深圳中原產品策劃版本綱要(編輯修改稿)
2024-07-22 11:58 本頁面
【文章內容簡介】 銷售要領相對較大。有關風險還須通過嚴格的管理和嚴謹的市場營銷手段進行弱化，力爭達到預期的投資目標。四、 建議針對影響項目投資額回報的關鍵性不確定因素，建議在項目實施過程中對資金采取如下措施： 強化對施工管理，降低工程成本，保證施工預期進度，維護項目市場形象，促進桉花銷售。 采取有效手段，嚴格控制土地綜合費用，從而降低單位成本和開發(fā)成本。 配合銷售計劃，加大宣傳進度。根據市場變化，靈活調整整個銷售策略，制訂詳細階段性銷售目標并嚴格執(zhí)行，加緊辦理按揭手續(xù)，以加速資金回籠，緩解資金壓力。 在資金寬松及銷售市場持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價，獲取市場高額利潤回報。 資金措施：我們將項目啟動資金控制在一個最小值之內，目的是從理論上測算實際投資歷回報率，而在實際運作過程中，應依據現金流量表，測算個階段投資回報率。資金措施包括：A、 對要求施工單位帶資建設，力爭主體封頂才開始結付工程進度款。B、 提早落實按揭貸款銀行，提早預辦有關手續(xù)，保證預售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。表一項目基本情況數據序號 項目 數量 單位一 基本情況（一） 建筑用地面積平方米（二） 總建筑面積平方米（三） 地上建筑面積平方米（四） 地下建筑面積平方米（五） 建筑容積率（六） 建筑覆蓋率（七） 建筑特征1 裙樓（計容積率）平方米2 幼托平方米3 塔樓2棟平方米4 地下室平方米5 車位個（八） 銷售部分平方米1 商鋪平方米2 商品房平方米3 車位（九） 出租部分1 生活配套用房（會所）平方米2 車位個（十） 不可銷售部分地下室平方米可變因素（一） 工程開辦管理費（占總造價）（二） 宣傳銷售管理銷費（占總銷售額）（三） 材料漲價費（占總造價）（四） 不可預見費（占總造價）（五） 管理費（占總造價）三 單位成本價元/平方米（一） 綜合樓面地價元/平方米（二） 工程造價元/平方米（三） 綜合費用元/平方米（四） 銷售及廣告費用元/平方米（五） 管理費元/平方米（六） 占有資金利息元/平方米四 平均銷售價格元/平方米1 住宅元/平方米2 商鋪元/平方米五 月租金1 幼托元/平方米2 車位元/個六 稅金（一） 營業(yè)稅加城建稅（占總銷售額）（二） 所得稅（占稅前利潤）編制說明 表中“基本情況”系由規(guī)劃指標推算得出，需根據設計指標進行調整表二項目總投資額概算序號 項目 單位成本元/平米 總 額萬元 所占比例％ 備注一 綜合樓面地價 按占總投資比例二 工程造價 按占總投資比例1 工程土建造價 按占總投資比例其中 地上建筑 按占總投資比例樁基礎 按占總投資比例2 環(huán)境工程 按占總投資比例3 水電工程 按占總投資比例4 消防工程 按占總投資比例5 通訊工程 按占總投資比例6 電梯工程 按占總投資比例7 室外配套工程 按占總投資比例8 煤氣管道工程 按占總投資比例9 對講系統(tǒng)工程 按占總投資比例10 公用天線系統(tǒng) 按占總投資比例三 綜合費用 按占總投資比例1 勘察設計費 占總投資額2 工程監(jiān)理費 ％3 工程質安檢費 ％4 不可預見費 按總造價4％5 政府規(guī)費 ％四 銷售推廣費 按總銷售額3％五 管理費 按總造價3％六 占有資金利息 占總投資比例七 合計（一至六） 八 可銷售面積成本 說明 1． 地價由發(fā)展商提供；2． 占有資金利息按年息7％；3． 其他測算成本價格參照2002年1月份政府頒布的價格信息。表三、經濟技術分析序號 項目 金 額（萬元）一 銷售收入 其中住宅 商鋪 二 總投資 三 營業(yè)稅 四 城建稅 五 增值稅 六 稅前利潤 七 所得稅 八 稅后利潤 九 理論投資回報率 十 實際投資回報率 十一 總建設周期 十二 總成本回收期 十三 利潤回收期 盈虧平衡分析 一 保本銷售價格（元/平方米） 100％售完的保本銷售價格可售面積單位成本＋稅金 保本銷售比例 平均售樓價格 其中 住宅 商鋪 表四 資金投入表 16
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