【正文】 貸的支持在很大程度上刺激了人們的買房熱情，給予了資金支持。（3）對 2022 年2022 年應付款方式的分析從表 32 中可以看出，貿易及其他應付款項與應計費用在流動負債中占有很高比例，遠超過銀行貸款和預收款項。三年中 2022 年它的比例最高，高達50%以上。這一項目屬于商業(yè)信用，在房地產行業(yè)中應該主要是供應商的信用。因為房地產行業(yè)周期長的特征，導致了其在建業(yè)流動負債中的高比例。因為這部分主要來自供應商的商業(yè)信用，所以如果供應商過于集中，那么供應商改變收款政策或供應商破產，企業(yè)就會受到影響，嚴重的可能會被收購或破產。建業(yè)集團前五大供貨商所占的采購額占集團總采購額的比例和共低于 30%。集團前五大客戶所占的銷售額占集團總營業(yè)額的比例和共低于 30%。（4）對 2022 年2022 年公司債券方式的分析近年來，建業(yè)發(fā)展速度非常快，僅依靠以前的融資方式無法滿足其需求。在 2022 年發(fā)行可換股債券，較銀行貸款來說，其利率較高，但周期長，金額用途不受太多限制，發(fā)行額度大，能在一定程度上保障股東控制權，起到財務杠桿的作用，在一定時候又可以轉換為建業(yè)公司的股票，起到優(yōu)化負債結構，使企業(yè)保持較強的償債能力和節(jié)約財務費用的作用。由于建業(yè)的經營業(yè)績好，所以可換股債券會受到股民的喜歡，發(fā)行比較容易。但是可換股債券未來是否行使的選擇權不在建業(yè)，因此建業(yè)無法對可換股債券對建業(yè)公司股票的影響作出準確預測，增加了公司預算的難度。而且，若可換股債券是比較集中在某一個人或公司手中時，別人就可能通過讓其換成建業(yè)股票來對建業(yè)施加影響，影響建業(yè)的經營決策。根據(jù)前面的控制權理論，建議建業(yè)把該可換股債券換成債券和可以轉換為優(yōu)先股的可換股債券。經過分析可以看出，建業(yè)在債務融資中嚴重依賴于銀行貸款和預收款項、應付款項。建業(yè)流動負債中預收款項和貿易及應付款項所占比例基本都在 30%以上，這兩部分分別由購房者和供應商提供。即建業(yè)短期融資依賴于購房者和供應商的商業(yè)信用，這使建業(yè)融資面臨國民經濟發(fā)展周期的影響和購房貸款政策變化的影響。國民經濟衰退時，購房者的購房熱情減退，購房貸款規(guī)?？s緊時，購房者的購買能力下降，將加大依賴這兩者的建業(yè)的融資壓力。這將使建業(yè)面臨潛在的銷售風險。而且，建業(yè)為了擴大銷售，建業(yè)采取激進的預收款銷售方式，2022 年 12 月 31 日，就銀行向購買建業(yè)公司已發(fā)展物業(yè)的客戶提供按揭貸款，建業(yè)向銀行提供了約 1690 百萬元的擔保。2022 年 12 月 31 日向銀行提供約 2473 百萬元的擔保。萬一客戶不能到期還款，建業(yè)將背上巨額負債。建業(yè)這三年很少利用外資來補充資金，相應的也沒有建立應對匯率風險的13工具，而在前面的環(huán)境分析中提到外資進入中國房地產是必然的。這將使建業(yè)在未來的金融市場面臨外資機構的沖擊。經過以上的分析可知建業(yè)的融資渠道比較單一，其中預收款項和應付款項主要是靠商業(yè)銀行貸款，因此可以說主要是商業(yè)銀行體系支撐著建業(yè)資金需求，信托、基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成多元化的資金支持體系和風險分擔體系。這一融資體系對建業(yè)房地產十分不利，存在潛在風險（房地產信貸政策變化的風險）：由于融資過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對建業(yè)乃至整個中國房地產業(yè)產生巨大的影響和沖擊，十分不利于建業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展；建業(yè)高度依存?zhèn)鶆諏е陆I(yè)的約束預算軟弱，不利于其宏觀調控的實施。四 、 河 南 建 業(yè) 地 產 有 限 公 司 融 資 優(yōu) 化 的 建 議房地產前期開發(fā)所需的資金主要是自有的，或者是通過合作開發(fā)、股權轉讓等權益型融資方式獲得。中期資金則通過混合信托基金、債券及少量的銀行貸款途徑獲得。在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要是通過銀行和住房公積金中心獲得。房地產行業(yè)發(fā)展中的不足資金通過信托基金、股權轉讓、企業(yè)債券來補充。（一）擴大權益性融資比例，降低對債務的依存度 房地產業(yè)的經營特點要求其必須更多依靠權益性融資來獲得經營所需的資金。從美國 90 年代房地產業(yè)的發(fā)展可以看出這一趨勢。1993 年，美國房地產市場中的權益融資與債務融資各占一半的比例，到了 1997 年，權益融資與債務融資的比例就達到了 2：1 以上。建業(yè)在融資上所需要解決的首要問題就是降低債務依存度，提高公司權益資金的比例，這也是解決我國房地產融資體系中現(xiàn)存問題的基礎。