【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，安陽市已開工建設(shè)相州小區(qū)、錦繡花園等相當(dāng)量的的經(jīng)濟(jì)適用房，未來 1 年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會(huì)對(duì)供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)南部及西部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購(gòu)房和雖有購(gòu)房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇. 需求趨勢(shì)安陽房地產(chǎn)需求趨勢(shì)近來呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：□ 經(jīng)濟(jì)適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大?！?小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所?！?近郊房因其低廉的價(jià)格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎?！?高檔物業(yè)因安陽的優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費(fèi)力。 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域概況安陽以洹河及洹水公園優(yōu)美的環(huán)境而獨(dú)具特色，能集繁華商業(yè)與優(yōu)美環(huán)境有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)項(xiàng)目也成為安陽市場(chǎng)的一類產(chǎn)品，而位于電池廠地塊的項(xiàng)目則是此類項(xiàng)目中的極品。該地塊所處區(qū)域?yàn)楸标P(guān)區(qū)洹水南畔，洹水公園東部屬安陽重點(diǎn)開發(fā)綠色休閑區(qū)域，北側(cè)有航校、南側(cè)為直通繁華的紅旗路，自然環(huán)境及商業(yè)氛圍有機(jī)的結(jié)合,達(dá)到人與自然的天然合諧。購(gòu)物只需向南 1 向西均是綠綠草坪和公園,可謂是得天獨(dú)厚!7 / 30該區(qū)域隨著城市的發(fā)展，配套完善，已成為北關(guān)區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，擁有成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，紅旗路、安漳大道、洹濱路等成為貫穿整個(gè)區(qū)域的主干線,多路公交線路穿行該區(qū)域. 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢(shì)該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以優(yōu)美環(huán)境為主要賣點(diǎn)，都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì). 該區(qū)域遠(yuǎn)期以安陽市總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價(jià)值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。加強(qiáng)居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用洹濱一帶的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。位于項(xiàng)目地塊東鄰的輝龍城市花園，是前幾年的成功樓盤，除了有一個(gè)良好的樓盤銷售業(yè)績(jī)，還把一個(gè)純 Townhouse 社區(qū)介紹給了安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。輝龍的熱銷，一方面驗(yàn)證了安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗(yàn)證了安陽本土的購(gòu)買力水平。早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點(diǎn)區(qū)域靠攏,吸引了眾多人們的視野。輝龍城市花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，洹上人家項(xiàng)目的開發(fā)把區(qū)域進(jìn)一步向東延伸，濱河國(guó)際去年也打洹河這張牌火了一把,包括目前正在開發(fā)的文博苑,都是看中了該區(qū)域的先天優(yōu)勢(shì).目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤大都數(shù)于高檔樓盤,而縱觀已建或正在建設(shè)的該區(qū)域其它樓盤,無論是濱河國(guó)際還是香謝麗舍,都和電池廠地塊有一定的差距. 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價(jià)格檔次不同又可分為洹北區(qū)、盤庚區(qū)、中心區(qū)和洹南區(qū)□ 洹北區(qū)8 / 30區(qū)域特點(diǎn)：處于市洹河以北處，處于大環(huán)境相對(duì)較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)。安陽橋以北近鄰安陽一師區(qū)，自然景觀相對(duì)較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說的貧民區(qū)。價(jià)格區(qū)間：1500—2800 元/㎡代表樓盤：洹上人家、歐亞莊園□ 盤庚區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：位于安陽市盤庚街，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。價(jià)格區(qū)間：20223000 元/㎡代表樓盤：輝龍城市花園、濱河國(guó)際、文博園□ 中心區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：該區(qū)域所屬北關(guān)區(qū)中心位置，主要集中在人民大道以北沿紅旗路至安漳大道所含區(qū)域，該區(qū)集中了政府部門（區(qū)委、公安局等）和醫(yī)院（安陽市中醫(yī)院）以及金融商業(yè)機(jī)構(gòu)，是北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟(jì)行政中心，同時(shí)南側(cè)和西側(cè)分別是公園和綠地?？v觀整個(gè)安陽市，該區(qū)域都具有其它不可比擬的特點(diǎn)。目前電池廠地塊就所屬該區(qū)域。