深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要-全文預(yù)覽
【正文】 電梯工程 按占總投資比例4 消防工程 按占總投資比例2 環(huán)境工程 按占總投資比例其中 地上建筑 按占總投資比例二 工程造價(jià)總 額單位成本（占稅前利潤(rùn)）編制說明 表中“基本情況”系由規(guī)劃指標(biāo)推算得出，需根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整表二（一） 營(yíng)業(yè)稅加城建稅元/平方米2 車位元/平方米五 月租金元/平方米1 住宅元/平方米（六） 占有資金利息元/平方米（四） 銷售及廣告費(fèi)用元/平方米（二） 工程造價(jià)（占總造價(jià)）三 單位成本價(jià)（占總造價(jià)）（四） 不可預(yù)見費(fèi)（占總造價(jià)）（二） 宣傳銷售管理銷費(fèi)平方米可變因素個(gè)（十） 不可銷售部分1 生活配套用房（會(huì)所）平方米3 車位平方米1 商鋪平方米5 車位平方米3 塔樓2棟1 裙樓（計(jì)容積率）（六） 建筑覆蓋率平方米（四） 地下建筑面積平方米（二） 總建筑面積位一 基本情況目 數(shù)項(xiàng)目基本情況數(shù)據(jù)序資金措施包括：A、 對(duì)要求施工單位帶資建設(shè)，力爭(zhēng)主體封頂才開始結(jié)付工程進(jìn)度款。 配合銷售計(jì)劃，加大宣傳進(jìn)度。但是，由于項(xiàng)目成本便高，對(duì)售價(jià)的敏感很高，銷售要領(lǐng)相對(duì)較大。 盈虧平衡分析（1） 開發(fā)量既定，相對(duì)銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)劃開發(fā)量：可售面積：]固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆罕１臼蹆r(jià)：（2） 銷售價(jià)格規(guī)定，相對(duì)于銷售量的盈虧平衡點(diǎn)固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆河?jì)劃平均售價(jià)：保本銷售量：保本銷售量： 敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，工程造價(jià)及銷售價(jià)格是項(xiàng)目較敏感的因素，敏感性分析通過測(cè)算工程造價(jià)或銷售價(jià)格等不確定因素的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期的影響以及投資回報(bào)的變化幅度，以供發(fā)展商了解項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并在施工和銷售過程中進(jìn)行針對(duì)性的控制。萬元，有較大的確利潤(rùn)空間，理論投資回報(bào)率年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2） 評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評(píng)價(jià)通過假設(shè)預(yù)測(cè)，模擬計(jì)算出幾薦重要的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：a、 單位面積投資額（單位成本）：b、 理論投資回報(bào)率：c、 實(shí)際投資回報(bào)率：d、 靜態(tài)投資回收期：B、 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)a、 凈現(xiàn)值：b、 動(dòng)態(tài)回收期：C、 分析結(jié)果評(píng)價(jià)通過以上指標(biāo)測(cè)算，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為（2）投資收益序號(hào) 項(xiàng)目 總額（萬元）1 總投資 2 銷售收入 3 營(yíng)業(yè)稅城建稅 4 稅前利潤(rùn) 5 稅后利潤(rùn) 基于上述假設(shè)和預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資收益情況如下：說說明：（1） 上述測(cè)算未考慮土增值稅。（詳見附表一、二），綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，歸納整理由五大部分組成的確項(xiàng)目總投資。 （5） 銷售計(jì)劃針對(duì)本項(xiàng)目的定位，結(jié)合營(yíng)銷策略來預(yù)測(cè)的具體銷售進(jìn)程。錄一、 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 測(cè)算假設(shè)條件 總投資估算 投資收益測(cè)算 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析（2） 評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評(píng)價(jià)B、 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)C、 評(píng)價(jià)結(jié)果分析二、 不確定因素分析（抗風(fēng)險(xiǎn)力分析） 盈虧平衡分析 敏感性分析三、 結(jié)論四、 建議附件： 表一：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 表二：項(xiàng)目總投資概算 表三：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià) 表四：項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表 表五：項(xiàng)目資金回收模擬表 表六：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 表七：項(xiàng)目造價(jià)敏感性分析 表八：項(xiàng)目住宅售價(jià)敏感分析 表九：項(xiàng)目商鋪敏感分析 表十：項(xiàng)目工程進(jìn)度表一、 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 測(cè)算假設(shè)條件（1） 本項(xiàng)目一次性開發(fā)。建筑群特征 （1） 建筑群外立面l 建筑群的朝向l 建筑群總體形象l 建筑群外立面細(xì)部l 建筑群體天際線控制（2）.建筑群主色調(diào)l 色調(diào)建議分析l 建筑群總體色調(diào)控制l 建筑群主色調(diào)控制二. 個(gè)體產(chǎn)品策劃1.所以每個(gè)樓盤的創(chuàng)意肯定是獨(dú)一無二的。l 組團(tuán)細(xì)分，依據(jù)道路的劃分，將各組團(tuán)進(jìn)行細(xì)分。d. 形成項(xiàng)目的生活方式。l 生活方式，主要從人對(duì)生活方式的實(shí)在追求去考慮。通過以下步驟去做：a. 分析客戶的背景資料。可能不會(huì)是項(xiàng)目的名稱，而
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