【文章內容簡介】 版 本 號：A0 序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容保養(yǎng)周期備注01配電房衛(wèi)生、通風、照明、有無異味；配電箱（柜）內各路指示燈、儀表指示及開關位置；各路開關、母排、接地、接零及管線；電纜（槽）溝；變壓器、電機；房屋有無滲漏；抽檢樓層12個配電箱（柜）。無雜物、通風、照明正常；無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化、接地、接零可靠；無積水、無霉味、無焦烤味；溫升正常、手動操作部件（如手柄等）小于60攝氏度，電纜表面小于65攝氏度；指示燈齊全，儀表指示正確；無接地不良，接地、接零可靠牢固。日配電防含設備層、低壓配電室、518層豎井。14層機房內配電柜有麥爾斯電工保養(yǎng)，空調機控制柜（箱）、防火卷簾電源柜等由麥爾斯物業(yè)設備維修部保養(yǎng)。麥爾斯裙樓46層風機房由設備維修部保養(yǎng)。凡保養(yǎng)周期為日、周的002項內容按分工責任區(qū)由各電工進行，03項內容按月分工程序見表一。0201項內容；各配電房內清潔。確保其正常；墻面地面干凈，設備表面無油污、粉塵。周0302項內容；配電箱（柜）體；開關；熔斷器；接觸器；機電器；按鈕、指示燈；互感器；電度表、儀表；配電室、樓層機房；1電容器柜。確保其正常；整潔，門鎖正常，關閉靈活；接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱；底座牢固，接觸良好；觸點良好，無燒蝕，聲音正常；時間繼電器延時準確，各級電器接線牢靠，觸點完好，聲音正常；接線完好，觸點接觸可靠，指示燈齊全明亮；指示、計量正確，接線完好；墻面、地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵；電容器無漏油、膨脹、無過熱（殼體小于60攝氏度）。月04 各配電室、機房內消防器材； 應急燈、樓層誘導燈。 確保其正常； 平時正常，定期檢查轉換狀態(tài)是否正常。季05計量儀表 總計量表工作狀態(tài)異常時隨時向供電局大用戶所電費報告； 寫字樓業(yè)主計量表每月抄表發(fā)現異常時，立即更換經校驗準確的計量表。年陜西麥爾斯物業(yè)管理有限責任公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 表一 配電柜保養(yǎng)維護周期安排表序號配電柜（箱）位置保養(yǎng)維修內容保養(yǎng)周期安排責任人每月上旬中旬下旬1配電室1段03項內容當班電工2配電室2段03項內容當班電工3配電室3段03項內容每年 410月當班電工4配電室2段發(fā)電機房2面03項內容每年10月當班電工54F 、5F、6F機房03項內容分片 責任電工65F18F豎井03項內容分片 責任電工71F、2F、3F機房及718層樓層新風機03項內容分片 責任電工8水泵房、鍋爐房、制冷柜、冷凍冷卻循環(huán)泵隨機配電柜等03項內容與本機房每年兩次設備 保養(yǎng)維修同步進行分片 責任電工相關文件和記錄a)《公共設備巡查簽到表》b) 《維修保養(yǎng)記錄表》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 c) 《設備設施周檢、月檢抽查表》e)《設備外委維修記錄表》八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程目的 確保供暖設備(設施)處于良好技術狀態(tài)，保證設備安全高效運行節(jié)約能源，降低成本，提供舒適的工作、生活環(huán)境。適用范圍(熱水式)的運行管理職責(設施)的操作、監(jiān)視、記錄及定期巡查，配合專業(yè)公司的維保工作及對空調水系統(tǒng)水質進行監(jiān)控，發(fā)現異常情況及時報告；維修人員負責設備的維護保養(yǎng)。(設施)的綜合管理。工作規(guī)程、認真地、正確地執(zhí)行操作規(guī)程，決不允許有違反操作規(guī)程的行為。，使運行、調節(jié)方法簡單，且能量消 耗最少。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 、勤巡視、勤檢查、勤調節(jié)，保證運行參數在要求范圍內。在運行巡查中應做到一看，看運轉設備有無異常；二查，查運行中各部分參數是否正常；三聽，聽系統(tǒng)運行中是否有異常聲音；四嗅，嗅運行中是否有異味產生，以保證系統(tǒng)正常運行。，同時應真實、按時記錄有關參數數據，不得弄虛作假。，盡可能避免事故發(fā)生，減少損失。，必須沉著、冷靜，及時采取有效的處理措施，避免事故擴大。同時向有關人員報告事故的原因、處理情況。如果運行人員無法處理突發(fā)事故時，必須迅速報告上級領導及有關人員。當上級機關調查事故原因及事故損失情況時，必須如實反映情況，以便對事故原因作出正確的結論。同時修訂有關工作文件，杜絕類似事故的再次發(fā)生。，穿戴工作服等勞動保護用具，注意安全，避免事故的發(fā)生。，應堅守工作崗位。、管網情況進行全面的分析后制定出切合實際、合理的巡檢路線。、閥門是否有跑、冒、滴、漏現象陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 (包括鍋爐、燃燒機、水質處理器、熱水泵、補水泵、換熱器、熱水箱等設備)。