【文章內容簡介】 7200佳兆業(yè) 萬佳麗中路 4 室 2 廳 小高層 8000湘域中心 望龍小區(qū) 3 室 1 廳 小高層 4200 9Table 3 Property level of peting products sales table長沙房地產(chǎn)需求走勢近期呈現(xiàn)以下特點：瀏陽河附近的房地產(chǎn)項目中房瑞致、輝煌國際城相比較而言是銷售率很好的。說明中房瑞致與輝煌國際城這種價格適中、位置較好的項目是解決市民住房困難最好的選擇。而如恒大江灣這種高檔物業(yè)，適當?shù)膬r格、優(yōu)美的環(huán)境和發(fā)展趨勢將備受市民關注，將會吸引了購房者的投資。根據(jù)周圍競品的建設程度和賣點以及銷售率 對對住宅需求分析，長沙芙蓉區(qū)還有很大需求空間。 　　從 2022 年到 2022 年，全市人均住房使用面積年均遞增率 %。按此測算，2022 年人均住房使用面積為 平方米，若平均家庭人口為 人(2022 年戶籍平均家庭人口)，則戶均住房使用面積為 平方米，折算成建筑面積 平方米；2022 年人均住房使用面積為 平方米，戶均住房使用面積為 平方米，折算成建筑面積 平方米。這也就是說，到 2022 年前后，長沙家庭住房平均面積將提高到一個比較穩(wěn)定的合理水平?！　【C合以上的市場調查，現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： 　?。?）面積及居室需求?，F(xiàn)階段 90%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為 60－150 平方米，其中大部分居民的需求又在 80－120 平方米之間。 　?。?）住房價格承受能力。70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應40006000 元/平方米。 　　（3）購房方式及付款方式。60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。在按揭類型上，“5 成 10 年”或“7 成 20 年”是大多數(shù)購房者的選擇。（4）區(qū)域選擇。現(xiàn)階段百分之 70 的居民都想買臨河的住宅，但有超過百分之 90 的居民覺得中心地段價格太貴。項目名稱 項目建設程度 賣點 銷售率中房瑞致 第二期開工 交通便利，價格適中 一期 98%，二期 78%輝煌國際城 第二期開工 環(huán)境優(yōu)美臨河 一期 95%，二期 79%長房白沙灣 第一期完工 地區(qū)開發(fā)程度高 一期 86%佳兆業(yè) 第一期完工 品牌好、地區(qū)繁榮 一期 88%湘域中心 第一期開工 價格便宜 一期 92%10根據(jù)以上調查分析，考慮未來 10 年是我市建設現(xiàn)代化城市的關鍵時期，居民收入水平穩(wěn)步提高，城區(qū)危舊房改造、綠化隔離地區(qū)建設、城市邊緣集團和地鐵開發(fā)、城市基礎設施建設等因素的綜合影響可以得出結論：目前在繁榮地區(qū)中市場上房價區(qū)間在 6000 左右 80120 平方米的房子出現(xiàn)供不應求的情況。4 產(chǎn)品開發(fā)建議產(chǎn)品開發(fā)建議本項目在價位上定位為高檔住宅，在房型規(guī)劃設計可以更合理、面積和價位相對適中，功能又齊全（例如配套），同時滿足人們的享樂生活需要和健康需求。計劃首一期總建筑面積約 萬㎡，共 6 單元，共計 900 戶住宅。其中2 棟為樓王，特點為樓間距 150 米，超開闊景觀，312 棟為普通住宅，樓間距 80 米。7 萬㎡世界級皇家園林、2022㎡超大內湖景致。容積率小于等于。用地面積 萬平米。用地性質居住、商業(yè)。使用年限商業(yè) 40 年，住宅70 年，綠地率≥40%。項目總投資 萬元，銷售收入 萬元，項目凈利潤 萬元。內部收益率 %。投資回收期 年。財務凈現(xiàn)值（i=12%） 萬元。建設總工期為 3 年。