季節(jié)的搭配，春觀桃、夏賞荷，秋看銀杏，冬聽松，一年四季有景可賞。7．景觀規(guī)劃原則⑴整體與局部，天人合一強(qiáng)調(diào)整體的和諧、功能的需求，局部組團(tuán)的個性、文化內(nèi)涵的體現(xiàn)、健康休閑環(huán)境的營造，景觀細(xì)節(jié)的完善，各空間之間景觀、鋪裝、水體、架空層、公共設(shè)施園林小品、花壇等相互呼應(yīng)，簡約的建筑、硬景與軟景之間的相互滲透，著重強(qiáng)調(diào)每個組團(tuán)的區(qū)域特性，強(qiáng)調(diào)功能與實(shí)效，營造出一個多景觀中心的、自然和諧的高尚小區(qū)。⑵景觀均好性與特色性，移步換景景觀設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)不同小區(qū)組團(tuán)之間的景觀共享，沿景觀主軸最大化地體現(xiàn)景觀的均好性及其人性關(guān)懷。有專為青少年?duì)I造的運(yùn)動健身區(qū)，有專為老年?duì)I造的主題游園區(qū)，有專為小朋友設(shè)置的兒童游樂場及親子樂園，有為住戶設(shè)計(jì)的休閑廣場及咖啡休憩區(qū)等等，為各個年齡階層設(shè)置的園林空間，盡顯人性化關(guān)懷。8．景觀體系⑴一個中心、四個組團(tuán)，四時更迭、歸一主題：:用地中部由公共服務(wù)低層建筑半圍合成的狹長形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內(nèi)的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。與周圍住宅既互相映襯，又保證住宅的私密性。：由社區(qū)道路自然劃分出四個居住組團(tuán)。每個組團(tuán)入口簡潔大氣，各居住組團(tuán)相對獨(dú)立，根據(jù)各自景觀特點(diǎn)命名。：利用每個季節(jié)不同的特色植物形成不同的組團(tuán)特色，反映四季的時令變化，體現(xiàn)自然變化和異域景觀主題。：簡約、精美的現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，自然、雋永的景點(diǎn)材質(zhì)，構(gòu)筑健康、生態(tài)的小區(qū)景觀。⑵人工水系規(guī)劃：每個組團(tuán)設(shè)陽光泳池及生態(tài)水景,使社區(qū)空間靈動.⑶特色景觀形成：各個組團(tuán)出入口,中心組團(tuán)都配置與該組團(tuán)主題相應(yīng)的特色廊架﹑雕塑﹑亭臺等.9．綠地系統(tǒng)規(guī)劃⑴植物配置原則，以鄉(xiāng)土樹為主，從本地自然植被中選擇優(yōu)良樹種。，利用植物圍合空間，在平面上有聚有散，在豎向上分層設(shè)計(jì)，形成喬木小喬木灌木地被的立體空間綠化模式。，強(qiáng)調(diào)其季向的變化和色彩的搭配。⑵綠地系統(tǒng)分類：在中心水體周邊，由多種水生、濕生植物結(jié)構(gòu)灌木、喬木組成的植被景觀，是整個小區(qū)的一個生態(tài)的、共享的開放空間。：采用行列式種植，強(qiáng)調(diào)道路線型。根據(jù)道路等級選用法桐、千頭椿、白臘等樹種，形成較強(qiáng)的識別性。：組團(tuán)綠地頒布在道路兩側(cè)，使用不同的樹木材質(zhì)，結(jié)合庭院綠地的植物配植，形成組團(tuán)的可識別性。：在基地東、北兩側(cè)調(diào)協(xié)邊界綠地，以高大喬木和灌木相結(jié)合，屏蔽外界的視線和噪音，保持小區(qū)內(nèi)的私密和安靜。10．戶型設(shè)計(jì)⑴設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念：適應(yīng)家不同庭背景和生活變化，在有限的空間里創(chuàng)造具有“生長型”和“可轉(zhuǎn)換”的空間多元形態(tài)，并將柔性空間、灰空間、私密空間、對流空間、趨光空間、可塑空間有機(jī)結(jié)合，演繹“三宅一