【文章內(nèi)容簡介】 輸費(fèi)用的影響，不同的土地利用方式對(duì)可達(dá)性要求有差別，其結(jié)構(gòu)就形成了陡緩程度不同的競租曲線，由此推導(dǎo)出城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)模型（陳燕，2006）。與此同時(shí)，對(duì)地價(jià)變動(dòng)和地價(jià)空間結(jié)構(gòu)影響因素的研究不斷深入。 Chapin、Weiss(1962)引入交通成本因素，試圖定量研究城市地價(jià)與土地利用的關(guān)系并將其模式化；Czamanki(1966)和Friedmann(1973)則從政府與投資的角度，引入土地規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性因素，研究其對(duì)地價(jià)及其變動(dòng)的影響；Brain(1971)、Thomas(1985)對(duì)城市中心區(qū)土地配置機(jī)制進(jìn)行了研究；Jalnes和Simlnons(1971)將復(fù)雜的城市地域抽象為一個(gè)簡單的均質(zhì)區(qū)域，在此基礎(chǔ)上，通過逐步疊加其他經(jīng)濟(jì)因子，建立了包括各種不同經(jīng)濟(jì)因子的城市地租與地價(jià)的具體模型。Harvey(1978)、Deakin(1989)從不同側(cè)面研究了城市地價(jià)地租的影響因素，推出了交通通達(dá)性和便捷性是決定地價(jià)地租的最重要因素；Wheaton(1982)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)美國中心城區(qū)住宅用地供需狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響進(jìn)行了定量研究。（1989）對(duì)美國城市地價(jià)變動(dòng)與租金和利率變動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行了研究。Capozza、Helsley(1989)通過分析不同門檻的投標(biāo)地租，揭示了土地利用均質(zhì)化的動(dòng)力機(jī)制及土地利用空間結(jié)構(gòu)的形成機(jī)制。野口悠紀(jì)雄(1997)利用統(tǒng)計(jì)學(xué)模型考察了日本土地問題的演變過程，探討了地價(jià)變動(dòng)背后的土地供求關(guān)系（李璐，2008）。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格（特別是住宅價(jià)格）空間特性的研究常利用住宅特征價(jià)格模型（Hedonic Model）進(jìn)行。如Haurin和Brasington（1996）選擇了29個(gè)變量，應(yīng)用住宅特征價(jià)格模型，證實(shí)了美國俄亥俄州地區(qū)學(xué)校質(zhì)量、離市中心的距離以及住宅舒適度(社區(qū)犯罪率、文化藝術(shù)、娛樂機(jī)會(huì))對(duì)住宅價(jià)格的重大影響；Pace等(2000)選取了有關(guān)空間和時(shí)間的12個(gè)變量，驗(yàn)證了這些變量對(duì)住宅價(jià)格的影響，并建立了房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型；Ding等(2000)利用地理信息系統(tǒng)技術(shù)獲取住宅的空間特性變量，并重點(diǎn)分析了投資對(duì)附近住宅價(jià)格的影響；Bowen等 (2001)在住宅價(jià)格特征模型的應(yīng)用中考慮和引入了空間變量，并對(duì)空間變量的獨(dú)立性或自相關(guān)性進(jìn)行了分析；Stevenson(2004)以美國波士頓1995年—2000年的6441個(gè)住宅樣點(diǎn)，選擇了30個(gè)變量并應(yīng)用住宅特征價(jià)格模型，證實(shí)了住宅年齡對(duì)住宅價(jià)格的影響； 國內(nèi)研究綜述在我國，改革開放前對(duì)土地經(jīng)濟(jì)問題的研究基本空白。改革開放以后，土地經(jīng)濟(jì)研究逐漸復(fù)蘇。初期研究重點(diǎn)在于探討社會(huì)主義地租、地價(jià)的存在問題，而后涉及絕對(duì)地租、級(jí)差地租的具體表現(xiàn)形式及量化問題，而且與土地估價(jià)理論方法相結(jié)合。20世紀(jì)80年代中期，為解決土地有償使用問題，提出了“土地使用費(fèi)”這一概念，即實(shí)際意義上的地租。進(jìn)入90年代，《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》(試行)和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)出臺(tái)，以土地區(qū)位條件評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)的具有中國特色的地價(jià)評(píng)估方法體系確立起來。1993年，各地城鎮(zhèn)紛紛建立起以基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)為核心的城市地價(jià)體系，并在實(shí)踐過程中得到不斷發(fā)展和完善，有關(guān)的城市地租地價(jià)理論得到廣泛關(guān)注，一批學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了深入研究。在土地價(jià)格的論述上，產(chǎn)生了二元論（周誠，譚術(shù)魁，劉維新等）、三元論（周誠，單勝道和吳次芳等）、供求論（嚴(yán)星，林增杰等）和產(chǎn)權(quán)論（劉維新，楊鋼橋等）幾種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)（陳燕，2006）。隨著土地市場化改革的深入，對(duì)房地產(chǎn)市場的供求均衡問題、房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性及運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)等的研究逐漸成為主流，通過這方面的研究，學(xué)者們力求探究政府主導(dǎo)型的市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行規(guī)律，并提出政策建議以指導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場的改革和發(fā)展。