深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要(更新版)
【正文】 平方米五 月租金元/平方米（六） 占有資金利息元/平方米（二） 工程造價（占總造價）（四） 不可預見費平方米可變因素1 生活配套用房（會所）平方米1 商鋪平方米3 塔樓2棟（六） 建筑覆蓋率平方米（二） 總建筑面積目 數(shù)資金措施包括：A、 對要求施工單位帶資建設，力爭主體封頂才開始結付工程進度款。但是，由于項目成本便高，對售價的敏感很高，銷售要領相對較大。 盈虧平衡分析（1） 開發(fā)量既定，相對銷售價格的盈虧平衡點計劃開發(fā)量：可售面積：]固定成本：單位可變成本：保本售價：（2） 銷售價格規(guī)定，相對于銷售量的盈虧平衡點固定成本：單位可變成本：計劃平均售價：保本銷售量：保本銷售量： 敏感性分析根據(jù)項目的實際情況，工程造價及銷售價格是項目較敏感的因素，敏感性分析通過測算工程造價或銷售價格等不確定因素的變動對凈現(xiàn)值動態(tài)回收期的影響以及投資回報的變化幅度，以供發(fā)展商了解項目的抗風險能力，并在施工和銷售過程中進行針對性的控制。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2） 評價指標、方法A、 靜態(tài)評價通過假設預測，模擬計算出幾薦重要的靜態(tài)評價指標：a、 單位面積投資額（單位成本）：b、 理論投資回報率：c、 實際投資回報率：d、 靜態(tài)投資回收期：B、 動態(tài)評價a、 凈現(xiàn)值：b、 動態(tài)回收期：C、 分析結果評價通過以上指標測算，該項目凈現(xiàn)值為（詳見附表一、二），綜合上述各項費用，歸納整理由五大部分組成的確項目總投資。 （5） 銷售計劃針對本項目的定位，結合營銷策略來預測的具體銷售進程。所以每個樓盤的創(chuàng)意肯定是獨一無二的。l 組團細分，依據(jù)道路的劃分，將各組團進行細分。l 生活方式，主要從人對生活方式的實在追求去考慮。2.通過以下幾方面總結政府整體規(guī)劃：a. 交通前景規(guī)劃狀況b. 教育配套前景規(guī)劃狀況l 商業(yè)配套前景規(guī)劃狀況c. 環(huán)境前景規(guī)劃狀況l 定位報告分析，通過對策劃定位報告的分析，提煉定位報告的重要觀點，以便能使產(chǎn)品策劃緊扣項目整體思路。深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要一． 整體產(chǎn)品策劃1． 項目分析（1） 項目背景分析l 深度了解項目規(guī)劃要點（設計要點），以此為基本數(shù)據(jù)，制定項目的技術經(jīng)濟指標。建筑高度 會所面積 l 了解政府控規(guī)和詳規(guī)，通過細致的分析，可對具體項目的前景規(guī)劃用發(fā)展的眼光作出更為實際的方案。d. 對地塊的自身環(huán)境進行分析。d. 形成項目的居住理念。l 交通組織設計，確定交通路線，區(qū)分人車路線。 ）（3）環(huán)境創(chuàng)意l 環(huán)境的創(chuàng)意一定要緊緊圍繞項目的自身情況來考慮，根據(jù)以上的項目分析來構想環(huán)境的創(chuàng)意，揚長避短。 （4） 預設工程進度包括由于氣候影響的非施工日，并考慮了本項目施工場地的影響。（8） 銷售均價：住宅元/平方米以上銷售價格依據(jù)策劃報告價格定位 總投資概算項目總投資估算是參考有關規(guī)劃指標，結合項目必須發(fā)生的費用和階段性準備支付的費用，如地價、基礎工程造價、工程開辦管理費用測算而得，并結合施工周期銷售周期，運用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。4 銷售及廣告費（%） 詳見現(xiàn)金流量表（見附表四、五、六）。 二、 不確定因素（項目抗風險能力）分析不確定因素分析主要是對項目的風險因素進行分析，通過計算項目在不確定影響下的各項財務評價指標，以考察項目的抗風險能力。 從敏感性分析結果來看，當造價增加項目任有贏利，項目有較強的抗風險能力。 資金措施：我們將項目啟動資金控制在一個最小值之內(nèi)，目的是從理論上測算實際投資歷回報率，而在實際運作過程中，應依據(jù)現(xiàn)金流量表，測算個階段投資回報率。 住宅 按揭放款時間依常規(guī)為簽合同后2個月。 工程進度表序號 附件1. 深圳總體房地產(chǎn)市場分析2. 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析3. 項目自身分析4. 項目定位5. 項目形象6. 項目傳播15 /
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