房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)成本計(jì)算詳則(編輯修改稿)
2025-07-21 15:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實(shí)可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)租售計(jì)劃），通過(guò)該收入計(jì)劃，正確地估算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能的收入。租售計(jì)劃應(yīng)與開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略相結(jié)合，同時(shí)還應(yīng)遵守各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量、租售價(jià)格、收款方式等內(nèi)容。在確定可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量時(shí)，應(yīng)首先確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以提供的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量，再根據(jù)市場(chǎng)條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量。租售價(jià)格的確定應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，通過(guò)市場(chǎng)交易信息的分析與比較來(lái)完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。確定收款方式時(shí)應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時(shí)，應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計(jì)劃時(shí)，應(yīng)特別注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售收入的估算租售收入的估算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)收入等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的出租、出售收入，一般為可租售的項(xiàng)目建筑面積的數(shù)量與單位租售價(jià)格的乘積。對(duì)于出租的情況，應(yīng)注意空置期（項(xiàng)目竣工后暫未租出的時(shí)間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對(duì)各期租金收入的影響。同時(shí)還應(yīng)考慮經(jīng)營(yíng)期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自營(yíng)收入，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)行自營(yíng)收入的估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后所生產(chǎn)的影響，以及未來(lái)商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響。二、稅金估算（一）經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加的概念經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（即為通常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)”）。具體估算（1）營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投資而言，營(yíng)業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷(xiāo)售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷(xiāo)售（出租）收入稅率，目前我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅，按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專(zhuān)門(mén)用于城市建設(shè)、維護(hù)而征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。（3）教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，其計(jì)費(fèi)依據(jù)與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，教育費(fèi)附加的計(jì)費(fèi)依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。（二）土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占有國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占有的土地面積。采用分類(lèi)分級(jí)別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)不同檔次，（具體參見(jiàn)表）。年應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅土地面積（平方米）稅率（三）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10%—30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得和其他所得征收的一種稅。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所得稅計(jì)算公式是：
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