【文章內容簡介】 第 2 章 工程管理難點及重點分析 外部協(xié)調*****公園項目地處新城區(qū)，臨時用水、用電、排污等接駁離場區(qū)較遠，場地內舊房拆除后留下的小型基礎較多，場地內原臨建未按期拆除，場地內還有高壓電線從場地內經(jīng)過，這些都要求項目各個部門之間（工程、設計、成本、營銷、報批報建）積極主動與相關部門聯(lián)系、用盡一切資源推動場地的移交。本項目開發(fā)進度緊，樁基礎施工開始時間為 07 年 12 月 15 日，多層要求在 08年 10 月 1 日前達到開盤條件，所以項目各個部門之間（工程、設計、成本、營銷、報批報建）一定要做好搭接工作，不能有任何延誤。需要和政府、行業(yè)部門溝通、合作的，各部門一定要提前準備，避免因外部協(xié)調延誤而耽誤開發(fā)進度。特別是報建部門一定要在開盤前拿到樓盤的預售許可證。周邊居民的協(xié)調，避免民擾事件的發(fā)生，一方面要合理安排施工時間，盡可能少的進行深夜作業(yè)，另一方面與居委會、公安派出所等政府單位保持密切聯(lián)系。 總平面布置總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內容之一，合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發(fā)展進度。總平面布置存在以下幾大難點： 臨時辦公及生活區(qū)設置：項目占地面積大，開發(fā)周期長，分三期開發(fā)，總開發(fā)周期約 6 年時間，臨時辦公及生活區(qū)的布置要綜合考慮整個開發(fā)周期內合理布置，達到既能節(jié)約成本又能滿足開發(fā)周期內的正常生產和生活。 臨時施工道路設置：項目場地較大，但場地無現(xiàn)成的道路可利用；場地東側有一規(guī)劃道路，但無車輛出入口；且場地內 A 地塊與 B、C 地塊之間有一條規(guī)劃道通過；場地南側為臨時售樓部，亦有一規(guī)劃道路；西側有一車輛出入口通過一期用地，但一期開工后，此路被切斷；故施工車輛只能從北側月湖大道上進入。10 / 49 臨時用電：用電接駁只能從**大道上 10KVA 高壓線接入，從接駁點至一期用地約 340 米遠，臨時變壓器的安裝要綜合考慮整個開發(fā)周期內的臨時用電需求，同時還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對工期的影響。臨時用水：臨時用水只能從琴臺路上的市政給水管網(wǎng)接入，用水要考慮整個三期開發(fā)的用水量，如何做到少改管線，滿足用水需求，也需全盤考慮。臨時排水：現(xiàn)場排水不暢，場地內無成形的排水管網(wǎng)，排水只能排至琴臺路上的市政雨水管網(wǎng)，則場地內的污水需先進行沉淀，設置沉淀池；生活污水排到西側船校污水管網(wǎng)。高壓管線遷移難度較大。綜上分析，因項目地塊所處的特殊位置及用地面積較大等原因，前期臨時道路、臨時用電、臨時用水、臨時排水的投入相當大，需全盤考慮滿足三個開發(fā)周期內的需求，又要考慮達到最優(yōu)成本，難度確實較大，需進行多種方案的比選分析，才能最終確定。 對合作單位的管理本工程的開發(fā)周期長，進度較緊，分期開放展示區(qū)，合作單位較多，要求合作單位的配合和投入較多，如何對這些合作單位進行有效的管理是本項目工程管理的難點。 市場等風險帶來的管理難點目前受政府宏觀調整房地產政策影響，房價有可能不再上漲，大幅下跌的可能性存在。所選總包商投標承諾在實施中不能實現(xiàn)，如人員配置、資金投入、信譽度低等，從而對項目的工期、質量、安全大打折扣或出現(xiàn)較大的質量問題、安全問題及工期拖延。項目地處***江邊，受夏季洪澇自然災害的可能性較大，特別是在地下室施工階段。地質條件復雜，(事后評估時大家一致認為此部分風險預估嚴重不足??！)基坑支11 / 49護方案的選用是否適當及支護的施工質量均較重要。現(xiàn)在農民工維權意識提高,工資看漲，且農民工資源短缺，工程的施工人工成本較前兩年有一定幅度的提高，故工程的總體成本較兩年前不同。夏季農忙季節(jié)及春節(jié)為短工期，對工程施工進度有一定程度的影響。由于市場波動造成原材料價格起伏很大（如鋼材） ，在材料采購上和辦理我方與施工單位價格差價結算上造成諸多不便。 銷售配合銷售配合的難點主要是工程要保證營銷順利推進。因此項目工程部門和營銷部門之間一定要多溝通，營銷部門在做營銷變更之前要先和工程部門專業(yè)工程師溝通，了解此變更的可行性。前期同政府的協(xié)調工作難度較大，臨時用水用電及排污接駁，周邊環(huán)境復雜，場地內原有舊房基礎未清理完畢，還有建筑沒有拆遷，報建手續(xù)、規(guī)劃道路的施工等滯后。多項目運作及項目制管理模式在武漢公司是剛開始運作。管理流程還不盡完善、項目人員的組建逐步形成。建筑物業(yè)為：多層、高層、人防地下車庫等多種物業(yè)并存。