【正文】 資金措施：我們將項目啟動資金控制在一個最小值之內(nèi)，目的是從理論上測算實際投資歷回報率，而在實際運作過程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測算個階段投資回報率。從敏感性分析結(jié)果來看，當造價增加二、 不確定因素（項目抗風險能力）分析不確定因素分析主要是對項目的風險因素進行分析，通過計算項目在不確定影響下的各項財務(wù)評價指標，以考察項目的抗風險能力。詳見現(xiàn)金流量表（見附表四、五、六）。元/平方米以上銷售價格依據(jù)策劃報告價格定位 總投資概算項目總投資估算是參考有關(guān)規(guī)劃指標，結(jié)合項目必須發(fā)生的費用和階段性準備支付的費用，如地價、基礎(chǔ)工程造價、工程開辦管理費用測算而得，并結(jié)合施工周期銷售周期，運用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。（4） 預設(shè)工程進度包括由于氣候影響的非施工日，并考慮了本項目施工場地的影響。 ）（3）環(huán)境創(chuàng)意l 環(huán)境的創(chuàng)意一定要緊緊圍繞項目的自身情況來考慮，根據(jù)以上的項目分析來構(gòu)想環(huán)境的創(chuàng)意，揚長避短。l 交通組織設(shè)計，確定交通路線，區(qū)分人車路線。 l 了解政府控規(guī)和詳規(guī)，通過細致的分析，可對具體項目的前景規(guī)劃用發(fā)展的眼光作出更為實際的方案。深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要一． 整體產(chǎn)品策劃1． 項目分析（1） 項目背景分析l 深度了解項目規(guī)劃要點（設(shè)計要點），以此為基本數(shù)據(jù)，制定項目的技術(shù)經(jīng)濟指標。通過以下幾方面總結(jié)政府整體規(guī)劃：a. 交通前景規(guī)劃狀況b. 教育配套前景規(guī)劃狀況l 商業(yè)配套前景規(guī)劃狀況c. 環(huán)境前景規(guī)劃狀況l 定位報告分析，通過對策劃定位報告的分析，提煉定位報告的重要觀點，以便能使產(chǎn)品策劃緊扣項目整體思路。l 組團細分，依據(jù)道路的劃分，將各組團進行細分。所以每個樓盤的創(chuàng)意肯定是獨一無二的。（5） 銷售計劃針對本項目的定位，結(jié)合營銷策略來預測的具體銷售進程。（詳見附表一、二），綜合上述各項費用，歸納整理由五大部分組成的確項目總投資。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2） 評價指標、方法A、 靜態(tài)評價通過假設(shè)預測，模擬計算出幾薦重要的靜態(tài)評價指標：a、 單位面積投資額（單位成本）：b、 理論投資回報率：c、 實際投資回報率：d、 靜態(tài)投資回收期：B、 動態(tài)評價a、 凈現(xiàn)值：b、 動態(tài)回收期：C、 分析結(jié)果評價通過以上指標測算，該項目凈現(xiàn)值為 盈虧平衡分析（1） 開發(fā)量既定，相對銷售價格的盈虧平衡點計劃開發(fā)量：可售面積：]固定成本：單位可變成本：保本售價：（2） 銷售價格規(guī)定，相對于銷售量的盈虧平衡點固定成本：單位可變成本：計劃平均售價：保本銷售量：保本銷售量： 敏感性分析根據(jù)項目的實際情況，工程造價及銷售價格是項目較敏感的因素，敏感性分析通過測算工程造價或銷售價格等不確定因素的變動對凈現(xiàn)值動態(tài)回收期的影響以及投資回報的變化幅度，以供發(fā)展商了解項目的抗風險能力，并在施工和銷售過程中進行針對性的控制。 資金措施包括：A、 對要求施工單位帶資建設(shè)，力爭主體封頂才開始結(jié)付工程進度款。平方米（二） 總建筑面積平方米3 塔樓2棟1 生活配套用房（會所）（占總造價）（四） 不可預見費元/平方米（六） 占有資金利息（一） 營業(yè)稅加城建稅 按占總投資比例二 工程造價 按占總投資比例6 電梯工程 ％3 工程質(zhì)安檢費 說明 1． 地價由發(fā)展商提供；2． 占有資金利息按年息7％；3． 其他測算成本價格參照2002年1月份政府頒布的價格信息。 商鋪銷售面積（總面積500平米）表六 現(xiàn)金流入說明：年折現(xiàn)率I＝7％，依據(jù)表格內(nèi)數(shù)據(jù)結(jié)論，0，說明項目可行性很強。 總開發(fā)價值 利息 營業(yè)城建稅 成本利潤率變化幅度 銷售收入當月按揭回款住宅銷售面積（總面積6500平米） 八 可銷售面積成本