房地產(chǎn)投資全球化(編輯修改稿)
2025-07-20 02:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 奧地利51瑞士50希臘411118挪威392丹麥34葡萄牙34愛爾蘭31芬蘭30捷克斯洛伐克29107新西蘭199726個(gè)核心國6609占全球的比例1680資料來源：UBS Global Asset Management Real Estate Research. 從投資的結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)零售、辦公樓宇和旅館飯店是國際資本房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)，在美國、澳大利亞、法國、日本和新加坡五國的REITs的資產(chǎn)組合投資中占有較高的比重（詳見表2）。 表2： 各國房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)美國澳大利亞法國日本新加坡辦公樓18%11%48%60%22%辦公樓/工業(yè)3%住宅16%14%13%旅館飯店7%2%工業(yè)7%10%3%2%24%商業(yè)零售27%47%27%24%54%多樣組合32%其他21%8%資料來源：同表1。 美國是全球吸外商直接投（FDI）最多的國家，其房地產(chǎn)投資也是國際資本停泊的最佳港灣。據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)署的數(shù)據(jù)，2000～2004年間，美國的FDI分別是14185億美元，15144億美元，15044億美元，15050億美元和17001億美元，其中房地產(chǎn)投資分別為410億美元，351億美元，370億美元，361億美元和379億美元，占FDI的3%左右，其中，日本FDI于房地產(chǎn)占14%，拉美占12%，英國占11%，德國占10%，荷蘭占9%，加拿大占9%，余下29%的市場(chǎng)份額來自其他國家。但這并不包括外資以其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不包括外國人在美國購置住宅。按美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，外資機(jī)構(gòu)購買和持有的美國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在1700億美元左右。在佛羅里達(dá)、紐約、加利佛尼亞、德克薩斯等地，因?yàn)槭侨蚪鹑谥行摹⒑＿叧鞘?、移民集中的城市等，使得外國人購買住宅的比重在17%左右。其中，38%是以度假和投資為目的，58%是純個(gè)人居住。外國人在美國投資房地產(chǎn)道理很簡單，美國地域遼闊、市場(chǎng)規(guī)模大，透明度高、產(chǎn)品豐富，且市場(chǎng)限制少、流動(dòng)性強(qiáng)，收益率高。大量外資的涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的影響是利大于弊，其積極影響是：一是促進(jìn)了建筑、房地產(chǎn)和金融業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造了較多就業(yè)機(jī)會(huì)；二是大量國際資本的流入，充足的資金支持使美國住宅抵押貸款利率創(chuàng)45年新低，只有6%左右；三是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)空置率持續(xù)走低，2005年辦公樓、倉儲(chǔ)、公寓和零售的空置率分別為11%，10%，5%和7%左右。住宅銷售旺盛，近三年住房年銷售量700萬套左右。其負(fù)面的影響是：過度依賴國際資本，加之美國長期經(jīng)常項(xiàng)目赤字，使經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的影響越來越大。但美國經(jīng)濟(jì)的失衡只是全球經(jīng)濟(jì)失衡的一個(gè)縮影。用美聯(lián)儲(chǔ)主席伯納克的話來講，是由于全球儲(chǔ)蓄過剩（global saving glut），日本和中國持有大量儲(chǔ)蓄資金，加之發(fā)達(dá)國家人口的老齡化，全球的僅養(yǎng)老基金就上萬億美元，都在尋找投資機(jī)會(huì)，給自己養(yǎng)老錢找一個(gè)“安全的家，那么，除投資于股票、債券外，房地產(chǎn)自然也成了國際資本理想的投資品。 三、中國的對(duì)策與挑戰(zhàn)自21世紀(jì)以來,國際資本進(jìn)入中國的投資方式、投資結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，投資轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)更是國際資本追逐的“獵物”。外資熱衷于中國的房地產(chǎn)投資，除了有一般國際房地產(chǎn)投資共性外，還因?yàn)橛小爸袊F(xiàn)象”的特殊性，這突出表現(xiàn)在：（1）中國的房地產(chǎn)是在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的，經(jīng)濟(jì)增長的潛力是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。（2）人民幣升值潛力和有管理的浮動(dòng)匯率政策，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。國際資本投資房地產(chǎn)最大風(fēng)險(xiǎn)之一是匯率風(fēng)險(xiǎn)，匯率自波幅過大，常常會(huì)侵蝕投資者的收益，但中國人民幣與外幣浮動(dòng)區(qū)間有限，且升值潛力較大，這有助于投資者獲得匯率和物業(yè)升值的雙重收益。（3）中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳與全球國際化大都市比，其許多商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級(jí)寫字樓租金水平，排名前10位的有：倫敦，東京，巴黎，香港
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