深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要-文庫吧
2025-06-10 11:58 本頁面
【正文】 （2） 小學(xué)規(guī)模（3） 幼稚園規(guī)模（4） 特色教育3. 會(huì)所（1） 會(huì)所功能的確定（2） 會(huì)所平面布置（3） 會(huì)所外立面特征（4） 會(huì)所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)（1） 綜合布線系統(tǒng)（2） 網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3） 建筑設(shè)備控制系統(tǒng)（4） 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)（5） 安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6） 管理信息系統(tǒng)（7） 中央集成系統(tǒng)（8） 供電系統(tǒng)4. 項(xiàng)目銷售形象（1） 局部小區(qū)環(huán)境布置（2） 銷售中心布置（3） 銷售現(xiàn)場布置（4） 施工現(xiàn)場圍板包裝（5） 示范單位設(shè)計(jì)建議（6） 看樓通道設(shè)計(jì)建議 四． 模擬經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 目 錄一、 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 測算假設(shè)條件 總投資估算 投資收益測算 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析（2） 評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評(píng)價(jià)B、 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)C、 評(píng)價(jià)結(jié)果分析二、 不確定因素分析（抗風(fēng)險(xiǎn)力分析） 盈虧平衡分析 敏感性分析三、 結(jié)論四、 建議附件： 表一：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 表二：項(xiàng)目總投資概算 表三：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià) 表四：項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表 表五：項(xiàng)目資金回收模擬表 表六：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 表七：項(xiàng)目造價(jià)敏感性分析 表八：項(xiàng)目住宅售價(jià)敏感分析 表九：項(xiàng)目商鋪敏感分析 表十：項(xiàng)目工程進(jìn)度表一、 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 測算假設(shè)條件（1） 本項(xiàng)目一次性開發(fā)。（2） 本經(jīng)濟(jì)測算引用的成本數(shù)據(jù)，依數(shù)據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)資料及深圳市國土頒布的估價(jià)信息。（3） 資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃。（4） 預(yù)設(shè)工程進(jìn)度包括由于氣候影響的非施工日，并考慮了本項(xiàng)目施工場地的影響。（5） 銷售計(jì)劃針對(duì)本項(xiàng)目的定位，結(jié)合營銷策略來預(yù)測的具體銷售進(jìn)程。（6） 無無可抗力因素影響。（7） 平均樓面地價(jià)按 元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。（8） 銷售均價(jià)：住宅 元/平方米（含裝修）商鋪 元/平方米以上銷售價(jià)格依據(jù)策劃報(bào)告價(jià)格定位 總投資概算項(xiàng)目總投資估算是參考有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目必須發(fā)生的費(fèi)用和階段性準(zhǔn)備支付的費(fèi)用，如地價(jià)、基礎(chǔ)工程造價(jià)、工程開辦管理費(fèi)用測算而得，并結(jié)合施工周期銷售周期，運(yùn)用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。（詳見附表一、二），綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，歸納整理由五大部分組成的確項(xiàng)目總投資。詳見下表：序號(hào) 項(xiàng)目 成本（元/平方米） 總額（萬元）1 綜合地價(jià)2 工程造價(jià)3 綜合費(fèi)用4 銷售及廣告費(fèi)（%）5 管理費(fèi)（3%）6 占用資金利息合計(jì)說明：（1）地價(jià)按 元/平方米計(jì)，計(jì)量建筑面積按 平方米計(jì)。 （2）投資收益序號(hào) 項(xiàng)目 總額（萬元）1 總投資 2 銷售收入 3 營業(yè)稅城建稅 4 稅前利潤 5 稅后利潤 基于上述假設(shè)和預(yù)測，該項(xiàng)目的投資收益情況如下：說說明：（1） 上述測算未考慮土增值稅。（2） 銷售收入中未包括車位的出租收入。 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。詳見現(xiàn)金流量表（見附表四、五、六）。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2） 評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評(píng)價(jià)通過假設(shè)預(yù)測，模擬計(jì)算出幾薦重要的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：a、 單位面積投資額（單位成本）：b、 理論投資回報(bào)率：c、 實(shí)際投資回報(bào)率：d、 靜態(tài)投資回收期：B、 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)a、 凈現(xiàn)值：b、 動(dòng)態(tài)回收期：C、 分析結(jié)果評(píng)價(jià)通過以上指標(biāo)測算，該項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元，有較大的確利潤空間，理論投資回報(bào)率 ，如果能按資金使用的有關(guān)措施，把資金的確投入控制在最小量，則實(shí)際回報(bào)率達(dá) ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、 不確定因素（項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力）分析不確定因素分析主要是對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，通過計(jì)算項(xiàng)目在不確定影響下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析（1） 開發(fā)量既定，相對(duì)銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)劃開發(fā)量：可售面積：]固定成本：單位可變成本：保本售價(jià)：（2） 銷售價(jià)格規(guī)定，相對(duì)于銷售量的盈虧平衡點(diǎn)固定成本：單位可變成本：計(jì)劃平均售價(jià)：保本銷售量：保本銷售量： 敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，工程造價(jià)及銷售價(jià)格是項(xiàng)目較敏感的因素，敏感性分析通過測算工程造價(jià)或銷售價(jià)格等不確定因素的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期的影響以及投資回報(bào)的變化幅度，以供發(fā)展商了解項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并在施工和銷售過程中進(jìn)行針對(duì)性的控制。（詳見附表七、八、九）。敏感性分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元）1 總開發(fā)價(jià)值預(yù)計(jì)銷售收入 2 土地成本 3 工程造價(jià) 4 綜合費(fèi)用 5 銷售及廣告費(fèi)（%占總銷額） 6 管理費(fèi)（占總建價(jià)3.%） 7 占有資金利息 8 總開發(fā)成本 9 稅前利潤 10 所得稅 11 稅后利潤 12 成本利潤率 三、 結(jié)論從現(xiàn)金流量分析來看，由于前期資資金投入，項(xiàng)目銷售速度快，凈現(xiàn)值為 萬元，項(xiàng)目的可行程度很高，從盈虧平衡分析結(jié)果來看，保本銷售價(jià)為 元/平方米，保本銷售率為 ，相對(duì)較高。從敏感性分析結(jié)果來看，當(dāng)造價(jià)增加 ，投資回報(bào)率為 ，項(xiàng)目任有贏利，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，由于項(xiàng)目成本便高，對(duì)售價(jià)的敏感很高，
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