新蕪湖項目建議書1533462184(編輯修改稿)
2025-07-20 21:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 配套功能：餐飲、住宿、辦公、展示娛樂休閑、信息發(fā)布。客戶定位（1）吉和商城的現(xiàn)有業(yè)主。（2）蕪湖市從事紡織、服裝、鞋業(yè)、童裝批發(fā)及零售的個體戶、企業(yè)。（3）安徽省內(nèi)其它市地服裝市場經(jīng)營戶（主要是代理、批發(fā)商）。（4）浙江等省服裝生產(chǎn)企業(yè)直銷商、代理商。二、項目規(guī)劃具體內(nèi)容項目的基本要求是市場改造。因此，在進行方案設(shè)計與選擇時，有兩個原則是必須堅持的：一是所有思路都必須圍繞市場定位的實現(xiàn)；二是尊重周邊環(huán)境，強調(diào)紡織服裝產(chǎn)業(yè)作為蕪湖的強勢產(chǎn)業(yè)，保持市場一定的前瞻性。我們認(rèn)為：市場改造的要點在于：（1）對市場片區(qū)的重組、子市場的重新確立，（2）對核心配套的增加、調(diào)整；而不單單局限于對攤位、對商鋪作簡單的調(diào)整。我們?nèi)绻辉谏鲜鰩追矫娑嘞鹿Ψ?，甚至幾年之后，便可能因為服?wù)設(shè)施不到位而出現(xiàn)秩序混亂、緊張，進而被淘汰。市場改造的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)下列三方面的理由，我們建議：吉和商城改造的標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)高一些，超出普通批發(fā)市場的水準(zhǔn)，即市場商場化。理由一：吉和商城是一個自發(fā)形成的市場，源于倉庫，經(jīng)不斷改造而成。999年的改造并不成功，以現(xiàn)在眼光來看，改造后的功能、格局也較落后于實現(xiàn)需要，一些老大難問題，如倉儲、消防、運輸依然未能較好的解決。因此，新的一輪改造絕不能讓類似的問題重復(fù)出現(xiàn)。理由二：目前，江浙許多服裝市場、紡織品市場都面臨升級的問題，而這些市場的升級的主要方向就是市場商場化，如杭州常青意法服飾城的誕生就是對四季青已有商鋪的商場化升級。讓服裝批發(fā)與零售不再涇渭分明，提升了購物環(huán)境的檔次。市場商場化過程中，主要是對購物環(huán)境的改造，如以玻璃門代替卷簾門，強調(diào)市場的通透與舒適，建立市場網(wǎng)站，等等。理由三，由市場的定位所決定的。吉和商城現(xiàn)有的基礎(chǔ)及蕪湖市目前正傾力打造國家級紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地，這兩點對于吉和商城的定位很重要。將吉和商城定位于服務(wù)全省的批發(fā)市場，勢必會引來更多的生產(chǎn)企業(yè)、代理商及下游進貨企業(yè)、商戶的關(guān)注。檔次的提升有利于吸引更多的品牌通過吉和商城的渠道滲透、開發(fā)安徽市場，同時也能吸引更多的商戶入駐經(jīng)營。做足市場的文章我們認(rèn)為，做好一個市場，考慮必須進乎苛刻的周全。市場的布局與配套的選擇對于市場的運營影響深遠(yuǎn)，一切的配套應(yīng)圍繞市場本身來做文章，做足文章。關(guān)于是否就吉和商城配套寫字樓與酒店，我們觀點是：適當(dāng)配套少部分辦空與住宿空間，但不專門修建寫字樓與酒店，理由如下：為了滿足品牌代理商、服裝生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)等在江城建立辦事處等多種需求，辦公需求的確存在，另一方面，市場管委會、市場商會以及入駐市場的工商、稅務(wù)機構(gòu)等都需要良好的辦公環(huán)境。盡管這樣，我們認(rèn)為，在吉和商城一帶建立辦公大樓還是有較大風(fēng)險的，因為這不是最佳的辦公環(huán)境，目前蕪湖市的辦公大樓集中于商業(yè)步行街一帶，隨著行政、文化中心遷往城南，城市新的辦公領(lǐng)地必將應(yīng)運而生，據(jù)市建委開發(fā)辦消息：由一家香港企業(yè)投資約10億的寫字樓項目在城南已完成拆遷工作。酒店方面，外地來蕪湖吉和商城進行業(yè)務(wù)往來的客商的確對酒店有需求。但是，以下三方面原因確定了開發(fā)酒店的客觀風(fēng)險：（1）蕪湖目前的城區(qū)并不大，酒店住宿消費相對沿海城市較低，市場離步行街的距離本身就不遠(yuǎn)，客商在選擇酒店時具有很大的自由度。（2）目前蕪湖已有海螺、鐵山兩家四星級酒店，而在市場的周邊也有數(shù)家一星以上的酒店，如長江賓館、海員賓館、沁園春酒店等，長江賓館、海員賓館等的入住率并不高；這些都使得酒店定位困難。（3）酒店的運營成本高，又需要有足夠的運作經(jīng)驗，對于開發(fā)商、市場都不太適合參與運營。因此，我們認(rèn)為：吉和商城改造根據(jù)實際需求，提供一定數(shù)量的并與需求相匹配的辦公與住宿空間，可采取經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。于原址開發(fā)酒店與寫字樓在一個條件下具備選擇的可能，那就是江濱大道改造，使市場緊臨江濱景觀，并真正融入其中。市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整我們對原有市場（廳）作重新梳理，對已有市場建議增加攤位的容量，擴大攤位面積；并在原有市場的基礎(chǔ)上增加新的市場，以滿足更加
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