【文章內(nèi)容簡介】 銷售中，高爾夫能作為重要載體成為宣傳的有利手段。因為高爾夫作為一種貴族運動，必然要求參與的人士有較高的社會地位與強勁的經(jīng)濟實力，樓盤開發(fā)商正是瞄準了這樣的商業(yè)奇跡，將高檔樓盤全面推向高爾夫人群，讓他們成為自己產(chǎn)品購買者的第一受眾，除了大打“高爾夫住宅”牌外，舉辦高爾夫友誼賽，邀請目標受眾前來參與，設(shè)置大獎，力推自己的產(chǎn)品，讓這些人全身心感知該樓盤的特點，成為今時今日，開發(fā)商們重要的銷售宣傳渠道，也取得了不俗的成績。如：北京鄉(xiāng)村高爾夫國際俱樂部舉辦高爾夫比賽，由順馳房地產(chǎn)公司主辦，東方天圣高爾夫運動俱樂部有限公司承辦，大賽就設(shè)置了價值三十萬的一桿進洞獎，邀請各行業(yè)精英人士的參與，在比賽的同時也向這批目標人物推出了順馳的高檔名盤。這樣一來，高端物業(yè)也開始打起高爾夫的概念，一般類型的別墅也爭著與高爾夫沾上點關(guān)系，使得高爾夫別墅的客戶資源被其他物業(yè)搶奪，高爾夫別墅需要通過提升自身的品質(zhì)、產(chǎn)品差異化、客戶細分等手段找到營銷突圍口。2 上海高爾夫別墅市場分析（1）上海高爾夫別墅的發(fā)展現(xiàn)狀目前，上海公認的最具有發(fā)展?jié)摿Φ?個高檔國際社區(qū)為陸家嘴濱江區(qū)、碧云國際社區(qū)（湯臣高爾夫球場）、佘山風(fēng)景區(qū)、虹橋古北高尚住宅區(qū)。上海高爾夫別墅項目一覽表：項目位置項目規(guī)模規(guī)劃相關(guān)指標營銷節(jié)點戶型面積單價總價項目特點湯臣高爾夫第8期,浦東龍東大道1號占地面積133160 ㎡，建筑面積14000 ㎡89套別墅綠化率60 % ，容 積 開盤：200439，入住時間20041230房型：419464平方米左右 花園面積：7001000平方米25000元/㎡1000萬—1400萬/套超大面積露臺憑欄可遠眺球場的遼闊美景或近賞自家花園景觀小品。太陽島高爾夫溫泉別墅青浦朱家角鎮(zhèn)沈太路2588號全島面積2400畝67棟獨立別墅和6戶雙拼別墅開盤：20031015，入住時間20041230戶型：183317平方米1100015000元/㎡186434萬/套馬場，游艇碼頭，高爾夫球場，沖浪游泳池，溫泉。別墅為美式風(fēng)格的緊湊型別墅，花園為開放式。銀濤高爾夫別墅青浦滬青平公路2222號占地面積68000 平方米共200戶獨立別墅，,共有別墅48戶%，容 積 開盤時間2004813330657平方米13500元/㎡300萬900萬/套該案距離上海虹橋機場8公里，長島別墅二期閔行昆陽路3558號占地面積200000 ㎡，建筑面積74000㎡115棟獨立別墅綠化率70 %，容 積 開盤時間200467 12000元/㎡230萬——500萬/套森林、湖泊、高爾夫純美式生態(tài)別墅，三面臨水， 18洞高爾夫球場，南依上千畝的森林公園，南北球場將其緊緊相抱，東有700畝水域的游艇俱樂部。林克司別墅浦東凌白路1600號占地75萬㎡獨立別墅綠化率40%開盤時間：20031230起價18000元/㎡座落于東海之濱的三甲港，驅(qū)車32公里抵達陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，距離浦東國際機場僅7公里車程，天馬花苑松江趙昆公路3958弄占地面積1840000 平方米別墅分布在高爾夫球場的北部，根據(jù)河道河湖泊走勢來分布，基本上能做到戶戶臨水。