【文章內(nèi)容簡介】 外圍所圍成空間的水平面積， 如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復雜。 不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 4住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性 和抗震性。 4住宅的進深 在建筑學上是指一問獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 19 內(nèi)自然光線不足。 4層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 4 凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 4什么是住宅組團 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間 ，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 4何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 20 影響 下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4什么是綠色住宅 “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保 建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳、明衛(wèi)、明廚等， Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理 也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。 4什么是花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 21 花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 5⒁ 00 人相對應，配建 有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設(shè)施的居住生活聚居地。 5居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設(shè)施的居住生活聚居地。 5居住組團 一般稱組團，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設(shè)施的居住生活聚居地。 5居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5公共服務設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設(shè)施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 22 配建停車場等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 60、宅間小路 住宅 建筑之間連接各住宅入口的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憨綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6配建設(shè)施 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務設(shè)施、道路和公共綠地總稱。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 23 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道 路用地的規(guī)劃控制線。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 6住宅平均層鼓 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。 70、人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7住宅建筑套毛密度 每公 頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅建筑套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃。 7住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（平方米／公頃）或以住宅建筑總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 24 的比值表示。 7建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （ 平方米／公頃 ） 或以總建筑面積 （ 萬平方米 ） 與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。 7住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。 7拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用 萬元／ ha。 80、住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用 元／平方米。 8均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以 單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。 8基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 25 般以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。 8起價 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者 的注意。 8一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 8預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術(shù)語：預售價不是正式價格，在商晶房交付使用時，應按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。 8如何進行戶型評判 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復式住宅、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合 理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習慣上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 26 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從?室功能分析，廚房合理的面積下般為4 平方米至 5 平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應設(shè)有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層澤高在 米到 米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層