某年重慶東嶺陽(yáng)光城東山項(xiàng)目可行性分析(編輯修改稿)
2025-07-22 08:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)及顧客感受價(jià)，在項(xiàng)目存在其特殊性，成本較高的情況下，采取一戶一價(jià)的銷售定價(jià)辦法。 住宅價(jià)格：起價(jià) 3800 元/平米，均價(jià) 4200 元/平方米 底商價(jià)格：6000——8000 元/平米 以上均價(jià)的制定，是嚴(yán)格按照項(xiàng)目成本核控，價(jià)格的數(shù)值是公司利潤(rùn)盈虧的臨界點(diǎn)。（1）開(kāi)盤(pán)價(jià) 采取低價(jià)入市的手法，均價(jià)以板樓 3800 元/平米入市，以此試探市場(chǎng)，爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。12 / 22（2）強(qiáng)銷價(jià) 在前期帶動(dòng)下，進(jìn)入熱銷期后，隨著工期的進(jìn)展，均價(jià)定為 4300 元/平米，底商均價(jià)為 6000 元/平米。（3）續(xù)銷價(jià) 在強(qiáng)銷期過(guò)后，續(xù)銷期是一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡的階段，這個(gè)階段廣告力度有所減弱，主要消化意向客戶，一期工程已全面封頂為準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)定為均價(jià)提升到 4500 元/平米，底商均價(jià) 7000 元/平米。（4）收盤(pán)價(jià) 如果本項(xiàng)目完全能夠被市場(chǎng)所接受，最終期望值可以提升到板樓均價(jià) 4680 元/平米，底商均價(jià) 8000 元/平米。注：價(jià)格將依據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)的認(rèn)知度及工程進(jìn)展和銷售狀況作階段性調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況，向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。六、項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)周期安排及資金需求計(jì)劃項(xiàng)目總建筑面積為 121880 平米，擬計(jì)劃分為 2 年開(kāi)發(fā)完成，按單位成本為 2125 元/平方米，住宅銷售均價(jià)按 4200 元/平方米，部分車庫(kù)面積按 4000 元/平方米，商場(chǎng)面積按 7000 元/平方米測(cè)算。 銷售計(jì)劃表時(shí)間 銷售產(chǎn)品 可銷售面積(M2)銷售率均價(jià) 銷售收入（元） 備注住宅 30000 36% 4200 126,000,000 住宅 82860 平方米，均價(jià)按４２００元／平方米2022年8——9月車庫(kù) 5000 55% 4000 20,000,000 車庫(kù) 29880 平方米，按４０００元／平方米，銷售為總面積的 30％,9000平方米小 計(jì) 35000 146,000,000 121880住宅 20220 24% 4200 84,000,000 商鋪 9140 100% 7000 63,980,000 商場(chǎng) 9140 平方米2022年10月—12月車庫(kù) 4000 45% 4000 16,000,000 小 計(jì) 33140 163,980,000 13 / 22住宅 32860 40% 4200 138,012,000 商鋪 0 0 0 0 2022年 5月—7 月 車庫(kù) 0 0 0 0 合 計(jì) 101000 447,992,000 綜合總成本 元 237,490,886 土地增值稅 元 75,356,134 按土地增值稅的 30％計(jì)所得稅 ％ 33,786,245 按收入扣減成本的 25％所征收凈利潤(rùn) 元 101,358,735 收益率 ％ % 投資回報(bào)率 ％ % 備注：銷售啟動(dòng)暫定在 08 年 8 月開(kāi)盤(pán)，可銷售面積分 101000 平方米，計(jì)劃為 3 期銷售，總銷售周期控制在 8 個(gè)月左右。一期（08 年 8 月—10 月）銷售為 4200 平方米，預(yù)計(jì)資金能回籠 億元，二期（11—12 月）銷售 33140 平方米，預(yù)計(jì)資金回籠 億資金，三期在 09 年 5 月開(kāi)盤(pán)，銷售周期預(yù)計(jì) 3 個(gè)月（5—7 月）可銷售面積 32860，銷售資金回籠 億元。車庫(kù)由于屬于房子的附屬產(chǎn)品，車庫(kù)面積辦理產(chǎn)權(quán)，房開(kāi)公司需提前預(yù)補(bǔ)交土地收益金，且大多數(shù)客戶不一定會(huì)購(gòu)買車庫(kù)，所以給車庫(kù)銷售工作帶來(lái)很大變數(shù)。因此根據(jù)其他項(xiàng)目車庫(kù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，車庫(kù)主要還是以收取租賃費(fèi)為主,只有少部分對(duì)外銷售。所以本項(xiàng)目車庫(kù)暫按銷售總面積的 30％核算車庫(kù)銷售總體收入，車庫(kù)按 4000 元／平方米．商場(chǎng)按均價(jià) 7000 元／平方米．車庫(kù)銷售面積為 9000 平方米,自用租賃面積為20880 平方米． 開(kāi)發(fā)周期與資金需求計(jì)劃表分期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)時(shí)間 開(kāi)發(fā)量（M2）資金需求計(jì)（萬(wàn)元）施工方墊資（萬(wàn)元）年底資金缺口萬(wàn)元銀行貸款（萬(wàn)元）計(jì)劃銷售面積銷售資金回籠萬(wàn)元項(xiàng)目第一期2022 年 12 月—08 年 12 月70000 16898 7000 9898 5000 79140 27699項(xiàng)目第二期2022 年 1 月—12 月51880 12523 5000 7523 32860 1710014 / 22合 計(jì) 121880 29421 12022 17421 5000 101000 44799備注：一期工程由施工方墊資約 7000 萬(wàn)元，但在 08 年 7 月底公司將準(zhǔn)備 9898 萬(wàn)資金（含銀行貸款） ，以支付施工單位所墊資金。在二期 09 年 5 月底公司將準(zhǔn)備 5000 萬(wàn)資金，支付施工單位。七、編制各項(xiàng)分析表說(shuō)明部分項(xiàng)目造價(jià)為概算數(shù)據(jù)。按均衡投入來(lái)計(jì)算建設(shè)期利息（計(jì)算本金為直接費(fèi)）表一：項(xiàng)目綜合造價(jià)成本概算編碼 工程項(xiàng)目 工程量 計(jì)量單位 單價(jià)或費(fèi)率計(jì)量單位造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 8 戶 元 3,000,000 征地地價(jià) 36 畝 890000 元 32,060,000 土地契稅 32,060,000 元 % 1,795,360 土地公證費(fèi) 1 項(xiàng) 20220 元 20,000 招投標(biāo)費(fèi) 32,060,000 元 1 % 320,600 征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 小 計(jì)37,195,960 地形圖測(cè)繪費(fèi) 21,178 平方米 元 2,965 方格網(wǎng)測(cè)量費(fèi) 21,178 平方米 元 14,401 總劃和單體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)121,880 平方米 10 元 1,218,800 地質(zhì)詳細(xì)勘察費(fèi) 121,880 平方米 15 元 1,828,200 城市市政用地面積1,635 平方米 30 元 49,050 規(guī)劃管理費(fèi) 141,390,000 元 3 ‰ 424,170 設(shè)計(jì)質(zhì)檢站審圖 121,880 平方米 元 207,196 放線費(fèi) 12 棟 185 元 2,220 招標(biāo)費(fèi) 137,236,784 元 1 ‰ 137,237 監(jiān)理費(fèi) 137,236,784 元 3 ‰ 411,710 預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi) 137,236,784 元 3 ‰ 411,710 消防配套費(fèi) 22,813 平方米 3 元 68,439
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