【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)資金的 60%以上靠銀行貸款，指出這種融資體系5不利于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定，并分析了我國房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢是擴(kuò)大權(quán)益融資、調(diào)整財務(wù)融資，采用多元化融資方式。封晴（2022）指出：緊縮銀根的貨幣政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)展現(xiàn)有的融資模式，并對融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，來確保企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?？梢钥闯觯嘣谫Y以及通過內(nèi)部融資調(diào)整資本結(jié)構(gòu)是大勢所趨，是房地產(chǎn)行業(yè)走出困境的一種方法。二 、 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 有 限 公 司 融 資 狀 況 介 紹（ 一 ） 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 股 份 有 限 公 司 簡 介建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（股票編號：）于 2022 年 11 月 15 日在開曼群島注冊成立為獲豁免有限公司，并于 2022 年 6 月 6 日在香港聯(lián)合交易所有限公司（聯(lián)交所）主板上市，具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。公司始終堅持[向客戶提供沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)]的產(chǎn)品服務(wù)觀。作為區(qū)域內(nèi)行業(yè)的領(lǐng)跑者，公司的目標(biāo)客戶為中高端客戶群，逐漸形成了綠色家園、建業(yè)城、桂園、森林半島、聯(lián)盟新城、壹號城邦等產(chǎn)品系列。公司成立18 年以來，堅守了高質(zhì)量住宅開發(fā)的專業(yè)化方向，打造了一個富有社會責(zé)任感的品牌，培養(yǎng)了一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊。目前，公司已進(jìn)入河南省的 18 個地級城市和 4 個縣級城市，開發(fā)項目累計竣工建筑面積 469 萬平方米?，F(xiàn)年開發(fā)量逾 200 萬平方米，銷售面積近 100 萬平方米。截至 2022 年 6 月 30 日，公司擁有在建項目共 30 個期，在建總建筑面積約 150 萬平方米，土地儲備建筑面積 1092 萬平方米。2022 年 3 月，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告評定建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在“2022 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”中的總排名由去年的第 36 位提升至第 35 位，穩(wěn)居河南地產(chǎn)行業(yè)第一，并以穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格和財務(wù)表現(xiàn)，榮登 2022 年“穩(wěn)健性TOP 10 企業(yè)”榜單。（ 二 ） 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 股 份 有 限 公 司 的 融 資 現(xiàn) 狀建業(yè)公司于2022年5月14日采納兩份購股權(quán)計劃，即首次公開發(fā)售前購股權(quán)計劃和購股權(quán)計劃。元（扣除上市費(fèi)用后） 。建業(yè)董事會根據(jù)首次公開發(fā)售前購股權(quán)計劃向集團(tuán)董事、雇員及顧問授出購股權(quán)，可供認(rèn)購公司32022000股。假設(shè)首次公開發(fā)售前購股權(quán)全部被行使，該股份占公司于2022年12月31日經(jīng)擴(kuò)%。每位獲授首次公開發(fā)售前購股權(quán)的承授人已支付代價1港元。首次公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) 的 所 有6承 授 人 不 得 于 上 市 日 后 首 年 內(nèi) 行 使 首 次 公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) ； 自 上 市 日 后 第 2年 內(nèi) 不 得 行 使 超 過 20%的 其 根 據(jù) 首 次 公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) 可 行 使 的 權(quán) 利 ； 而 于上 市 日 后 第 3及 第 4年 各 年 ， 分 別 不 得 行 使 超 過 40%。2022年8月5日，建業(yè)公司與FVGreen訂立了關(guān)于按本金總額687000000港元發(fā)現(xiàn)及認(rèn)購可換股債券的認(rèn)購協(xié)議。可換股債券賦予FVGreen認(rèn)購最多68338594股股份的認(rèn)股權(quán)證。認(rèn)購協(xié)議及發(fā)行可換股債券及認(rèn)股權(quán)證于2022年8月31日完成。根據(jù)公司的公開資料，公司于2022年年內(nèi)及截至2022年6月30日止已按照上市規(guī)則規(guī)定維持指定數(shù)額的公眾持股量。