【文章內容簡介】 或減少物業(yè)管理費等等，最終都以投票方式決定。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區(qū)管理委員會有權立即將其解聘。德國的物業(yè)管理德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責雇主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產法中所規(guī)定的責任和義務。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產質量和設備有關的問題，物業(yè)管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進行調解；當雙方租賃合同終止時，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產商一般無需與房客直接打交道。為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。瑞士的物業(yè)管理瑞士日內瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質的服務。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務設施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務。日內瓦不動產管理公司總裁巴內握說，以物業(yè)管理促進社區(qū)建設，以物業(yè)建設推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調，應該是城鎮(zhèn)現代物業(yè)管理的目標和特色。然而，日內瓦大多數的物業(yè)管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業(yè)公司出現于1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)管理中引進了一些新經驗，至1964年基本形成了現代物業(yè)管理模式：即為住戶提供優(yōu)質服務，為投資者實現物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。在日內瓦，大多數城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業(yè)公司的服務質量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質和多品種服務視為競爭的重要因素。在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責樓內的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單元內，逢年過節(jié)時負責布置樓道，凡住戶需要服務，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務關系的各類專業(yè)公司。有關專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。日內瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產。居民享受的大多數公共服務項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設施，圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內。社區(qū)內的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費送進各家的信箱，服務十分周到。討論題：1．你認為國外居住物業(yè)服務有哪些好有作法值得我們借鑒？2．請結合中國物業(yè)管理的實際談談自己的看法。（答案：略） 第三章 商務物業(yè)管理 一、名詞解釋題：1．商務物業(yè)：是指以經營性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)場所、會所等，是對其進行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。2．純租賃式：即進駐的商家與物業(yè)的產權單位沒有更多的經濟利益及合作關系，只是單純的租賃物業(yè)，獨立進行經營并承擔和享受經營的成果。在租賃物業(yè)時向產權單位交付物業(yè)的租賃費，向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司受產權單位的委托，代表產權單位對物業(yè)進行日常管理。3．合作式租賃：即進駐的商家與物業(yè)的產權單位除了付租金以外還有其他合作的經濟利益關系。也就是物業(yè)的產權單位向進駐的商家收取數量較低的物業(yè)租金作為“底金”，另一部分暫時不收，作為產權單位的一種“權益”或投入，雙方商定一定的比例，根據經營的情況每半年或一年進行一次分配。在這過程的始終，物業(yè)管理公司仍只是代表產權單位，對進駐的商家定期收取物業(yè)管理費。 二、填空題：1．會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所2．作為商務性的物業(yè)，寫字樓常常被用來全部出租，以收回投資和獲取利潤。3．停車場有專用停車場和附設停車場兩種，其中多數是大型或高層建筑的附設物業(yè)。4．現代寫字樓管理較重要的是三個方面：設備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字樓的“容貌”；保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。5．現代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理。6．物業(yè)管理公司要作好以下兩項常規(guī)性清潔管理工作：清潔保障工作和保潔服務管理。 7．寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、機械設備層和樓頂面積。8．實用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來計算的；也可以是室內面積加上隔墻地面水平投影的一半，通常應排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、容納建筑物設備的房屋部分等。9．最小租金=（日常運行費用+抵押貸款還款額+預期投資回收額）/樓宇可租用面積10．現在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨立型。11．自營式是指開發(fā)建設單位自己對商業(yè)場所的設施進行經營，經營風險由開發(fā)建設單位承擔。12．委托經營式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場所各種設施的同時，代發(fā)展商經營商業(yè)場所內的商業(yè)網點。三、選擇題：1．眾多的商務物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域，形成了（ A ），國際上流行的稱呼為CBD。A、中央商務區(qū)或商務中心區(qū) B、貿易中心區(qū)C、國際金融中心區(qū) D、經濟中心區(qū)2．按照經營的性質，商務物業(yè)主要可以分為以下幾類（ ABCD ）。五、 A、寫字樓物業(yè) B、商業(yè)場所物業(yè)六、 C、會所物業(yè) D、停車場物業(yè)及其他商務物業(yè)3．寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的（ ABC ）。A、行政辦公 B、業(yè)務大樓C、商務寫字樓 D、飯（酒）店4．現代商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的（ ABCD ）等。五、 A、商場 B、購物中心 六、 C、購物廣場 D、各種專業(yè)性市場5．會所經營的主要項目包括（ ACD ）。a) A、康體項目 B、文化項目 b) C、休閑項目 D、娛樂項目6．寫字樓物業(yè)管理的目標可以用“（ C ）”六個字來概括。a) A、安全、豪華、快捷 B、安靜、舒適、方便C、安全、舒適、快捷 D、安靜、舒適、快捷7．