住宅面積大都控制在 80120平方米以內，而房型設計緊湊合理，開發(fā)商可以在控制總價的基礎上，在有限的建筑面積里把住宅所有的功能做足，在同樣總價的范圍內，此類物業(yè)給了消費者更多的享受自然環(huán)境的空間，這也就是可以讓其成為備受消費者青睞的原因。再加上恒大房地產(chǎn)的 9A 精裝，頂尖名牌薈萃、行業(yè)領先設計、超豪華材料、精品化施工、標準化管理、人性化關懷、智能化環(huán)保健康、創(chuàng)新家裝工藝、全國統(tǒng)一采購統(tǒng)一配送，使市民享受超值的精裝修住宅。 項目開發(fā)需要考慮的問題點有自己的一套豪宅和生活居住，享受生活，享受生活的味道，是人們追求的目標和幸福。但事情如何連接到這在建筑規(guī)劃，這就需要一個好的規(guī)劃，比如產(chǎn)品設計“享受你的人生”。而這種味道，風格，質量是由一個小圓圈贊賞。要在更大的消費群認可，此外，我們需要有一個更深入、更系統(tǒng)的評估和全程營銷策劃推廣。如果這個項目品牌在龐大的客戶群中得到廣泛宣揚，必將會出現(xiàn)流行、快銷的局面。否則，銷售周期將延長，投資者將不會得到最大的實惠。換句話說，對于這種附加產(chǎn)品的一個項目“享受生活”是我們的主觀賣點。但市場是動態(tài)的，休閑生活為這種類型的財產(chǎn)、歡樂的精神不是“意識形態(tài)”或“行為”，與普通豪華住宅不同，“奢侈品”是一個相對成熟的市場和產(chǎn)品的形成，而這個項目不僅是競爭，還是誰比誰做更多的色彩！我們需要打造出屬11于我們的特色，這就要求我們需要有一些區(qū)別于其他的建筑風格。 房型科學、合理地設計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風的環(huán)境，降低樓電梯服務數(shù)，盡量減少戶間干擾。戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結構適應消費者家庭階段性改變所導致的布局調整，使住房具有較長使用期。 合 理 安 排 戶 內 的 廚 房 、 衛(wèi) 生 間 、 洗 衣 間 、 貯 藏 室 、 工 人 房 、服 務 性 陽 臺 等 功 能 性 空 間 ， 并 能 妥 善 解 決 電 氣 供 應 、 油 煙 排 放 、 空 氣 調節(jié) 、 垃 圾 收 集 、 處 理 等 問 題 。再 根 據(jù) 市 場 需 求 的 特 點 （ 80120 平 米 住 宅 區(qū) 間 是 最 受 歡 迎 的 ） ，結 合 綠 色 健 康 的 主 題 應 該 集 中 設 計 純 板 樓 、 南 北 通 透 的 3 室 2 廳 的房 型 。 外立面與裝修生活在有山有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質的極致發(fā)揮外立面的色彩應是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動的；以現(xiàn)代建筑群風格定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍，莊重的咖啡為基調，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應，渾然天成，恰到好處。外墻裝修標準：結構：主結構采用現(xiàn)澆剪力墻結構，無論承重、抗壓、防風、抗震、耐火特性，均符合規(guī)定之標準。外墻需做外墻外保溫。外立面：外立面風格新潮、有點兒另類、色彩但又不失沉穩(wěn)、材質的設計與價格需匹配，在后期銷售中以此點可做為產(chǎn)品的有力賣點訴求，主要以區(qū)別于周邊同質項目，技高拔籌。首層大堂裝修：單元門入口建議設計成外接酒店式玻璃幕大堂，拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面，懸掛藝術掛畫、吊燈、壁燈，還專設洽談、休息區(qū)，配有空調，單元門高檔不銹鋼防盜門彰顯高檔品質。電梯間：首層為大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。公共走廊：優(yōu)質地磚、高級環(huán)保乳膠漆墻面，配以柔和燈光（延時開關）；礦棉吸聲板吊頂；金屬欄桿，木扶手。