【文章內容簡介】 趨完善 ，與本項目的競爭將比較激烈。 （ 五 ） 周 邊 的生活配套設施及交通不夠完善。 三 、 項目建設的必要性 （一） 、 有利于提升巴南區(qū)旅游綜合實力 巴南區(qū) 旅游資源十分豐富，自然景觀資源豐 和 人文旅游資源富集，尤其以溫泉資源富集著稱，據(jù)專家考證，分布在南泉、東泉、橋口 壩地區(qū)的優(yōu)質醫(yī)療溫泉水日出水量可達 3 萬噸，堪稱全市之最。目前，巴南區(qū)政府已決定 充分利用良好的區(qū)位、環(huán)境及特色旅游資源優(yōu)勢，著重打造“中國西部溫泉之鄉(xiāng)”和“短程休閑旅游長廊”兩大品牌。將南泉、東泉、橋口壩建成國家 4A 級景區(qū)，將南泉、圣燈山、橋口壩、云篆山建成 3A 級景區(qū)，鑄就“中國溫泉之鄉(xiāng)”金字品牌，建成“重慶短程休閑旅游大區(qū)”。 旅游業(yè)的興起則為旅游地產提供了的強大需求支持。 “ 住 ” 是旅游構成六要素中 極為 的重要一項，人們在旅游中不僅要感受到美麗的自然環(huán)境、景色、文化氛圍，同時也要感受到居 住環(huán)境 的舒適，不僅僅著重 居住小環(huán)境，同時也包括居住的外部大環(huán)境。 此項目的建設落成必將為巴南區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，提升巴南區(qū)旅游業(yè)的綜合發(fā)展實力。 8 （ 二 ） 、 有利于提高巴南區(qū)經濟發(fā)展水平 巴南區(qū)位于長江之濱，地處重慶都市旅游圈，是中國“優(yōu)秀旅游城區(qū)”和“山水園林城區(qū)”。交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢十分突出，渝黔、渝涪、渝道、渝長、渝成、渝懷省際高速公路構建成四通八達的交通網絡；重慶主城外環(huán)（上界路）、二環(huán)高速公路、重慶輕軌，將巴南區(qū)與主城交通緊密相連，實現(xiàn)了半小時主城，基本達到了“一小時巴南”，所有景區(qū)（點）通達主城區(qū)及火車站、長江船運碼頭、 江北國際機場的車程均在一小時以內。 旅游業(yè)作為巴南區(qū)的支柱產業(yè)，而旅游地產又是旅游業(yè)和房地產業(yè)的支柱產業(yè)，此項目建設落成必將全面促進巴南區(qū)旅游產業(yè)和房地產產業(yè)的發(fā)展，進一步促進巴南區(qū)經濟發(fā)展水平的提高。 （ 三 ） 、 有利于豐富重慶市高端房地產市場 重慶的 高端涉外住宅小區(qū)、高端商業(yè)及商住小區(qū)以及大部分的別墅項目，從總體來看，重慶高端項目在景觀、樣板間、售樓處、社區(qū)配套、物業(yè)、細節(jié)等方面都精益求精，達到相當高的水平。 此項目所在的南泉區(qū)作為一個依山傍水的“重慶肺葉”區(qū)，利用其得天獨厚的自然條件，其居住功 能越來越強大，特別是已經逐步成為高端人群的主要居住區(qū)，區(qū)域內地產項目多為 高品質 低密度 的 住宅，以連排和獨棟為主，如高山流水、海昌加勒比、保利小泉等。南泉作為高端項目的聚集地，經過多個項目對區(qū)域的宣傳，南泉作為別墅區(qū)的形象已經形成，對于項目而言，對區(qū)域的宣傳重在借勢，不作為主推。 9 （ 四 ） 、 有利于 實現(xiàn)重慶旅游控股集團有限公司發(fā)展目標 重慶旅游控股集團有限公司著力打造旅游產業(yè)基地是企業(yè)自身發(fā)展的迫切需要。重慶旅游控股集團有限公司的發(fā)展目標是：以科學發(fā)展觀為指導，主動融入全市旅游經濟發(fā)展大局抓企業(yè)建設，按照 “大項目、 大投入、大營銷 ”的要求，積極推進主業(yè)網絡化、經營多元化、擴張高效化、管理標準化和公司品牌化，快速建成有核心競爭力的旅游市場主體，成為帶動全市旅游發(fā)展的品牌優(yōu)、實力強、業(yè)績好、信譽高，全體員工為之驕傲的強勢旅游龍頭企業(yè)。 重慶旅游控股集團有限公司的發(fā)展步驟是：一年打牢基礎，兩年創(chuàng)新效益，三年整合擴張，五年做強做優(yōu)。 