綠化率：40%，開盤時間20042183室3廳2衛(wèi)1廚1300018000元/㎡850950萬/套虹橋高爾夫別墅長寧虹許路555號占地面積380000 ㎡，綠化率80 %開盤時間：2002828㎡16000元/㎡佘山高爾夫別墅松江佘山國家旅游度假區(qū)林蔭道1999號占地面積1500000 ㎡全部由獨棟別墅組成。整個小區(qū)是一個典型的森林式別墅區(qū)，采用意大利托斯卡納風(fēng)格，使別墅看上去華麗，高貴。綠化率70 % ，開盤時間： 200510117002700萬/套交通發(fā)達，多條高速公路數(shù)據(jù)來源：中國別墅網(wǎng)（2）經(jīng)典高爾夫別墅物業(yè)分析：絕無僅有的人文社區(qū)——湯臣高爾夫別墅八期湯臣高爾夫別墅位于浦東龍東大道１號，距張江高科技園僅一路之隔，離金橋開發(fā)區(qū)5分鐘車程，驅(qū)車10分鐘即可抵達陸家嘴中心區(qū)。八期處于湯臣高爾夫球場東南側(cè)，是湯臣集團的17期高爾夫別墅項目之后的又一力作，總占地面積133160平方米,有417464平方米的尊貴房型, 為地中海式、拉斯維加式和古典法式的全石材別墅，共89套。首席提出前瞻性的獨立別墅電梯設(shè)計，另設(shè)有中央環(huán)保系統(tǒng)。；6米商品位挑空客廳，氣派迎賓回廊。席地大窗盡斂自然美景，彰顯少有的朗郎大戶風(fēng)范；臥室規(guī)劃尺度堅持以人為本，講求舒適寬敞，既顯出大戶階層的豪華氣派，又不失家庭的溫馨美滿；頂樓設(shè)有大面積陽光室，是閑暇時親近自然、品香茗會佳友，談天暢想的理想之地。超大面積露臺也是此期別墅的一大亮點，憑欄可近賞可遠眺球場的遼闊美景或自家花園的景觀小品。喜歡塒花弄草的主人還可以在這里孕育一個小花園，成為名副其實的空中花園了。用現(xiàn)代科技材料融入古典建筑式樣，以融成后現(xiàn)代主義建筑的手法，構(gòu)筑宮廷生活。外形保留歐洲古典建筑風(fēng)情，規(guī)避現(xiàn)代主義建筑過于注重功能理性，關(guān)注文化傳承與人性浪漫?？蛻舴矫?，湯臣高爾夫別墅始建于 1997 年 , 目前已開發(fā)至第八期 , 共有別墅 500 余棟，有眾多著名跨國公司的董事長、總經(jīng)理、高級主管，以及影視文藝界名人相繼入住湯臣高爾夫別墅。目前，這里已成為上海一個充滿生機、家庭生活情趣濃郁的上流社交圈，別墅區(qū)內(nèi)入住率非常高，且多為浦東地區(qū)眾多著名的高層，經(jīng)過了前幾期的成功運作，已經(jīng)形成了一個相當(dāng)成熟的高檔社區(qū)的生活圈，是眾多成功人士選擇此地的原因之一。作為上海東岸上流社會的中心原點，在湯臣高爾夫球場內(nèi)開發(fā)的湯臣高爾夫別墅是浦東地區(qū)最早開發(fā)的頂級別墅項目，并且以其為中心的周邊地區(qū)已經(jīng)成為新興的富豪區(qū)，區(qū)域內(nèi)人氣亟升、是目前浦東最具升值潛力的別墅核心區(qū)域。濃厚的文化底蘊、上流社會的交際圈等成為湯臣高爾夫別墅的代名詞，湯臣高爾夫別墅逐漸成為一種品牌，象征身份與地位的品牌。營銷方面，17 期所建別墅均 100% 售出。其中二期“海登特區(qū)”以“謝絕議價”的姿態(tài)造就了只獻給成功人士的卓越質(zhì)量；三期湯臣高爾夫花園以“座北朝南、臨水而居”的帝王座相，成為球場內(nèi)唯一的極品公寓；四期、五期“石上清泉別墅區(qū)”以口碑效應(yīng)開未建熱銷之先河。薈萃了前期別墅優(yōu)點的六期、七期別墅，只獻給事業(yè)顛峰人士，目前也已銷售一空。而八期則依托前七期的大社區(qū)環(huán)境，沒有做過多的營銷推廣。價格方面，湯臣高爾夫別墅從一期到今年的八期，均在各個時期內(nèi)創(chuàng)下了較高的價格，而且甚至采取拒絕議價的手段，這與湯臣高爾夫別墅追求高品質(zhì)以及特殊的客戶群體相符合。