、調節(jié)執(zhí)行機構、傳感器、變送囂是否正常。，不同的系統(tǒng)，不同的設備可以不同，但應適合各自的特定條件。根據設備安裝位置及工藝流程制定一條合理的巡視路線。，延長使用壽命，確保水質處理合同外委化驗的履行，制訂本規(guī)程。，須熟悉有關合同條款及投藥、取樣、化驗等工作原理和工作過程，積極配合承辦人員的工作，建立水質處理監(jiān)管記錄本。，運行人員須現場監(jiān)督，并就工作時間、人員、過程等做好記錄，工作完成后在承辦單位工作單上簽署意見并驗收，工作單底留一份存檔。、按量、按規(guī)定程序工作或有關數值未在規(guī)定范圍內，運行人員有權拒絕簽收并及時上報。，使用PH試紙并靜置24小時，觀察其色度，并做好記錄。若發(fā)現PH值超標或水樣渾濁有明顯銹色(微紅)應馬上報告，及時通知承辦單位(水樣保存5天)。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 。 根據GBl576—96《低壓熱水鍋爐水質標準》爐外水質處理標準。 給水 鍋爐內水PH值(25℃) ≥7 1012總硬度mmo1／L ≤溶解氧mg／L ≤ ≤懸浮物mgL ≤5含油量mg／L ≤2，非工作人員嚴禁入內。、易爆物品的管理。、亂拉電線，加強對用電的管理。，不得堆放任何物品。，對過期失效和損壞的滅火器具及時更換相關文件和記錄a)《供暖系統(tǒng)操作規(guī)程》b)《供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》c)《鍋爐運行記錄表》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 f)《設備／設施維修記錄表》g)《機電設備臺帳》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 九、供暖系統(tǒng)操作規(guī)程目的規(guī)范操作，確保供暖系統(tǒng)正常運行。適用范圍適用燃氣熱水鍋爐供暖設施。職責。，規(guī)范日常操作。工作規(guī)程：a)供電電源(380177。20V之內為正常)b)鍋爐滿水，系統(tǒng)滿水。 ，c)循環(huán)管路及換熱器滿水。d)燃燒機進氣控制系統(tǒng)，調節(jié)正常e)鍋爐水及熱循環(huán)管道水的水層符號標準。f)主水泵、循環(huán)水泵良好。、水溫度，檢查鍋爐水壓。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 。、出水溫度待水溫降止45℃以下即可停泵。相關文件和記錄a)《供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程》b)《供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》c)《機電設備臺帳》d)《維修保養(yǎng)記錄表》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 十、供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程目的消除設備隱患，及時排除故障，確保設備性能，延長設備使用壽命。適用范圍適用燃氣熱水鍋爐及熱水交換器。職責(設施)的維修保養(yǎng)。、檢查監(jiān)督，并負責外委修理的聯絡工作。工作規(guī)程(設施)的日常維護；運行人員負責填寫相關記錄表格，并對設備每日的運行狀況進行檢查。，運行人員先進行應急處理，并立即報告管理處，由維修主管電話通知專業(yè)維保公司。未得到主管或專業(yè)公司技術人員的認可，任何人不得拆卸、修理各設備元件。(設施)的專業(yè)維保內容如下，主管應對專業(yè)公司的維保工作進行檢查監(jiān)督。，包括以下內容：，每班供暖記錄及用氣量，供暖陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 房間空間及室外溫度，初估鍋爐工況及效率。，初估熱交換器的工況。，判斷鍋爐系統(tǒng)是否跑水，如超出正常補水必須檢查熱交換器有無串水，管道系統(tǒng)有無漏滴現象。，觀察比較每期的水質化驗數據。，箱體保溫良好。，散熱片的清潔情況，新風口濾網情況。／季度的維保內容，燃氣泄漏報警器的效用情況。，如果爐體積垢超過l毫米或者熱管表面積垢超出0．5毫米必須進行除垢清潔保養(yǎng)。，用測試來水出水進出口的水溫差判斷，如果水溫差有明顯的減少，則進行解體檢修排除傳熱障礙。，如燃燒火焰不理想，則進行適當調整，并檢查各控制閥門的動作狀況。，提供一份機組狀態(tài)報告。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 ，減少事故發(fā)生，延長機組壽命。，鍋爐熱水系統(tǒng)，二次供熱、水循環(huán)系統(tǒng)、水質處理系統(tǒng)、膨脹水箱、壓力表、溫度計等。相關文件和記錄a)《供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程》b)《供暖系統(tǒng)操作規(guī)程》c)《設備外委維修記錄表》d)《設備臺賬》e)《維修保養(yǎng)記錄表》