價(jià)格區(qū)間：28003300/㎡代表樓盤： 電池廠地塊（擬開發(fā)）□ 洹南區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：位于洹河以南、不靠近洹河的地塊，配套設(shè)施相對(duì)完善，但周圍人文及環(huán)境差，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價(jià)位。價(jià)格區(qū)間：25002900/㎡代表樓盤：香謝麗舍 安陽市區(qū)重點(diǎn)樓盤分析（略）因該片區(qū)位置獨(dú)特，相對(duì)與市區(qū)樓盤對(duì)比不強(qiáng)，所以對(duì)于安陽市區(qū)樓盤在此不做詳述。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況9 / 30項(xiàng)目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價(jià) 格洹上人家歐亞莊園輝龍城市花園濱河國(guó)際文博苑實(shí)態(tài)綜合分析該片區(qū)樓盤是安陽價(jià)格水平目前比較高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。主要范圍指洹河一帶的區(qū)域，開發(fā)樓盤的主要特征如下：□ 安陽河是其最主要的賣點(diǎn)，既能享受到稀缺的沿河資源，又能充分享受遠(yuǎn)離城市喧囂、繁華的靜謐生活?！?開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、小高層等中、高檔住宅，價(jià)格定位相應(yīng)較高?！?該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善□ 此片區(qū)依靠洹河及洹河公園，同時(shí)分布了中醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)，整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)形象已被充分接受?！?此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為安陽中高收入階層，外地及市郊縣鎮(zhèn)置業(yè)者在消費(fèi)群所占一定比重。第三章 安陽消費(fèi)者調(diào)查分析 消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述10 / 30 消費(fèi)者調(diào)查的目的由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目操作的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，只有對(duì)潛在的目標(biāo)消費(fèi)群體有比較清晰認(rèn)識(shí)的前提下，才能把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位。本次消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了確定本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，了解此部分群體的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費(fèi)特征，以便初步確定本項(xiàng)目的消費(fèi)定位。本次調(diào)查對(duì)象為：市場(chǎng)上同類項(xiàng)目業(yè)主、有購(gòu)買商品房意向人員及相關(guān)高收入機(jī)關(guān)人員。 項(xiàng)目調(diào)查方式本次消費(fèi)者調(diào)查以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。主要以拜訪、談話形式對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，主要拜訪人員為同類項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、有購(gòu)買意向的人員。 居住狀況調(diào)查概述該片區(qū)主力消費(fèi)群可以分為兩大部分，一部分為安陽本地高收入階層，主要集中在私營(yíng)業(yè)主、政府官員、國(guó)營(yíng)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購(gòu)買目的為投資和休閑居??；另一部分為外地人士，主要集中在林縣、水冶等地，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和國(guó)有企業(yè)為主，購(gòu)買目的為居住兼投資。從產(chǎn)品方面看，一線房產(chǎn)如安陽東區(qū)和洹河區(qū)域，因位置和環(huán)境關(guān)系，售價(jià)較高。多為外地置業(yè)者及本地高收入所購(gòu)，產(chǎn)品形式多為小高層、高層、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線房產(chǎn)如鐵西及安陽南部，本地人士認(rèn)購(gòu)較多，產(chǎn)品形式多為多層住宅。分析其原因，一是一線房總價(jià)過高，本地消費(fèi)者承受力有限；二是面積過大，本地消費(fèi)者不接受。而且從投資角度看，外地消費(fèi)者以投資為主，本地消費(fèi)者以居住為主。 購(gòu)房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向：立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場(chǎng)追捧面積：多層戶型需求最多面積在 100130㎡。三居控制在 135—150 平方，四居面積集中在 155—200 平方，兩居則在 100120 平方 11 / 30戶型：3 室 2 廳 2 衛(wèi)，4 室 2 廳 2 衛(wèi)是目前主流戶型，銷售情況也比較好。建筑形式：小高層、高層、多層，聯(lián)排別墅裝修：毛坯房創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，東區(qū)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，而城市中心區(qū)域（如本電池廠地塊及文化宮地塊）的樓盤更加具有競(jìng)爭(zhēng)力第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu) 勢(shì)（S）：? 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地；? 區(qū)域成熟度：項(xiàng)目周邊已聚集數(shù)個(gè)中高檔住區(qū)；? 項(xiàng)目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購(gòu)物中心；? 項(xiàng)目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價(jià)值；? 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽河、沃爾瑪?shù)?；?勢(shì)（W）：? 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度；? 噪音：緊鄰主干道