【文章內容簡介】 %。商品房銷售額 億元，增長 %。商品房空置面積 萬平方米，下降 %，其中：住宅空置面積 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米，下降 %。 截止到 2021 年 7 月底，統(tǒng)計數據顯示： XXX 在 XXX 房地產市場中，不論是投資還是經營都占據六成多。 2021 年前 7 個月， XXX 房地產完成投資 億元，房屋施工面積 平方米，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米。其中， XXX房地產完成投資 億元，房屋施工面積 萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。占全市的比重分別是 ％ 、 ％、 ％、 ％。在六個縣（市）區(qū)中起到了龍頭作用。 另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 XXX 畢業(yè)設計（論文） 13 價格預測 據調查，今 年 XXX 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2021 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 XXX 房價繼續(xù)走高。 另外據了解， XXX 是海濱城市，與其相鄰的秦皇島也是海濱城市，兩市相比房價仍然有上升的空間。 近 年 XXX基礎建設 將要 快速發(fā)展 ，為 XXX 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 XXX 商品 房價格出現上漲趨勢 。 從原因上看，主要有四： (1)在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。 (2)需求量大。 從目前我市房地產的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。 (3)購買力 的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 (4)住宅品質的提高，也成為了房市升溫。 因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致 價格上揚 。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約 起價：2709 元 /㎡ ， 均價： 2850 元 /㎡ 。 市場競爭力與風險分析 競爭力分析 多方企業(yè)紛紛進入 XXX。由于 XXX 人口逐年增多，消費市場擴大，加上本市房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 XXX 以爭奪市場。天馬、鵬程、凌云等大型房地產開發(fā)公司的注入，使 XXX 房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在 XXX 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等 ： XXX 房地產開發(fā)可行性研究報告 14 企業(yè)，知名度和美 譽度較高的都受到了購房消費者的青睞。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于 XXX， 靠近南山公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所教育學校（ 西苑小學 、 實驗小學 、 龍灣中學 、 鋅廠中學 、 第八高中 、鋅廠職業(yè)技術學校等 ） ，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于741 XXX 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商 機。 據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 市場風險分析 居民小區(qū)主要居住對象為在 XXXXXX 的核心地帶 工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐移動 、聯通、網通、鐵通、等諸多資訊運營商 的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： （ 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 （ 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 XXX 的核心地帶 工作的白領階層，入駐移動 、聯通、網通、鐵通、等諸多資訊運營商 的從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 （ 3） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房 地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 ，同樣 受銀行利率影響，依照目前政府政策，風險較小。 XXX 畢業(yè)設計（論文） 15 3 建設規(guī)模 條件、產品方案 與 廠址選擇 建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， XXX 項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。規(guī)劃小 區(qū)內建 造大規(guī)模的綠化帶 、 XXX 第一人工湖水瀑布 、 幼兒園、會所、超市、運動設施 等。 表 31 擬建項目主要技術經濟指標表 Table 31 Aiming project main technical and economic indexes table 項目 單位 數量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數 人 容積 率 綠化率 % 45 住宅棟數 棟 45 平均層數 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 項目建設條件 項目氣象、水文、地質、地形條件 通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現該地塊地質好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。 ： XXX 房地產開發(fā)可行性研究報告 16 項目周圍環(huán)境與社會經濟現狀 小區(qū)擬建于 XXX的東部地區(qū)，地處 XXX 的核心地帶，北臨錦葫南路，南接遼寧省五點一線觀光路 — 濱海路，西側是果園小區(qū)與龍澤園小區(qū)，東側擁臨南山公園 。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受 返樸歸真 的美麗。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內涵。 小區(qū)地處 XXX，且周邊有多所教育基地（ 西苑小學 、 實驗小學 、 龍灣中學 、 鋅廠中學 、第八高中 、 鋅廠職業(yè)技術學校等 ），學術氛圍濃厚，匯集大 量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事 高薪 技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的 購房 能力，銷售市場相當可觀。 建設項目相關參數 1. 供水 本項目上水從附近一條 DN1000mm 上水管線干線引入。 2. 雨 、 污水排放 就進排入 XXX 已建成的污水管線。 3. 供熱 擬從 XXX 新敷設的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，變壓器容量為 8000 千伏安。 5. 供氣 引入了天然氣高壓線 ，建成了天然氣高中壓調壓站。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元。 本項目完成后，預計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預計累計未分配利潤為 萬元。 XXX 畢業(yè)設計（論文） 17 產品方案 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 21 世紀科技 XXX 高品質住宅區(qū)的風貌。 XXX 項目主要居住對象為在 XXX 的核心地帶 工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子， 入駐移動 、聯通、網通、鐵通、等諸多資訊運營商 的從業(yè)人員 ，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 表 32 戶 型 分 配 表 Table 32 Door type points meter distribution 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽臺 80 ③ E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 技術設備條件 （ 1） 室外 外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現澆平屋面、屋頂花園。 （ 2） 室內 內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 窗：戶外窗用彩鋁窗。 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ： XXX 房地產開發(fā)可行性研究報告 18 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設 高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 （ 3） 配套設備： 電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。 電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 （ 4） 智能化 系統(tǒng) ： 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 “一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。 信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管 理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。 宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。 XXX 畢業(yè)設計（論文） 19 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較