房地產(chǎn)投資全球化(存儲版)
【正文】 大利潤提供了便利。但美國，開放式基金是按季度向投資者支付紅利。私募房地產(chǎn)投資證券是指直接擁有不動產(chǎn)或借助開放工或封閉式基金間接投資。三、房地產(chǎn)投資市場規(guī)模及結(jié)構(gòu) 在金融創(chuàng)新的今天，借助各種公募或私募的基金投資于房地產(chǎn)越來越普遍，其中，REITs已成為間接投資最主要的金融工具。 美國是全球吸外商直接投（FDI）最多的國家，其房地產(chǎn)投資也是國際資本停泊的最佳港灣。住宅銷售旺盛，近三年住房年銷售量700萬套左右。（3）中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳與全球國際化大都市比，其許多商業(yè)性不動產(chǎn)的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級寫字樓租金水平，排名前10位的有：倫敦，東京，巴黎，香港，華盛頓，紐約，馬德里，悉尼，洛杉磯和多倫多。短短過去2年，許多國際著名投資集團公司，如荷蘭的ING，新加坡的凱德置地和GIC投資公司，香港麥格理銀行，美國美林、高盛、雷曼兄弟、漢斯地產(chǎn)、洛克菲勒集團、凱雷投資集團和柯羅尼楊子基金等在中國房地產(chǎn)市場都有不凡的表現(xiàn)。對于外資投資于房地產(chǎn)我們有許多未能知數(shù)：中國到底有多少外資進入了房地產(chǎn)？從官方FDI統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們看到，2005年外商投資房地產(chǎn)54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業(yè)、交通運輸、倉儲、電信、零售服務(wù)業(yè)等。中國推進市場化改革多年，如何讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用仍是一個沒有解決的問題，從而衍生出一些新的政府管制經(jīng)濟現(xiàn)象：一方面我國多年“雙順差”，儲蓄遠遠大于投資，另一方面各省長、市長仍在走馬燈式出國赴港，招商引資。為了抑制國際資本的短期炒作行為，各國采取了多種調(diào)控措施。二是在外商“購買—持有—出售”房地產(chǎn)交易的具體環(huán)節(jié)上制定具體可操作的措施，本國公民購買住房5年內(nèi)要上市交易要交重稅，為什么不能對外資設(shè)定不動產(chǎn)持有期的下限，或依據(jù)不同的物業(yè)產(chǎn)品、持有期限設(shè)定不同的稅率，也可以設(shè)立金融轉(zhuǎn)移稅，即要求外國投資基金將一定比例資本在一定時期內(nèi)存放中央銀行，以抑制短期炒作行為。12 / 12。因此，應(yīng)對房地產(chǎn)投資全球化，我們應(yīng)在以下幾方面做出努力：一是加強各部門的信息網(wǎng)絡(luò)、信息披露制度建設(shè)，實現(xiàn)全社會的信息共享。調(diào)控手段匱乏，效率低下。透明度低，信息不充分不僅阻礙了市場供需結(jié)構(gòu)的改善，更使得政府調(diào)控失去了科學的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，但效果并不理想的原因之一。但不限制不等于放松監(jiān)督與管理，目前我國房地產(chǎn)引進外資最大的弱點是信息不明，監(jiān)管不到位，制度建設(shè)滯后，調(diào)控手段匱乏。上述“中國優(yōu)勢”正是吸引眾多國際資本進入中國房地產(chǎn)市場誘因。（2）人民幣升值潛力和有管理的浮動匯率政策，降低了投資風險。外國人在美國投資房地產(chǎn)道理很簡單，美國地域遼闊、市場規(guī)模大，透明度高、產(chǎn)品豐富，且市場限制少、流動性強，收益率高。表1 2004年全球房地產(chǎn)投資證券市場規(guī)模市場規(guī)模(10億美元)人口(百萬)GDP(10億美元)人均GDP(千美元)GDP年均增長率全球美國26122931173540日本752英國481德國453法國360意大利306加拿大219323西班牙188韓國182香港1507澳大利亞124臺灣116荷蘭98580新加坡944比利時6334瑞典539奧地利51瑞士50希臘411118挪威392丹麥34葡萄牙34愛爾蘭31芬蘭30捷克斯洛伐克29107新西蘭199726個核心國6609占全球的比例1680資料來源：UBS Global Asset Management Real Estate Research. 從投資的結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)零售、辦公樓宇和旅館飯店是國際資本房地產(chǎn)投資的主要目標，在美
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