（1）負(fù)債的償還期限表 21 負(fù)債的期限結(jié)構(gòu) 單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年銀行貸款 　 　 　一年內(nèi) 1,001,273 488,790 982,154一年以上但未超過兩年 248,000 424,417 646,226兩年以上但未超過五年 　 20,000 144,436合計 1,249,273 933,207 1,772,816其他貸款 　 　 　一年內(nèi) 　 123,950 95,640一年以上但未超過兩年 109,130 36,790 119,010兩年以上但未超過五年 27,300 　 253,870合計 136,430 160,740 468,520可換股債券 　 　 　兩年以上但未超過五年 　 　 551,288現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物 399,602 927,721 2,364,987表 22 資產(chǎn)負(fù)債表簡 　　　　單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年資產(chǎn) 　 　 　流動資產(chǎn) 5,044,793 6,735,546 9,583,525非流動資產(chǎn) 513,729 506,804 563,128總資產(chǎn) 5,558,522 7,242,350 10,146,653負(fù)債 　 　 　流動負(fù)債 3,634,537 3,607,775 5,045,087非流動負(fù)債 449,184 544,653 1,781,873總負(fù)債 4,083,721 4,152,428 6,826,960保守型融資策略是流動負(fù)債只融通部分臨時性流動資產(chǎn)的資金需要，另一7部分臨時性流動資產(chǎn)和永久性流動資產(chǎn)均由長期負(fù)債和權(quán)益性資本作為其資金來源；穩(wěn)健型融資策略是流動負(fù)債融通臨時性流動資產(chǎn)的資金需要，永久性流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的資金來源由長期資金解決；激進(jìn)型型融資策略是流動負(fù)債不僅融通臨時性流動資產(chǎn)的資金需要，而且還解決部分永久性流動資產(chǎn)的資金來源。 從表 2表 22 中可以看出，負(fù)債的償還期限集中在 15 年，其中銀行貸款一年以內(nèi)的占 60%以上，從 2022 年開始出現(xiàn)兩年以上的貸款，并在 2022年有所增加。其他貸款的 12 年之內(nèi)的占 34%以上，可換股債券主要是 25 年之內(nèi)。這三年流動資產(chǎn)大于流動負(fù)債，2022 非流動負(fù)債小于非流動資產(chǎn)，2022022 年非流動負(fù)債大于非流動資產(chǎn)。可見建業(yè)采取的是激進(jìn)型的融資策略。雖然該種策略風(fēng)險大，但建業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)處于成熟期，根據(jù)前面的生命周期理論，建業(yè)憑借其良好的口碑，過硬的產(chǎn)品，市場的廣大，可以抵御這種風(fēng)險。（2）銀行貸款、其他貸款表 23 負(fù)債組成 單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年流動負(fù)債 　 　 　銀行貸款 1,001,273 488,790 982,154其他貸款 　 123,950 95,640貿(mào)易及其他應(yīng)付款項與應(yīng)計費(fèi)用 1,335,943 1,940,923 2,040,030預(yù)收款項 1,244,186 947,270 1,770,122應(yīng)付稅項 53,135 106,842 157,141合計 3,634,537 3,607,775 5,045,087非流動負(fù)債 　 　 　銀行貸款 248,000 444,417 790,662其他貸款 136,430 36,790 372,880可換股債券 　 　 551,288遞延稅項負(fù)債 64,754 63,446 67,043合計 449,184 544,653 1,781,873從表 23 可以看出，建業(yè)這三年一直將銀行貸款作為主要的融資途徑，有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，基本在 60%70%左右。建業(yè)公司是 2022 年 6 月在香港主板上市，開始利用股票融資，2022 年的銀行貸款比 2022 年少了 316066 千元，其中短期貸款減少了 512483 千元，長期借款增加了 196417 千元。2022 年與2022 年相比，流動負(fù)債減少了 26762 千元，非流動負(fù)債增加了 95469 千元。其他貸款在三年中逐漸增加，尤其是在非流動負(fù)債中。2022 年，其他貸款占非流動負(fù)債 %，長短期其他貸款占總負(fù)債 7%。（3）預(yù)收款項、應(yīng)付款項8 預(yù)收款項和應(yīng)付款項從 2022 年到 2022 年這三年基本保持增加態(tài)勢，應(yīng)付款項三年都高于 1300000 千元，2022 年超過 2022000 千元。預(yù)收款項增長速度較快，除了 2022 年低于 1000000 千元，其余兩年都高于這個 1000000 千元。（4）可換股債券2022 年、2022 年建業(yè)都沒有公司債券融資，2022 年利用可換股債券籌到了 551288 千元，占非流動負(fù)債 %。從表 21 中可以看出，三年中建業(yè)銀行貸款融資總額為 3955296 千元，其他貸款為 765690 千元，可換股債券為 551288 千元，預(yù)收款項為 3961578 千元，應(yīng)付款項為 5316896 千元。 可以看出建業(yè)公司的資金來源主要包括以下幾個渠道；一是銀行貸款，包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；二是上市發(fā)行股票募集資金；三是發(fā)行企業(yè)債券；四是商業(yè)信用，