如劉洪玉、沈悅(2004)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，采用理論研究和實(shí)證研究相結(jié)合的方法，闡述了房地產(chǎn)價(jià)格變化的一般規(guī)律；為描述房價(jià)在投機(jī)行為下出現(xiàn)的波動(dòng)特征和運(yùn)行規(guī)律，鄭恒(2004)建立了一個(gè)簡單的數(shù)理模型，描述了有投機(jī)者進(jìn)入的房地產(chǎn)市場中,房產(chǎn)價(jià)格在炒作行為下出現(xiàn)的波動(dòng)特性和運(yùn)行規(guī)律；李菲等(2004)對(duì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)因素進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上，以上海市歷年商品住宅平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)為樣本，應(yīng)用灰色系統(tǒng)理論建立了上海市商品住宅平均銷售價(jià)格的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)模型；周京奎(2005)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律與投機(jī)行為進(jìn)行了分析，并以中國的14個(gè)城市為例進(jìn)行了實(shí)證研究。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格空間變化規(guī)律等微觀上的研究則起步較晚，它是對(duì)宏觀研究的必要補(bǔ)充和發(fā)展。研究主要集中于地價(jià)影響因子的空間疊加分析、地價(jià)空間分布規(guī)律分析等。王茂春(1997)利用地價(jià)平臺(tái)、地價(jià)陡坡等新概念，分析了城市地價(jià)空間分布在時(shí)間序列上的演變規(guī)律及其動(dòng)因，初步構(gòu)建了城市地價(jià)四維空間理論的框架；杜德斌、徐建剛（1997）采用GIS技術(shù)和多元線性回歸分析方法，分析了上海市地價(jià)與城市區(qū)位因子的線性關(guān)系，得出南京路、市中心、淮海路是影響上海市地價(jià)空間分布的主要區(qū)位因子，且地價(jià)空間分布具有很高的向心性；毛泓（1998）建立了城市位差地價(jià)模型并將其應(yīng)用于龍崗市地價(jià)分布規(guī)律研究；陳浮(1999)利用地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法中的半方差函數(shù)、K氏估計(jì)方法插值等對(duì)地價(jià)空間分布圖式特征、時(shí)序變化、形成機(jī)制與影響因素作了有益探討；王紅揚(yáng)(1999)詳細(xì)分析了蘇州地區(qū)城鎮(zhèn)土地演化特征和機(jī)制，主要從總量特征、區(qū)位結(jié)構(gòu)特征、功能結(jié)構(gòu)特征和空間結(jié)構(gòu)特征四個(gè)方面進(jìn)行了探討；鄭芷青（2001）利用統(tǒng)計(jì)分析方法對(duì)廣州市區(qū)商品住宅銷售價(jià)格進(jìn)行研究，結(jié)果顯示廣州市商品住宅價(jià)格的時(shí)空分布主要受地價(jià)、城市形態(tài)與功能結(jié)構(gòu)、交通與綠化環(huán)境、生活服務(wù)設(shè)施以及物業(yè)管理水平等影響；徐燕、王曉梅（2002）對(duì)收集到的出讓地價(jià)資料進(jìn)行聚類分析，將北京市住宅出讓地價(jià)進(jìn)行區(qū)位劃分，得出住宅出讓地價(jià)的等級(jí)空間分類；李玲(2003)運(yùn)用地質(zhì)統(tǒng)計(jì)學(xué)方法中的克里格最優(yōu)內(nèi)插法，分析了北京市商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)的空間分布格局，發(fā)現(xiàn)地價(jià)空間變異受隨機(jī)因子影響較小，四種出讓地價(jià)具有較強(qiáng)的空間毗鄰效應(yīng)。蔣芳（2004）通過應(yīng)用地價(jià)等值線和空間向量圖對(duì)北京市各用途土地出讓地價(jià)的空間分布規(guī)律進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)地價(jià)的地價(jià)坡度與地價(jià)指向存在明顯的空間差異；杜小婭、陸躍進(jìn)（2004）根據(jù)南京市1998年的土地出讓資料，利用Access建立地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫，在mapinfo中得出住宅地價(jià)和商業(yè)地價(jià)等值線圖，據(jù)此分析地價(jià)的空間分布規(guī)律，并利用SPSS軟件構(gòu)建回歸模型，對(duì)南京市區(qū)地價(jià)變化和主要區(qū)位因子的關(guān)系進(jìn)行了定量分析；李雪銘運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析方法對(duì)大連市住宅房價(jià)進(jìn)行了因子分析和聚類分析，并在地理信息系統(tǒng)平臺(tái)下，繪制了住宅價(jià)格分布圖，在此基礎(chǔ)上分析了城市住宅的空間分布規(guī)律和內(nèi)在機(jī)制（李雪銘，張馨，2005）。概括起來，國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化規(guī)律的研究有如下特點(diǎn)：對(duì)地價(jià)的時(shí)空變化研究較多而對(duì)房價(jià)的時(shí)空變化研究很少；對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各類因素，特別是城市規(guī)劃、各種自然景觀對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響定性分析多，定量分析較少；對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空分布的自然和經(jīng)濟(jì)因素的研究較多而對(duì)人們的消費(fèi)行為、特有偏好、人群結(jié)構(gòu)等社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究較少；對(duì)某一時(shí)段的房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律研究較多而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格空間演變研究較少等。 