淺談房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)畢業(yè)論文(編輯修改稿)
2025-07-22 03:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過(guò)程中的各個(gè)行業(yè)的投資需求都非常大，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受能力、財(cái)政狀況有限。為了維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定長(zhǎng)期的發(fā)展，國(guó)家每年都要發(fā)行幾百億元的公債以供所需。盡管改革開(kāi)放以后，吸引利用外資的力度加大，但總體上看資金不足和短缺仍是重要的制約因素，這種情況將在一定程度上制約我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。4資源環(huán)境土地資源作為一種稀缺而寶貴的自然資源，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。我國(guó)國(guó)土資源的特點(diǎn)卻是山地多、平地少，土地面積雖然廣大，但耕地比重偏小。我國(guó)人口眾多，難于利用的土地多，后備潛力不足，土地資源絕對(duì)量大，相對(duì)的人均可利用量小[9]。這加重了土地資源的數(shù)量和質(zhì)量約束，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本。5需求環(huán)境我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾是潛在需求大、有效需求小。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行福利性住房分配，人們的心理和觀念已成“定勢(shì)”，購(gòu)房的的心理承受能力較差，可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)潛在需求很大。但是由于我國(guó)居民工資水較低，房地產(chǎn)金融服務(wù)有待完善，所以實(shí)際的有效購(gòu)買(mǎi)力還較小。行業(yè)環(huán)境的變化關(guān)系到每一個(gè)置身行業(yè)中的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)有必要對(duì)其所處的行業(yè)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析。本文從以下幾個(gè)方面探討行業(yè)內(nèi)部環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的影響。1現(xiàn)實(shí)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者隨著國(guó)內(nèi)外投資環(huán)境的放寬，目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目眾多，僅從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的情況來(lái)看，各大實(shí)業(yè)集團(tuán)有相當(dāng)多已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但就當(dāng)前發(fā)展局面來(lái)說(shuō)，尚未出現(xiàn)某一家企業(yè)主導(dǎo)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的情況，競(jìng)爭(zhēng)還比較激烈[10]。競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目越多，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)就越容易出現(xiàn)創(chuàng)造性的策略。2潛在競(jìng)爭(zhēng)者中國(guó)加入WTO以后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘不斷降低，一方面，外資、外商相繼涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些資金實(shí)力雄厚的國(guó)際公司也在進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始步入逐漸成熟期，住房供給走向市場(chǎng)化。這些變化在為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展制造契機(jī)的同時(shí)也帶來(lái)的大量的潛在競(jìng)爭(zhēng)者，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)不僅僅是機(jī)遇，更是十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。3替代品的威脅一種產(chǎn)品的需求量與它的替代品的價(jià)格成正比關(guān)系，替代品的價(jià)格越高則它的需求量越大，反之，替代品的價(jià)格越有吸引力則會(huì)對(duì)這種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求產(chǎn)生不利影響。從行業(yè)本身來(lái)看，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房、廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用和保障性住房等[11]，但在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房。4供應(yīng)商的議價(jià)能力房地產(chǎn)企業(yè)在同銀行和政府的議價(jià)中一般處于下風(fēng)，這是由于土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性，企業(yè)必須以較高的成本獲得土地使用權(quán)；而銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)商，是在政府政策指導(dǎo)下，控制著向房企貸款的主動(dòng)權(quán)，所以貨幣供應(yīng)的情況將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在同原材料供應(yīng)商、建筑公司等企業(yè)議價(jià)時(shí)處于上風(fēng)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)處于供應(yīng)鏈的核心位置，所以原材料供應(yīng)商、建筑公司等的議價(jià)能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)可以壓縮成本空間[12]。近年來(lái)政府施行的房地產(chǎn)調(diào)控新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生深了遠(yuǎn)的影響，面對(duì)政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也發(fā)生了新的變化。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在盈利手段上由“主要依靠土地升值” 轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸饕揽慨a(chǎn)品質(zhì)量及附加值”，這是因?yàn)樵谡麄€(gè)開(kāi)發(fā)成本中土地所占成本的比重相當(dāng)大，只有在產(chǎn)品和附加值等方面做文章，才能拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由“粗放型開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向依靠成本節(jié)約擴(kuò)大盈利空間的方式，隨著土地和建筑材料等剛性成本的價(jià)格不斷上漲，企業(yè)的盈利空間越來(lái)越小，變粗放型為集約型，提高產(chǎn)業(yè)化水平就成為了盈利的關(guān)鍵；最后，迫于企業(yè)籌資中的貸款壓力，企業(yè)盈利發(fā)生了由“出售項(xiàng)目獲利”到“持有經(jīng)營(yíng)獲利”轉(zhuǎn)變[13]。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，為更好的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的要求，就必須要改變其現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)而轉(zhuǎn)變企業(yè)的盈利模式。在現(xiàn)實(shí)操作中，許多從事單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算時(shí)實(shí)際利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期利潤(rùn)，這是由于如果房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式，必然造成前期大量的現(xiàn)金流出，在企業(yè)自有資金有限的情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用如融資費(fèi)用等將必然增加。所以，為了適應(yīng)新市場(chǎng)政策下房地產(chǎn)投資模式的變化、同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本和規(guī)模的快速擴(kuò)張，就必須合理安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，實(shí)行多個(gè)項(xiàng)目的配套開(kāi)發(fā)模式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“第一梯隊(duì)”企業(yè)普遍采用多項(xiàng)目、多城市的開(kāi)發(fā)模式，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)資金在各項(xiàng)目之間有序、快速地周轉(zhuǎn)，企也在不投入多少自有資金的情況下就可以產(chǎn)生大量的利潤(rùn)，資金的使用效率大為提高，投資利潤(rùn)率也將得到有效保證。面對(duì)新的市場(chǎng)政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持快速、穩(wěn)健的發(fā)展，必須也只能采用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。房地產(chǎn)在具有資金門(mén)檻高、技術(shù)含量低等特點(diǎn)的同時(shí)又具有暴利性特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)發(fā)展早期成為諸多制造業(yè)企業(yè)完成資本原始積累之后的優(yōu)先選擇。但是隨著目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的不斷變化，原來(lái)的靠“圈錢(qián)”、“圈地”獲取高額利潤(rùn)的營(yíng)銷(xiāo)模式已經(jīng)一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方式的本質(zhì)性升華，主要指房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的某種可以照著做標(biāo)準(zhǔn)樣式，即目前市場(chǎng)上被相當(dāng)數(shù)量企業(yè)所采取的營(yíng)銷(xiāo)套路。目前我國(guó)房
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