（二）以短期融資券為契機，改善公司的債務融資結構自 2022 年 5 月 24 日中國人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》以來，上市公司掀起了發(fā)行短期融資券的熱潮。深萬科、浦東金橋等地產公司均公告了發(fā)行短期融資券的計劃。短期融資券資金成本低、迅速便捷靈活、可滾動發(fā)行。據(jù)央行出臺該政策的初衷，只有那些資本比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有較強財務實力和償債能力高的大型企業(yè)才能發(fā)行該融資券。建業(yè)明顯符合發(fā)行的要求。（三）加大對外資金融機構及境外基金的引入外資銀行以及境外房地產產業(yè)基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入 WTO 后，2022 年中國金融業(yè)全面開放，更多的外資金融機構進入中國，更14多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業(yè)打開，外資的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對房地產市場造成太大的沖擊。建業(yè)在利用這一外資融資方式時要做好匯率風險的預警與防范。（四）加快金融創(chuàng)新步伐我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。在發(fā)展各種方式的房地產融資渠道的同時，針對一些風險較高、價值較大的融資產品，對其重新打包，經過評估，開發(fā)衍生金融產品，實現(xiàn)住房抵押貸款的證券化、信貸資產的證券化、項目權益的證券化等等，讓公眾也成為房地產企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。證券化的最大優(yōu)點就在于它能夠將流動性差但收益穩(wěn)定的資產轉化為流動性較強的證券產品，從而實現(xiàn)增強資產的流動性、分散風險的目的。需要特別指出的是，融資多元化只是一種手段，其最終目的是在金融市場和房地產市場之間構建一道防火墻，使得金融體系的風險和房地產體系不會相互傳遞并放大影響。這道防火墻既可以保持金融體系的穩(wěn)定，又可以保持房地產業(yè)的財務穩(wěn)健性，使房地產行業(yè)不會由于金融業(yè)某一政策的影響出現(xiàn)劇烈波動。建業(yè)可以采用多元化的融資方式，既加強了對金融風險的抵御能力，同時也加強了建業(yè)股票的流動性，增強融資能力。15參 考 文 獻[1][J].會計論壇，2022（2）.[2][J].商業(yè)現(xiàn)代化，2022（12）.[3]郝杰，：房地產融資多元化的重要渠道[J].合作經濟與科技，2022（11）.[4][J].城市開發(fā)公告，2022（12）.[5]郭建鸞，[J].財務與會計，2022（2）.[6]黎來芳，[J].財務與會計，2022（5）.[7]凌艷平，[J].財務與會計，2022（7）.[8](REITs)發(fā)展策略研究[J].建筑經濟, 2022(10).[9]牟元萍，[J].河北工業(yè)大學學報,2022(06).[10][M]. 上 海 ： 上 海 財 經 大 學 出 版 社 有 限 公 司 ， 2022.[11]熊 偉 ， 鞏 思 敏 .A 地 產 公 司 融 資 案 例 分 析 [J].財務與會計，2022（3）.[12]張建軍，[J].財務與會計，2022（6）.[13]張 健 .迎接中國房地產企業(yè)融資創(chuàng)新[J].中國經貿聚焦，2022（3）.[14]——基于中糧集團的案例分析[J].財務與會計，2022（11）.[15]伊 查 克 愛 迪 思 .企 業(yè) 生 命 周 期 理 論 [M].北 京 ： 華 夏 出 版 社 ， 2022.[16]Glick， Reuven， and Kevin J． lasing． U． S． Household Deleveraging and Future Consumption Growth[J]． FRBSF Eoic Letter， 2022(1)．16致 謝感謝我的導師周宇老師，在論文的選題以及內容的把握上，無不凝聚著導師的心血，導師嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度、淵博的學識、敏銳的思維、非凡的敬業(yè)精神，給了我深深的教益和啟迪，也鞭策著我在未來的人生旅途中奮發(fā)努力。感謝會計系的各位老師，在會計系的學習期間，我的專業(yè)知識儲備有了很大提高，為論文的撰寫奠定了基礎，同時也在學做人、學做事方面有了很大提升，希望今后能在學習及工作中取得成就回報各位老師。衷心感謝論文初審和答辯委員會的各位老師對本論文的審閱和評議，并誠摯地希望各位老師給予批評指正，祝您們身體健康，工作順利!謹此謝忱！李