八期價格在10001400萬每套的之間，并且推出時期正是在上海處于緊張的宏觀調(diào)控敏感時期，房地產(chǎn)特別是別墅處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，八期的價格并沒有受到多大的影響，反而穩(wěn)重有升。從一期到八期，價格從01年的500萬一套上升到了今年的1400元一套，在短短的四年憑借社區(qū)的逐步完善，價格上升了約3倍。歷史價格記錄：歷史價格：記錄時間均價最高價最低價價格描述1 200521至今 1400萬元/套 1000萬元/套 2 2005118 30000元/平方米 23000元/平方米 3 2004420 28000元/平方米 23000元/平方米 銀行按揭付款 4 2004317 25000元/平方米 20000元/平方米 銀行按揭 5 2004213 25000元/平方米 27000元/平方米 21000元/平方米 銀行按揭 6 2004114 250000元/平方米 27000元/平方米 21000元/平方米 銀行按揭 7 2003123 25000元/平方米 27000元/平方米 21000元/平方米 銀行按揭 8 20031031 25000元/平方米 27000元/平方米 21000元/平方米 銀行按揭 9 2003930 25000元/平方米 銀行按揭 10 2003829 25000元/平方米 6成按揭 11 2003729 25000元/平方米 首付4成，6成按揭 12 200364 23500元/平方米 24000元/平方米 23000元/平方米 八成三十年按揭 13 200261 1500萬元 3000萬元 800萬元 14 2001321 510萬元 680萬元 443萬元 數(shù)據(jù)來源：中國別墅網(wǎng)頂級豪門別墅——佘山高爾夫別墅佘山高爾夫俱樂部位于上海佘山國家旅游區(qū)核心區(qū)域東北部，距離上海市中心30公里，虹橋國際機場10公里，滬杭高速公路、滬寧高速公路、滬青平高速公路方便出入，30分鐘之內(nèi)上海市區(qū)盡可抵達。小區(qū)地處佘山度假區(qū)內(nèi)，全部由獨棟別墅組成。整個小區(qū)是一個典型的森林式別墅區(qū)，綠化、高爾夫球場創(chuàng)造了一個全天然的居住環(huán)境。區(qū)內(nèi)建有5000平米的會所。采用意大利托斯卡納風(fēng)格。佘山高爾夫別墅項目為一座“純會員制高爾夫別墅社區(qū)”，整體規(guī)劃由以下部分組成：一個國際錦標級18洞球場，是上海唯一的森林丘陵型高爾夫球場，也是世界級設(shè)計師唯一留下簽名球道的球場；酒店式服務(wù)TOWNHOUSE及社區(qū)休閑、雙會所等生活配套設(shè)施?？⒐ず蟮馁苌礁郀柗蚩⒊蔀樯虾Ｄ酥寥珖铐敿墶⒆钔暾母郀柗蛏鐓^(qū)。整個別墅社區(qū)分3期開發(fā)，預(yù)計在2006年年底完成。一期項目包括36棟獨立別墅，社區(qū)會所、高爾夫會所及所有TOWNHOUSE單位，目前已售完。2期項目于今年10月底舉行了開盤儀式。34套獨棟別墅圍繞高爾夫球場建造，戶戶均有球場景觀；并且它融合了托斯卡納式、法式、西班牙式三種建筑風(fēng)格，以精裝修的全新姿態(tài)展現(xiàn)在買家面前。營銷方面，二期別墅項目在發(fā)售過程中將奉送業(yè)主一張價值約為200萬元的家庭球卡。由于限量發(fā)售。事實上，高爾夫別墅的營銷不能獨立于高爾夫球運動，在營銷推廣中充分考慮到高爾夫球運動的成本，將體育休閑與別墅推廣緊密結(jié)合就是佘山高爾夫別墅的成功之處。