房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本計(jì)算詳則-資料下載頁
2025-06-24 15:09本頁面
【正文】 計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：（1）計(jì)算增值額為：40,00035,000=5,000萬元（2）計(jì)算增值稅與扣除金額之比：5,000247。35,000=%（3）判斷土地增值稅適用稅率:增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%，故該項(xiàng)目免征土地增值稅。第四節(jié)借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來源根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用等；對預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。利潤用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補(bǔ)以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。折舊費(fèi)如果項(xiàng)目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例61中的產(chǎn)生的價(jià)值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時(shí)處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)屬性。攤銷費(fèi)其他還款資金預(yù)售或預(yù)租收入二、還款方式和順序（一）國外借款的還款方式按照國際慣例，債權(quán)人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。二）國內(nèi)借款的還款方式和順序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內(nèi)借款。三、利息的計(jì)算（一）借款時(shí)的利息計(jì)算按照國家有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，對當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計(jì)息，其后按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息為：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款247。2）利率例64某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計(jì)算建設(shè)期貸款利息。解：建設(shè)期各年利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+300247。2）12%=18萬元第2年應(yīng)計(jì)利息=（318+600247。2）12%=第3年應(yīng)計(jì)利息=（318+600++400247。2）12%=故建設(shè)期貸款利息總和為：18++=（二）還款時(shí)的利息計(jì)算等額償還額本金和利息總額時(shí)等額還本，利息照付四、借款還本付息表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的借款還本付息表提供了項(xiàng)目的債務(wù)狀況財(cái)務(wù)信息，描述了項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項(xiàng)目經(jīng)營決策和財(cái)務(wù)決策、償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反應(yīng)流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財(cái)務(wù)費(fèi)用，而由于其本金在項(xiàng)目計(jì)算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析：分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力協(xié)助安排短期貸款研究資金籌措方案的合理性例65某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項(xiàng)目建設(shè)完畢后開始銷售，預(yù)計(jì)每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項(xiàng)目的借款還本付息估算表。解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計(jì)利息：第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+1000247。2）8%=40萬元第2年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000247。2）8%=163萬元第3年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000+163?+3000247。2）8%=376萬元第3年末借款累計(jì)：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元（2）每期還本付息：A=P(A/P,i,n)=1648萬元
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