電梯間：不銹鋼電梯門套和不銹鋼電梯門12電梯：采用載重 1000㎏電梯，速度為 ，等候時間為 30 秒箱內配不銹鋼花貼面，配遠程監(jiān)控系統(tǒng)。轎廂裝修高雅、平穩(wěn)快速，24 小時服務。戶門：國產(chǎn)品牌實木加鋼子母門，防盜門鎖；外窗：高級雙層中空斷橋鋁合金平開窗；內門：預留安裝埋件；陽臺：鋁合金窗框雙層落地中空玻璃；內墻：內墻白色耐水膩子找平；天花：結構層白色耐水膩子找平；客廳：地面水泥砂漿壓實趕光；臥室：地面水泥砂漿壓實趕光；廚房：地面水泥砂漿壓實趕光，上下水管道安裝到位，預留端口，設防水層，墻面護層，地漏；衛(wèi)生間：地面水泥砂漿壓實趕光，上下水管道安裝到位，預留端口，設防水層，墻面保護層，地漏。 小區(qū)智能化定位及建議“智能化”是為市民打造棲居地的一個基本要求，它并駕于住宅土建建設、環(huán)境建設，是無形生活環(huán)境的建設，這一建設必須具備先進、完整、超前、低費用等條件，這就是我們的定位。智能化住宅實質上是將各種家庭自動化的設備、計算機、網(wǎng)絡系統(tǒng)及建筑技術與建筑藝術有機結合的產(chǎn)物。智能住宅的概念是：把各項已有的技術和產(chǎn)品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質。 社區(qū)寬帶信息網(wǎng)社區(qū)寬帶網(wǎng)的解決方法有多種，如 HFC、XDSL、ATM 及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網(wǎng)，這些解決方案在不同的應用條件下有各自不同的特點和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應用上，不論從技術的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級性，還有最受開發(fā)商關注的價格因素等方面來考慮，百兆/千兆快速以太網(wǎng)無疑是一個性價比最好的解決方案。由于采用了局域網(wǎng)結構，在這樣的寬帶網(wǎng)絡上，可以輕松地完成網(wǎng)上購物、WWW 瀏覽、VOD 點播、電子郵件、電子商務、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠程教學、遠程醫(yī)遼、文化娛樂、網(wǎng)絡物業(yè)管理等各種特色信息服務。寬帶應用、Inter 接入對物業(yè)管理來講，這些服務是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡的價值和用戶數(shù)的平方成正比，對社區(qū)住戶的潛13在價值是不可估量的。 智能化物業(yè)管理該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內容和各項服務，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務內容建議如下：（1）供電系統(tǒng)：社區(qū)設變配電站，雙回路供電，每戶設獨立電表10（40）A15（60）A；每戶預留小型配電箱，各房間及廚房內設足夠的電源插座，房間內還設有分體空調機的電源插座。（2）供水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)：采用變頻分區(qū)給水系統(tǒng)，有效防止用水之二次污染。分戶水表出戶集中設置，無須入戶讀表，方便業(yè)主及物業(yè)管理。 熱水：24 小時供應生活熱水。（3）供暖系統(tǒng)：整個項目熱源來自市政熱力系統(tǒng)。按照北京市相關政策法規(guī)保證溫度。（4）燃氣系統(tǒng)：燃氣系統(tǒng)：天然氣到戶。 燃氣報警系統(tǒng)：每戶廚房內設有一個氣體探測器，由消防中控室主機控制。（5）通訊系統(tǒng)：每戶預留 IDD 直線電話 24 條并于客廳及主臥室設插座預埋。（6）有線電視系統(tǒng)：電視：設有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)，住戶內的起居室和每個臥室均設一個電視插座。