此外，該高爾夫球場上的首次賽事于今年11月中旬舉行，其獎金總額高達500萬美元，創(chuàng)亞洲高球賽事之最， Tiger Woods等國際級高球名將悉數(shù)到場。舉行大型的國際比賽提高高爾夫球場的知名度是一些高爾夫別墅的制勝法寶，開發(fā)商不惜重金來吸引具名的球員參加比賽也就不足為奇了。價格方面，佘山作為上海四大具名的國際名門豪宅區(qū)之一，價格自然不菲。佘山高爾夫別墅在上海的整個高爾夫別墅市場中價格處于上游地位。一期開盤價為15000元/平米，均價未有調(diào)整而最高價已由開盤當(dāng)初的16000元/平米上升到了04年的最高點21000萬/平米，目前已經(jīng)銷售一空。二期十月份開盤，就打出2000萬每套的均價，創(chuàng)造了上海別墅價格新高。歷史價格：歷史價格：記錄時間均價最高價最低價價格描述1 20051028至今 2000萬元/套 2700萬元/套 1700萬元/套 2 2005118 20000元/平方米 17000元/平方米 3 200432 21000萬元/平米17000萬元/平米 銀行貸款，一次性付清 4 20031219 15000元/平方米 13000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 5 20031218 15000元/平方米 13000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 6 20031015 15000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 7 200399 15000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 8 200387 15000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 9 200387 120萬元/套 銀行貸款、一次性付清 10 200387 15000元/平方米 銀行貸款，一次性付清 11 2003611 15000元/平方米 16000元/平方米 13000元/平方米 八成三十年按揭 12 2003415 組合貸款/一次性付清 數(shù)據(jù)來源：中國別墅網(wǎng)3 其他城市高爾夫別墅分析別墅名稱：佰富高爾夫別墅 　城　　市：重慶　區(qū)　　縣：江北　別墅形態(tài)：其他　銷售狀況：　項目地址：江北石馬河來鹿寺一號 　開 發(fā) 商：重慶佰富實業(yè)有限公司 　建筑單位：　物業(yè)公司：北京凱萊物業(yè)管理公司 　占地面積：244000 平方米　建筑面積：平方米　綠化率63%　容 積 率：　別墅總價： 400萬元/套起　單位均價：元戶　　數(shù)：總戶數(shù)１期戶數(shù)２期戶數(shù)３期戶數(shù)４期戶數(shù)５期戶數(shù)138開發(fā)進度：　開盤：　入?。簯粜徒榻B：戶　型：面　積：戶型圖：項目簡介：本項目由宏帆實業(yè)與重慶佰富實業(yè)有限公司共同投資，位于重慶現(xiàn)有唯一建成的宏帆實業(yè)與加拿大、法國兩家公司合資建設(shè)的生態(tài)公園，項目內(nèi)置27洞國際標準高爾夫球場，高爾夫球場內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美。，，共138戶。 本項目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風(fēng)格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族