【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 趨完善 ，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 （ 五 ） 周 邊 的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。 三 、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 、 有利于提升巴南區(qū)旅游綜合實(shí)力 巴南區(qū) 旅游資源十分豐富，自然景觀資源豐 和 人文旅游資源富集，尤其以溫泉資源富集著稱，據(jù)專家考證，分布在南泉、東泉、橋口 壩地區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療溫泉水日出水量可達(dá) 3 萬(wàn)噸，堪稱全市之最。目前，巴南區(qū)政府已決定 充分利用良好的區(qū)位、環(huán)境及特色旅游資源優(yōu)勢(shì)，著重打造“中國(guó)西部溫泉之鄉(xiāng)”和“短程休閑旅游長(zhǎng)廊”兩大品牌。將南泉、東泉、橋口壩建成國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)，將南泉、圣燈山、橋口壩、云篆山建成 3A 級(jí)景區(qū)，鑄就“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”金字品牌，建成“重慶短程休閑旅游大區(qū)”。 旅游業(yè)的興起則為旅游地產(chǎn)提供了的強(qiáng)大需求支持。 “ 住 ” 是旅游構(gòu)成六要素中 極為 的重要一項(xiàng)，人們?cè)诼糜沃胁粌H要感受到美麗的自然環(huán)境、景色、文化氛圍，同時(shí)也要感受到居 住環(huán)境 的舒適，不僅僅著重 居住小環(huán)境，同時(shí)也包括居住的外部大環(huán)境。 此項(xiàng)目的建設(shè)落成必將為巴南區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，提升巴南區(qū)旅游業(yè)的綜合發(fā)展實(shí)力。 8 （ 二 ） 、 有利于提高巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 巴南區(qū)位于長(zhǎng)江之濱，地處重慶都市旅游圈，是中國(guó)“優(yōu)秀旅游城區(qū)”和“山水園林城區(qū)”。交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出，渝黔、渝涪、渝道、渝長(zhǎng)、渝成、渝懷省際高速公路構(gòu)建成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；重慶主城外環(huán)（上界路）、二環(huán)高速公路、重慶輕軌，將巴南區(qū)與主城交通緊密相連，實(shí)現(xiàn)了半小時(shí)主城，基本達(dá)到了“一小時(shí)巴南”，所有景區(qū)（點(diǎn)）通達(dá)主城區(qū)及火車站、長(zhǎng)江船運(yùn)碼頭、 江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的車程均在一小時(shí)以內(nèi)。 旅游業(yè)作為巴南區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，而旅游地產(chǎn)又是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，此項(xiàng)目建設(shè)落成必將全面促進(jìn)巴南區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。 （ 三 ） 、 有利于豐富重慶市高端房地產(chǎn)市場(chǎng) 重慶的 高端涉外住宅小區(qū)、高端商業(yè)及商住小區(qū)以及大部分的別墅項(xiàng)目，從總體來(lái)看，重慶高端項(xiàng)目在景觀、樣板間、售樓處、社區(qū)配套、物業(yè)、細(xì)節(jié)等方面都精益求精，達(dá)到相當(dāng)高的水平。 此項(xiàng)目所在的南泉區(qū)作為一個(gè)依山傍水的“重慶肺葉”區(qū)，利用其得天獨(dú)厚的自然條件，其居住功 能越來(lái)越強(qiáng)大，特別是已經(jīng)逐步成為高端人群的主要居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目多為 高品質(zhì) 低密度 的 住宅，以連排和獨(dú)棟為主，如高山流水、海昌加勒比、保利小泉等。南泉作為高端項(xiàng)目的聚集地，經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的宣傳，南泉作為別墅區(qū)的形象已經(jīng)形成，對(duì)于項(xiàng)目而言，對(duì)區(qū)域的宣傳重在借勢(shì)，不作為主推。 9 （ 四 ） 、 有利于 實(shí)現(xiàn)重慶旅游控股集團(tuán)有限公司發(fā)展目標(biāo) 重慶旅游控股集團(tuán)有限公司著力打造旅游產(chǎn)業(yè)基地是企業(yè)自身發(fā)展的迫切需要。重慶旅游控股集團(tuán)有限公司的發(fā)展目標(biāo)是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，主動(dòng)融入全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局抓企業(yè)建設(shè)，按照 “大項(xiàng)目、 大投入、大營(yíng)銷 ”的要求，積極推進(jìn)主業(yè)網(wǎng)絡(luò)化、經(jīng)營(yíng)多元化、擴(kuò)張高效化、管理標(biāo)準(zhǔn)化和公司品牌化，快速建成有核心競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)主體，成為帶動(dòng)全市旅游發(fā)展的品牌優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高，全體員工為之驕傲的強(qiáng)勢(shì)旅游龍頭企業(yè)。 