物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（ A ）。A、員工自查，領班巡查，部門經理抽查 B、崗位自查，領班自查，部門經理自查C、員工自查，領班自查，部門經理自查 D、崗位自查，領班自查，部門經理抽查 8．關于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關系的計算公式為正確的有（ BCD ）。A、使用面積=租賃面積租用率B、租用率=租賃面積/使用面積C、租賃面積=使用面積租用率D、使用面積=租賃面積247。租用率 四、簡答題：1．商務物業(yè)的特點：（1）商務物業(yè)具有商業(yè)特性。（2）商務物業(yè)具有價值不能儲存的特點。（3）商務物業(yè)具有不斷保持設施先進的特點。（4）商務物業(yè)具有綜合性的特點。2．寫字樓的特點現代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓的條件十分簡陋，設備簡單缺乏。而現在卻不同了，科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術的現代化帶動了辦公的現代化，人們已經不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今天的工作要求?，F代的寫字樓符合現代化的各種要求，它已經具有新的特點。（1）現代寫字樓有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。（2）現代寫字樓有良好的建筑和現代化的設備。（3）現代寫字樓功能齊全，設施配套、形成了獨立的生活和工作系統(tǒng)。3．寫字樓物業(yè)管理的服務要求（1）消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。（2）電梯安全運行、水電暖氣供應等要充分保證。（3）日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。（4）做好應付突發(fā)事件的準備。4．商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理的主要內容（1）商業(yè)場所物業(yè)租賃的宣傳。 （2）潛在租戶的信息的收集。 （3）商場的維護。（4）商場的安全管理。5．商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理中應注意的問題（1）加強前期的商業(yè)場所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。（2）強化租賃管理，實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統(tǒng)一。（3）處理好與進駐商家復雜的利益關系，實現共同發(fā)展。6．會所的功能 會所主要表現在以下幾個方面：（1）會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。（2）會所是發(fā)展品牌的重要手段。（3）會所能促進物業(yè)項目的租售。（4）所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展。7．會員制會所產生和發(fā)展的原因會員制會所產生和發(fā)展的原因是：（1）有可以享受的理想的環(huán)境和設施；（2）為有同樣經歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經驗，分享信息提供機會；（3）現代商務活動大量消費開支的存在；（4）會員可結識志趣相投的人，結識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流；（5）成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感；會所的氣氛從容、不喧鬧，服務熱情周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。8．會員制會所經營中應注意的問題 會員制會所經營中應注意下列問題：（l）不要把健身、娛樂、美容設施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待，通過科學合理有效的經營，這種投入就會轉化為利潤中心。 （2）會所可以通過提供一些會員專用的設施，來創(chuàng)造一種會員獨有的氣氛。 （3）建立輪流使用設施的制度。（4）對于一些相關性設施的管理要進行嚴密的時間計算，以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。 五、論述題：1．試述商務物業(yè)管理的特點商務物業(yè)管理的特點是由商務物業(yè)的特點所決定的，一般來說，商務物業(yè)管理的特點體現在以下幾個方面：（1）商務物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。商務物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價格常常會出現較大的波動。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動的數量與質量，決定了物業(yè)的價值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動才能提高物業(yè)的價值。（2）商務物業(yè)管理具有緊迫的時間性。由于商務物業(yè)的價值是不能儲存的，如果當天不能實現經營，就失去了這一天的商業(yè)價值。（3）商務物業(yè)管理是綜合性的管理。商務物業(yè)管理內容相當的廣泛，既有房屋出租、商業(yè)服務，又有辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務，同時還代表產權人和租戶與政府有關部門、公共事業(yè)部門、社會團體等組織就相關問題進行協(xié)商等。（4）商務物業(yè)管理必須實施現代化、專業(yè)化的管理。這是由商務物業(yè)須不斷更新其設備設施、保持其先進性的特點決定的。（5）商務物業(yè)管理具有極大的社會效益。商務物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護投資者的利益就成為社會問題。商務物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。2．試述寫字樓物業(yè)市場分析的內容。首先是地區(qū)分析：鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對于商業(yè)資產尤為重要，地區(qū)分析主要是對這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素：（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現代化寫字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。（2）地區(qū)新商業(yè)機構與業(yè)務的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機構的數量、典型的新業(yè)務對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數量、類型等，當然也需考慮現有租戶增加的可能性。例如估計某一地區(qū)的企業(yè)數量每年以2%～4％的速度增加等。（3）地區(qū)經濟增長。對寫字樓物業(yè)附近的整個地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經濟增長上，因為經濟增長快的地區(qū)，市場不斷擴大，寫字樓的需求也隨之擴大，盈利機會較多，因而能吸引到國內外的大公司進駐或設立辦事處。（4）地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對物業(yè)的需求影響也很大。租戶比較關系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務與服務，以及地區(qū)的聲譽，環(huán)境的改善，革新與新建設的項目（主要指污染的治理、綠化的新建項目等）。其次是吸收能力分析：在分析寫字樓物業(yè)的空間時，物業(yè)管理者就要確定對寫字樓物業(yè)的吸