研究的技術(shù)路線本文以武漢市住宅價(jià)格為例，主要采用武漢市2002年第一季度至2009年第四季度的商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)和2002年至2009年的城區(qū)住宅樓盤價(jià)格資料，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法和GIS工具等，探討武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化和空間演變規(guī)律。主要的步驟如下：（1）相關(guān)文獻(xiàn)和已有成果的整理。包括國內(nèi)外學(xué)者對(duì)城市地租地價(jià)理論、區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等理論的研究和闡述，國內(nèi)學(xué)者對(duì)我國部分城市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律的研究成果等，總結(jié)出我國城市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布的普遍特征，這對(duì)本文探討武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)空變化規(guī)律具有重要的參考意義。（2）武漢市商品住房價(jià)格的分析和預(yù)測(cè)。對(duì)武漢市2002年第一季度至2009年第四季度的商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)運(yùn)用多種模型進(jìn)行擬合，總結(jié)其時(shí)間變化規(guī)律，并對(duì)未來的商品住房價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。（3）住宅樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的收集和錄入，包括住宅樣點(diǎn)的矢量化處理，基礎(chǔ)圖件的矢量化，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的核對(duì)等。以Mapgis為平臺(tái)，將樣點(diǎn)錄入地理信息系統(tǒng)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯，使樣點(diǎn)空間信息和屬性信息對(duì)接。在此之前，對(duì)錄入數(shù)據(jù)進(jìn)行了較嚴(yán)格的處理，如期日修正，特異點(diǎn)排除等。（4）運(yùn)用Mapgis的空間分析模塊，提取樣點(diǎn)價(jià)格信息，分別生成兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的住宅價(jià)格三維立體圖、等值線圖和多方向上的剖面圖，并對(duì)其進(jìn)行對(duì)比，探討住宅價(jià)格的空間演變特征，分析住宅價(jià)格空間演變的影響因素。技術(shù)路線圖見圖11。 住宅價(jià)格時(shí)空變化基礎(chǔ)理論地租地價(jià)理論城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論區(qū)位理論住宅價(jià)格供求理論武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化的影響因素分析武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征國外城市住宅價(jià)格空間分布研究我國城市住宅價(jià)格空間分布模式的普遍特點(diǎn)及演變趨勢(shì)國內(nèi)城市地價(jià)與房價(jià)空間分布研究成果武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征武漢市住宅價(jià)格空間分布的影響因素分析武漢市住宅價(jià)格空間演變特征武漢市住宅價(jià)格空間分布和演變特征武漢市住宅價(jià)格空間變化趨勢(shì)分析住宅價(jià)格樣點(diǎn)資料收集與處理歷年商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)的收集建立武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型研究結(jié)論與展望底圖制作與住宅價(jià)格樣點(diǎn)布置國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化研究的文獻(xiàn)綜述數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析圖11 技術(shù)路線圖 Technology route of research 主要研究內(nèi)容、研究方法和資料來源 主要研究內(nèi)容本文的主要研究內(nèi)容有：（1）武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征和影響因素分析。全文在分析武漢市房地產(chǎn)市場近況的基礎(chǔ)上，首先利用武漢市2002年第一季度至2009年第四季度的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)武漢市住宅價(jià)格的時(shí)間變化特征分別進(jìn)行總體分析和分區(qū)域分析，接著運(yùn)用不同模型對(duì)住宅價(jià)格的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，選出了最合適的數(shù)學(xué)模型，并運(yùn)用此模型對(duì)未來三年的住宅價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)。（2）武漢市住宅價(jià)格空間演變特征和影響因素分析。論文以武漢市城區(qū)2002年至2009年的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為實(shí)證基礎(chǔ)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的期日修正，利用地理信息系統(tǒng)軟件Mapgis的空間分析功能，構(gòu)建武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型，通過住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖、局部剖面圖等，對(duì)武漢市住宅價(jià)格的空間分布和空間演變特征進(jìn)行了分析，最后探討了武漢市住宅價(jià)格空間演變的主要影響因素。（3）武漢市城區(qū)住宅價(jià)格空間演變趨勢(shì)預(yù)測(cè)。