估價(jià)報(bào)告精選——深圳觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-09 09:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同比增長(zhǎng) ％。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，居民購(gòu)房、購(gòu)車(chē)、旅游和信息消費(fèi)持續(xù)升溫。 （二） 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)、房租和地價(jià)總水平保持平穩(wěn) 近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，在南山區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上改變了過(guò)去的郊區(qū)特色，開(kāi)始向中等偏上的層次演進(jìn)；在鹽田區(qū)，隨著東部開(kāi)發(fā)熱潮的來(lái)臨，鹽田區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)地位在提升。今年 1季度，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，據(jù)初步步統(tǒng)計(jì) ,一季度批準(zhǔn)預(yù)售面積 ,其中住宅 ，辦公 ,商業(yè) 。 二級(jí)市場(chǎng)共銷(xiāo)售房屋面積 ，比去年同期增長(zhǎng) % ，其中住宅 ，辦公 ,商業(yè)及其它面積 平方米。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上交投仍較活躍，但質(zhì)素高、社區(qū)大的樓盤(pán)推出受 “ 五一 ”房地產(chǎn)春交會(huì)吸引，新推出量有所減少，再者，由于受春節(jié)房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季的影響，房?jī)r(jià)總水平平穩(wěn)中略有下降。深圳房?jī)r(jià)指數(shù)結(jié)果顯示：房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，商業(yè)用房房?jī)r(jià)略有下降。羅湖區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)、辦公樓的房?jī)r(jià)略有下降， 商業(yè)用房的房?jī)r(jià)降幅明顯。福田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，住宅三級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)用房的房?jī)r(jià)略有上升，辦公樓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，商業(yè)用房房?jī)r(jià)降幅明顯，辦公樓房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、辦公樓房?jī)r(jià)升幅明顯，住宅三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略有上升，商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。 由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及各類(lèi)物業(yè)供過(guò)于求、地鐵修建、口岸 24小時(shí)通關(guān)和傳染性非典型性肺炎等因素，使得 2020年 1季度深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房租總體上穩(wěn)中略降。深圳房租指數(shù)結(jié)果顯示：與上期相比，特區(qū)綜合 房租以及住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租略有下降，商業(yè)用房房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅、辦公樓的房租降幅明顯，工業(yè)廠房房租略有下降，商業(yè)用房房租略有上升。福田區(qū)住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房的房租降幅明顯，辦公樓房租保持平穩(wěn)。南山區(qū)辦公樓房租降幅明顯，住宅、工業(yè)廠房的房租略有下降，商業(yè)用房的房租升幅明顯。鹽田區(qū)各物業(yè)類(lèi)別的房租均保持平穩(wěn)。 我市今年對(duì)建設(shè)用地的總量將進(jìn)行嚴(yán)格控制： 土地供應(yīng)量比去年有所下降； 今年政府新出讓的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地將不超過(guò)去年的總量； 特區(qū)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地。深圳地價(jià)指數(shù)結(jié) 果顯示：地價(jià)總體持續(xù)平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)略有上升。羅湖區(qū)辦公用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)與上期持平。福田區(qū)住宅用地、辦公用地地價(jià)略有下降，商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，辦公用地地價(jià)與上期持平，工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，辦公用地地價(jià)與上期持平。 四、最高最佳使用分析 根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途是高爾夫球道用地，根據(jù)合法性原則及最高最佳使用原則，確定委估估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途 為其規(guī)劃用途。 五、估價(jià)方法選用分析 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為： （ 1）高爾夫球場(chǎng)是具有收益性的物業(yè)，其球場(chǎng)的價(jià)值，在於通過(guò)球會(huì)的成立及運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)其收益能力，球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)的收益潛能，我們可通過(guò)其收益可預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因此本次評(píng)估我們采用 “ 收益法 ” 作為本次評(píng)估的方法之一。 （ 2）深圳市具有二十幾年的土地開(kāi)發(fā)歷史，其開(kāi)發(fā)的成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同時(shí)委托方具有較完整的高爾夫球道開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用資 料，為本次評(píng)估提供了許多有參考價(jià)值的第一手資料，考慮本次評(píng)估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此 “ 成本法 ” 也作為本次評(píng)估高爾夫球道的方法之一。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）采用 “ 收益法 ” 進(jìn)行評(píng)估： 高爾夫球場(chǎng)作為一個(gè)整體時(shí)方能發(fā)揮其價(jià)值，很難確定哪部分收益來(lái)自哪一部分，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，把該高爾夫球場(chǎng) A、 B、 C、 D、 E五個(gè)球道當(dāng)作一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)計(jì)算整體的收益、成本、費(fèi)用等來(lái)核算整個(gè)球場(chǎng)的價(jià)值，然后按照一定的方法，把評(píng)估總價(jià)值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)偅贸銮虻?A的價(jià)值。 收入計(jì)算 球 場(chǎng)的收益主要來(lái)自會(huì)員卡銷(xiāo)售收入、會(huì)費(fèi)收入、會(huì)員打球銷(xiāo)售收入。 （ 1）會(huì)員卡銷(xiāo)售收入 根據(jù)委托方提供球道設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)平均每條球道可吸收會(huì)員 1500人，目前建成的五條球道，共可以吸收 7500名會(huì)員，目前已有會(huì)員數(shù)量 3307個(gè)，在目前條件下，還可以吸收會(huì)員人數(shù)為： 75003307=4193（人），會(huì)員卡現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格 550000元 /個(gè)計(jì)算，考慮未來(lái)會(huì)員卡數(shù)量增加和使用年限減少，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)逐年下降。會(huì)員卡銷(xiāo)售收入計(jì)算如下表 : 收益年限 年銷(xiāo)售數(shù)量（個(gè)） 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /個(gè) ) 年銷(xiāo)售總金額（元） 2020年 7月 1日至年底 193 550000 106,150,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 20202018年 200 420200 84,000,000 （ 2）會(huì)費(fèi)收入 按照目前會(huì)員月費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)會(huì)員的月費(fèi) 160美元，折合人民幣 160美元 元
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1