10 第 三 章 市場分析 及定位 一、 市場分析 （一）旅游地產 市場 的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 近幾年，我國房地產業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會關注的焦點，而 旅游業(yè)與房地產業(yè)的交叉產業(yè) —— 旅游地產業(yè)更是引人注目，不僅成為 業(yè)內討論的熱點話題，而且成為越來越多的地產開發(fā)商競相爭奪的蛋糕 。作為兩大黃金產業(yè)的新生兒，目前在逐漸走上成熟，特別是第一居所和第二居所概念的提出，產權酒店、分時度假物業(yè)的進一步推進，旅游地產的內涵已大為豐富。 盡管從目前的發(fā)展情況看，旅游地產仍然有許多的不足，但其作為旅游業(yè)和房地產業(yè)兩個黃金產業(yè)的交叉型具有極為廣闊的發(fā)展前景，其蘊含的潛力卻是我們不應該忽視的。據(jù)國內有關專家分析表示，未來中國旅游房地產項目將是房地產投資的另一個重頭戲。 根據(jù)國際權威 機構預測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景。 （二）別墅地產 市場 的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 由于市區(qū)空間受限制，別墅用地完整性被割裂；市區(qū)內可用作一類住宅用地的土地稀缺 ， 市區(qū)的別墅開發(fā)總要盡力發(fā)揮出別墅用地最大使用價值；市區(qū)較大規(guī)模別墅的開發(fā)難度較大，項目的定位把握也較難。 所以， 要在市區(qū)開發(fā)較多的較低密度、超低容積率的別墅項目， 11 這是不現(xiàn)實的，因為別墅用地價格本已很高，再加上很低的建筑密度和容積率，那么最終會導致別墅的銷售價格很高。這類別墅固然惹人喜愛，但能承受這種別墅價格的消費者畢竟只有極 少的人。 然而郊區(qū)的情況則不同，它有著較市區(qū)更為優(yōu)越的自然環(huán)境，較少空間的阻隔，郊區(qū)別墅的建設則允許出現(xiàn)較多的低密度住宅，項目用地相對較大 。 除天然環(huán)境外，還有更多的空間用于綠化和營造內部環(huán)境，郊區(qū)別墅容積率、綠化率總體上高于市區(qū) 。 因此，別墅地產的建設表現(xiàn)出極大的由主城向郊區(qū)轉移的趨勢。 （三）重慶市巴南區(qū)的旅游房地產市場的 現(xiàn)狀及 發(fā)展趨勢 目前 ，重慶別墅 市場產品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境、位置好，總價在 50—70 萬元的疊加別墅， 70 萬元以上的聯(lián)排別墅、定位準 確的商務別墅都存在著供應空缺。部分別墅產品缺乏內涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氛圍。另外，產品個性化不強。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網打盡。再者，就是個別外來開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。并且重慶很多別墅產品在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。 還有， 重慶別墅容積率偏高 ， 中安翡翠湖（ ）、 龍湖藍湖郡 （ ）、 比華利豪園 （ ） 等知名樓盤的位置都是算郊區(qū) (或是新區(qū) )， 但郊區(qū)容積率多低于 ， 甚是象中安翡翠湖這樣的位子多是低于 ,可見重慶的明顯偏高 。 12 現(xiàn)在，政府對別墅用地進行了嚴格控制，特別是旅游風景區(qū)周圍的別墅將越來越少，也就是說這里將是極具升值潛力的別墅珍藏品。 二、建筑類型分析 重慶 市 郊區(qū) 住宅建筑類型 及其 現(xiàn)狀： ? 多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住