重慶旅游控股集團(tuán)有限公司的發(fā)展步驟是：一年打牢基礎(chǔ)，兩年創(chuàng)新效益，三年整合擴(kuò)張，五年做強(qiáng)做優(yōu)。 10 第 三 章 市場(chǎng)分析 及定位 一、 市場(chǎng)分析 （一）旅游地產(chǎn) 市場(chǎng) 的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，而 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè) —— 旅游地產(chǎn)業(yè)更是引人注目，不僅成為 業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)話題，而且成為越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的蛋糕 。作為兩大黃金產(chǎn)業(yè)的新生兒，目前在逐漸走上成熟，特別是第一居所和第二居所概念的提出，產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假物業(yè)的進(jìn)一步推進(jìn)，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵已大為豐富。 盡管從目前的發(fā)展情況看，旅游地產(chǎn)仍然有許多的不足，但其作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型具有極為廣闊的發(fā)展前景，其蘊(yùn)含的潛力卻是我們不應(yīng)該忽視的。據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)專家分析表示，未來(lái)中國(guó)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目將是房地產(chǎn)投資的另一個(gè)重頭戲。 根據(jù)國(guó)際權(quán)威 機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)有極為廣闊的發(fā)展前景。 （二）別墅地產(chǎn) 市場(chǎng) 的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 由于市區(qū)空間受限制，別墅用地完整性被割裂；市區(qū)內(nèi)可用作一類住宅用地的土地稀缺 ， 市區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)總要盡力發(fā)揮出別墅用地最大使用價(jià)值；市區(qū)較大規(guī)模別墅的開(kāi)發(fā)難度較大，項(xiàng)目的定位把握也較難。 所以， 要在市區(qū)開(kāi)發(fā)較多的較低密度、超低容積率的別墅項(xiàng)目， 11 這是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)閯e墅用地價(jià)格本已很高，再加上很低的建筑密度和容積率，那么最終會(huì)導(dǎo)致別墅的銷售價(jià)格很高。這類別墅固然惹人喜愛(ài)，但能承受這種別墅價(jià)格的消費(fèi)者畢竟只有極 少的人。 然而郊區(qū)的情況則不同，它有著較市區(qū)更為優(yōu)越的自然環(huán)境，較少空間的阻隔，郊區(qū)別墅的建設(shè)則允許出現(xiàn)較多的低密度住宅，項(xiàng)目用地相對(duì)較大 。 除天然環(huán)境外，還有更多的空間用于綠化和營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境，郊區(qū)別墅容積率、綠化率總體上高于市區(qū) 。 因此，別墅地產(chǎn)的建設(shè)表現(xiàn)出極大的由主城向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 （三）重慶市巴南區(qū)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的 現(xiàn)狀及 發(fā)展趨勢(shì) 目前 ，重慶別墅 市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。例如，環(huán)境、位置好，總價(jià)在 50—70 萬(wàn)元的疊加別墅， 70 萬(wàn)元以上的聯(lián)排別墅、定位準(zhǔn) 確的商務(wù)別墅都存在著供應(yīng)空缺。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個(gè)空殼，未滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍。另外，產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)。表現(xiàn)在沒(méi)有針對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開(kāi)發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是個(gè)別外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。并且重慶很多別墅產(chǎn)品在項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷手法沒(méi)有特色，甚至混同于普通住宅。 還有， 重慶別墅容積率偏高 ， 中安翡翠湖（ ）、 龍湖藍(lán)湖郡 （ ）、 比華利豪園 （ ） 等知名樓盤的位置都是算郊區(qū) (或是新區(qū) )， 但郊區(qū)容積率多低于 ， 甚是象中安翡翠湖這樣的位子多是低于 ,可見(jiàn)重慶的明顯偏高 。 12 現(xiàn)在，政府對(duì)別墅用地進(jìn)行了嚴(yán)格控制，特別是旅游風(fēng)景區(qū)周圍的別墅將越來(lái)越少，也就是說(shuō)這里將是極具升值潛力的別墅珍藏品。 二、建筑類型分析 重慶 市 郊區(qū) 住宅建筑類型 及其 現(xiàn)狀： ? 多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住