（7）智能系統(tǒng)：周界防范：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，設置紅外線對射和電視監(jiān)控系統(tǒng)。 24 小時電子巡更：為了確保小區(qū)的每一個角落都處于保安人員的監(jiān)控之中，保安人員必須定時到巡更點用遙控器報到。樓宇可視對講：每戶均設有可與單元門口訪客可視對講的電話，方便辨別訪客的身份。 園林規(guī)劃建議園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風格融為一體，互為景觀設計，讓人一步入社區(qū)就會產(chǎn)生一種身臨其境的感覺。采用“生態(tài)網(wǎng)絡”的概念，體現(xiàn)人與自然的關系。采用“引入式綠化”的概念，將宅間綠地與戶內綠地有機的結合在一起，形成綠地的均好性。人造溪流貫穿整個社區(qū)，十足“親水”；社區(qū)選用多種養(yǎng)生名貴樹種，可以精心營造舒適幽雅的居住環(huán)境。在每一組團以不同種建筑風格設計不同的主題公園，鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連，道路兩邊點綴著精美的雕塑。徜徉于此，頓生曲徑通幽之感。迷宮綠色主題，融合風情景觀，用自然寫意的風格突出情調，以園內小品、雕塑、回廊、水車、14水景、綠植配彩色道路結合百米綠色走廊，把人們的休閑和晨練緊密結合，構成一幅美麗的生活圖片，人在景中，家在畫上，其樂融融。主題廣場命名：“鳥語林廣場”，整體社區(qū)分為 3 個片區(qū)，與項目緊緊呼應，并做有機的配合，三個區(qū)域各設小型主題花園，設置相應的主題雕塑或小品，以自然、生命、現(xiàn)代表現(xiàn)為主。 [4] 園林設計主題風格“鳥語林”，以各種珍奇鳥類為主，創(chuàng)造與鳥而居的生活環(huán)境。虎皮鸚鵡（俗名姣鳳），它的羽色艷麗多樣，很容易飼養(yǎng)，管理也方便。還有白腰（俗名十姐妹）、黃雀、金翅、蠟嘴、燕雀、鸚鵡等，這些鳥的姿態(tài)優(yōu)美，鳴聲婉轉動聽。百靈、畫眉、烏鶇鳴聲清晰悠揚，激昂流暢，八哥、鷯哥智商較高，能學人語，深受養(yǎng)鳥老人們的喜愛。這些種類的鳥都是容易飼養(yǎng)的鳥類，以吃谷類雜含食為主。小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時要有一定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色小區(qū)，由于圍合的空間，可采用“以小見大”、“先抑后揚”、“開敞借景”等園藝手法使綠化、道路、休閑娛樂的空間變得舒適、有趣、充滿親和力。設計時有意識的制造溝通條件和溝通場所，同時也要符合未來業(yè)主的身份定位。所以不在乎樹種的名貴，場面的氣派，盡可能選用常見的樹木花草及石材、面磚配以不銹鋼管和板材、玻璃、鐵花、銅皮、現(xiàn)代燈具營造出時尚的、高品位的現(xiàn)代化園林。 [4] 車位規(guī)劃人車分流，車走車行道，停車全部在社區(qū)地下停車，機動車交通在居住區(qū)內被限制到最低程度，不允許進入中心花園景觀區(qū)、休閑區(qū)。中心花園及樓間綠地設置人行道，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。充足滿足人的自由活動空間，保持步行的完整性。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。 會所、物業(yè)用房及底商功能設置 社區(qū)會所設置為符合小區(qū)高品質標準，設立以健身和藝術為主題的獨立會所以供小區(qū)住戶使用。健身主題包括有美容美發(fā)，健身室、韻律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、臺球等球類活動室。藝術主題包括有創(chuàng)造者樂園（陶藝吧、插花藝術、根雕藝術室、凡高畫室等）；互動俱樂部，創(chuàng)作者可以互相展示或交15