文章利用已建立的住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型，結(jié)合軌道交通和武漢火車站等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020年）》對(duì)未來幾年住宅價(jià)格增長較快的地段和區(qū)域進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)。 研究方法本文在地租地價(jià)理論、區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等基礎(chǔ)上，通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)武漢市最近十年的住宅價(jià)格進(jìn)行分析，揭示武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化規(guī)律，探討住宅價(jià)格變化的一般動(dòng)力機(jī)制，并以此為基礎(chǔ)對(duì)武漢市未來幾年的住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)；接著，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)軟件對(duì)武漢市住宅價(jià)格樣點(diǎn)進(jìn)行編輯和處理，運(yùn)用MapGIS空間分析模塊提取住宅價(jià)格信息并建立數(shù)字地價(jià)模型，揭示住宅價(jià)格空間演變規(guī)律，探討住宅價(jià)格空間演變的影響因素，充實(shí)當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)研究的方法和手段。 資料來源寫作本文所依據(jù)的資料主要有以下四個(gè)方面：第一方面是國內(nèi)外有關(guān)專著。涉及經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、城市地理學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等眾多學(xué)科，專著對(duì)國內(nèi)外有關(guān)城市地價(jià)的研究的歷史脈絡(luò)、主要觀點(diǎn)進(jìn)行了清晰地梳理和完整地概括，有關(guān)理論是后人開展城市房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。第二方面是國內(nèi)外近幾年有關(guān)城市房地產(chǎn)價(jià)格研究的專門資料。這些資料具有明顯的專論性質(zhì)，一般是針對(duì)某一具體問題帶有經(jīng)驗(yàn)歸納或理論推導(dǎo)性的論文，這類資料具有較強(qiáng)的時(shí)序性，體現(xiàn)了課題研究的最新進(jìn)展和前沿問題。第三方面是武漢市城區(qū)2002至2009年度已售或在售的住宅樓盤價(jià)格資料，有效樣點(diǎn)共計(jì)835個(gè)，主要從武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)()獲得，通過其他網(wǎng)站如武漢搜房網(wǎng)()等進(jìn)行補(bǔ)充，部分難以確認(rèn)和收集的數(shù)據(jù)通過實(shí)地踏勘獲得；第四方面是武漢市官方統(tǒng)計(jì)資料和城市建設(shè)、城市規(guī)劃資料，主要包括2003至2009年《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》、2003至2009年《武漢房地產(chǎn)年鑒》、《武漢市土地利用總體規(guī)劃（20062020年）》以及武漢市各年土地市場分析報(bào)告等。此外，部分信息還參考了網(wǎng)站上對(duì)武漢市各年房地產(chǎn)市場狀況的分析報(bào)告。 可能的創(chuàng)新點(diǎn)本文運(yùn)用住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)武漢市城區(qū)住宅價(jià)格時(shí)空演變進(jìn)行積極探索，可能的創(chuàng)新點(diǎn)如下：（1）研究視角創(chuàng)新。不同于以往一般以土地交易價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立的數(shù)字地價(jià)模型，本文以住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立數(shù)字地價(jià)模型研究房價(jià)空間結(jié)構(gòu)，是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)研究的一種補(bǔ)充。（2）研究內(nèi)容的擴(kuò)展。以往的研究由于樣點(diǎn)數(shù)據(jù)缺乏和失真等原因，一般只能分析某一時(shí)段的房地產(chǎn)價(jià)格空間分布特征。本文運(yùn)用住宅價(jià)格樣點(diǎn)數(shù)據(jù)分別建立兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型，對(duì)比兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖和局部剖面圖，分析了武漢市住宅價(jià)格的空間演變特征。（3）研究結(jié)果的實(shí)用價(jià)值。在已建立的住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合軌道交通和武漢火車站等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020年）》等對(duì)武漢市城區(qū)住宅價(jià)格空間演變趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)，可為房地產(chǎn)政策制定、房地產(chǎn)開發(fā)提供可視化參考。2 研究的基礎(chǔ)理論 地租地價(jià)理論地租理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)重要的研究領(lǐng)域。地租理論已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)極其龐大而繁雜的體系，是地價(jià)理論、地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論等理論的基礎(chǔ)。它不僅揭示了地價(jià)的實(shí)質(zhì)，還揭示了與地價(jià)相關(guān)的制度。因此，對(duì)其進(jìn)行分析，是進(jìn)一步展開對(duì)城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。地租是一個(gè)歷史范疇，有組織的土地利用和土地所有權(quán)的出現(xiàn)催生了地租，生產(chǎn)者在土