某地區(qū)別墅市場分析管理知識報告(編輯修改稿)
2025-07-21 23:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 生態(tài)、自然景觀坡地、山風(fēng)、森林、高爾夫，使牧馬山的別墅與大自然渾然天成。作為成都近郊唯一的原生松林，是成都市一級森林保護(hù)區(qū)，讓人體驗到一種城市里難得的神清氣爽。府河、楊柳河、江安河、岷江4條水脈環(huán)繞而行，隨著開發(fā)商各個項目的啟動，牧馬山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合。交通交通條件是評價別墅的一項重要指標(biāo)，牧馬山作為成都城南新區(qū)的配套功能區(qū)，5條道路直達(dá)市區(qū)，正常行駛僅需25分鐘；距離雙流國際機(jī)場4公里，駕車到機(jī)場僅需5分鐘。具備了近郊別墅得天獨厚的交通條件。其中一條新建主道可直由武候大道直達(dá)雙楠小區(qū)。配套成都市政府的南遷、城南副中心的確定，特別是北起火車南站、南至華陽、西至牧馬山、東至成仁路，使牧馬山片區(qū)在正式納入了城市版圖的同時，適度超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施，道路、廣場、綠地、文化、體育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的導(dǎo)向，使牧馬山成了有良好經(jīng)營和投資環(huán)境、生活環(huán)境的現(xiàn)代化高效率新城區(qū)。歷史及發(fā)展現(xiàn)狀目前開發(fā)區(qū)已引進(jìn)投資單位58家，項目165個，其中引進(jìn)外資4200萬美元。在已建成項目中，規(guī)模較大的有國際標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場、熱烈而秀美的西南日月城，幽雅恬靜的牧馬山莊，歐式風(fēng)格的金湖度假村等。其中高爾夫運動及由高爾夫運動場形成的生態(tài)區(qū)，已使牧馬山的高爾夫形象深入人心。高爾夫作為一種紳士運動，歷來與高尚生活密不可分。牧馬山業(yè)已形成的高爾夫運動傳統(tǒng)與牧馬山新別墅板塊于是形成渾然一體，不可分割的完美格局。四． 別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析1． 寬HOUSE能夠住進(jìn)“上有天、下有地、前后有花園”的ＨＯＵＳＥ是都市中產(chǎn)階級的夢想?？v觀ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ市場，不難看出房屋類型仍然顯現(xiàn)總體極端化。一方面，開發(fā)商往往出于利潤上的需要，在建筑設(shè)計中盡量增大容積率，加大房屋進(jìn)深長，使得房屋面積難以控制，單套總價普遍在１５０萬—２００萬，而且房屋存在大面積灰空間，采光和室內(nèi)外環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到人居的需求；另一方面，總價相對較低的住房，往往地段偏遠(yuǎn)，居住環(huán)境惡劣，各種配備設(shè)施難以完善。這一切導(dǎo)致的最終結(jié)果是性價比變差，銷售周期被迫拉長。既然消費者永遠(yuǎn)是對的，房地產(chǎn)商們于是不得不反思自己的開發(fā)行為，所以最近樓市就冒出了一個以“寬ＨＯＵＳＥ”命名的項目，號稱要“把ＨＯＵＳＥ還給中產(chǎn)階級”。首先，針對ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ“小面寬、大進(jìn)深”的結(jié)構(gòu)缺陷，“寬ＨＯＵＳＥ”將進(jìn)深壓縮到了８米，整個社區(qū)的容積率僅為０．６７。由此房屋的面寬相應(yīng)增加到７．５米至１１．２米，ＨＯＵＳＥ建筑最可自傲的全陽面設(shè)計得以實現(xiàn)，主臥、客廳、廚房、餐廳、主衛(wèi)甚至是樓梯間都是朝陽采光。這不僅提高了住宅的舒適度，還使總面積得到相對的控制。目前“寬ＨＯＵＳＥ”銷售面積在１７０—１９０平方米的主力戶型的總價為１００萬元左右，直接接軌城區(qū)旺地高層公寓的單套銷售總價?！皩挘龋希眨樱拧钡膶?，還相應(yīng)地使前后庭院也變大了，所有戶型贈送的庭院總面積都在８０平方米以上，雙拼戶型的院落更是達(dá)到１５０—１６０平方米，并且預(yù)留了雙車位。這種不建車庫、庭院預(yù)留車位的設(shè)計理念為業(yè)主節(jié)省了相當(dāng)大的一筆建筑成本和將來的生活成本。同時，贈送有產(chǎn)權(quán)的地下室使“寬ＨＯＵＳＥ”的性價比得以進(jìn)一步提高。高出地面近１米、有豎窗自然采光的地下室，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、儲藏間、機(jī)房、工人房以及活動室。所有可能會產(chǎn)生噪音的活動，全都可以在地下室舉行?！皩抙ouse”的設(shè)計中考慮最多的就是如何讓建筑尊重人，這里開發(fā)商要解決兩個關(guān)鍵問題，一個是住得舒適，還有一個是住得起、住得值。要“住得舒適”，就要增加面寬。一寬改本質(zhì)，“寬house”增加面寬的方法很巧妙也很簡單，就是將原來“豎”著的Townhouse“橫”過來，這樣不僅客廳的面寬達(dá)到了7．5米，主臥的面寬達(dá)到了4．5米，次臥都在3．3至3．6米之間，而且廚房、餐廳、樓梯間、主衛(wèi)，露臺等全部實現(xiàn)了全面采光?！皺M”過來的另一個變化是贈送的前后院子隨面寬增加了面積，每戶院落達(dá)80
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