房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本計算詳則(編輯修改稿)
2025-07-21 15:09 本頁面
【文章內容簡介】 發(fā)生的物料消耗和維修費用。第三節(jié)房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應與開發(fā)商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內容。在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時，應首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。確定收款方式時應考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應注意空置期（項目竣工后暫未租出的時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經(jīng)營期未出租物業(yè)的轉售收入。房地產(chǎn)開發(fā)項目的自營收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對擬開發(fā)項目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)和服務業(yè)設施對擬開發(fā)項目建成后所生產(chǎn)的影響，以及未來商業(yè)和服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項目的影響。二、稅金估算（一）經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加的概念經(jīng)營稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的“兩稅一費”）。具體估算（1）營業(yè)稅對房地產(chǎn)投資而言，營業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額=應納稅銷售（出租）收入稅率，目前我國的營業(yè)稅稅率是5%。（2）城市維護建設稅城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)，專門用于城市建設、維護而征收的一種稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。（3）教育費附加教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，其計費依據(jù)與城市維護建設稅相同。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，教育費附加的計費依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為3%。（二）土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據(jù)是納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，（具體參見表）。年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）稅率（三）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10%—30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計征，%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所得和其他所得征收的一種稅。就房地產(chǎn)開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所得稅計算公式是：
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