樣板示范區(qū)部分要求分多次開放。 使用自有總包牌照管理難點（由于諸多原因后期未實施?。┎捎靡宰杂薪ㄖ普請蠼?，通過工程總承包的轉換，可以縮短開發(fā)總工期，方便稅務籌劃，快速進行項目竣工備案，早日向小業(yè)主提供房產證等優(yōu)點。在管理模式上，比直接發(fā)包的總承包模式復雜，項目部自身需要組織較強、較多的工程管理人員；在管理流程上，該管理模式在各城市公司剛剛開始使用，需要有一個熟悉、探索的過程，管理過程中，會遇到一些新問題，管理流程需要不斷完善。使用自有總包牌照，對轉換的實際總包單位的管理、協(xié)調能力要求較高；需要加強合同的管理，最大限度避免出現(xiàn)合同、法律方面的風險，造成集團品牌的不良影響。12 / 49 施工難重點地下室面積大，該項目在地下室施工期間，若遇上長江的汛期，對工程有潛在影響。該項目一期具備樁基施工條件的棟號同時開工?？偣?6 棟高層單體建筑、6 棟多層單體建筑及二個地下室總計約 6 萬平方米。工期緊，任務重，質量要求高，現(xiàn)場設備調配，土方調配，施工場地布置難度較大。地處原住民居住區(qū)，對安全文明施工的要求較高，夜間施工受限制，在項目開放的同時要考慮周圍居民的通道問題，項目施工必然給原來居民帶來非常大的干擾，構成了工程進度的潛在風險。13 / 49第 3 章 施工范圍劃分 標段劃分 標段劃分原則 根據(jù)目前公司的長期合作單位資源情況，每個標段的總建筑面積控制在 58萬平方米。 根據(jù)場地移交的先后順序。 同類型物業(yè)優(yōu)先作為一個標段。 標段劃分圖一期工程根據(jù)場地特點、設計平面布局及現(xiàn)場施工平面布置、工程量大小等情況按三個標段劃分：第一標段：六棟多層及地下車庫。第二標段：A 區(qū)大地庫及與地庫相連的上部高層建筑。第三標段：A 區(qū)地庫之外的高層建筑。*****公園標段規(guī)劃劃分分期工程 標段 棟號建筑面積（㎡）建筑類型 備注一標段 DC1~6樓 30000 多層二標段A6樓，商鋪 S2樓及大地庫67000 高層一期三標段A4樓（規(guī)劃待定） ，商鋪 S1樓，幼兒園53000 高層14 / 49：一期暫按兩個標段考慮： 一期：暫按兩個標段考慮。 分包工程 工程分包原則在保證工程質量、進度及設計效果的前提下，本著專業(yè)人做專業(yè)事的原則，選擇專業(yè)性較強，且總包不具備相應資質的工程由專業(yè)分包商承包，如室外園林景觀施工、電梯施工等。 總承包的承包內容按照前期討論的結果，土建和安裝一起打包作為總承包的工作內容。土建方面，除主體土建工程外，還包含以下內容：（1）土方工程：直接納入總承包工作內容，在總承包招標時確定。（2）人防工程：地方專營性強，從目前了解的情況看，只有兩家單位可以施工，可作為總承包工作內容在總包招標時確定（取決于出圖時間，若總承包施工時尚無圖紙，無法定判，則作為暫定項目納入總包合同內容，但與土建配合密切的門框安裝等需要在總包招標時確定） 。（3）防水工程、保溫工程：屬于關鍵質量控制點，同時與總承包土建工作內容密切相關，建議納入總包工作內容。但由于總包招標時，相應標準及工藝可能尚未確定，建議作為暫定金額項目。在招標文件中明確，分包單位由業(yè)主選擇確定后，再與總承包單位簽訂施工合同。（4）煙道供應：在總包招標時由業(yè)主指定 23 家品牌，由投標單位自行填報。納入總包工作內容。15 / 49安裝方面，主要包括主體水電安裝。前期提到的專變出線工程，由于在總承包招標時相應的圖紙尚不能提供，建議納入業(yè)主指定分包，圖紙確定后由業(yè)主招標確定施工單位，總包單位視情況可參與投標報價。工程承包范圍內建筑、結構、水電施工圖中除甲方另行分包、甲供材料設備所列項目以外的工程內容及甲方分包所列項目中的預埋（留）件、暗配及構件（或設備、部件等）安裝后的堵補。室外散水坡、首層陽臺主體及裝飾工程、私家花園圍墻主體及裝飾、私家花園內、室外樓梯鋪裝工程及室外樓梯上的花池主體和裝飾工程、私家花園土方回填至園建圖紙要求標高、竣工后的建筑垃圾及時清理、成品保護、竣工前和移交給物業(yè)公司前的外墻面磚的清洗、現(xiàn)場協(xié)調、現(xiàn)場配合驗收、保修期內維修和保修、因質量問題引起的維修和更換、技術指導及技術培訓等。 分包工程清單參照鳳凰城項目的合約模式，****項目合約分判可分為業(yè)主獨立分包工程、總承包工程、業(yè)主指定分包工程以及政府專營分包工程四大類。項目的合約總體結構形式如下圖所示：16 / 4管道遷移環(huán)境檢測工程監(jiān)理雕塑工程17 / 49 總承包管理范圍和管理深度總承包工作范圍包括兩種形式：（1）總承包只管理樓棟以內以及出外墻一定距離的范圍；（2）總承包管理樓棟以內及室外總體等全部范圍，即管理紅線以內的工程。按照鳳凰城項目的實際操作情況以及本工程特點，確定采用方式（1） 。即總承包主要負責樓棟以內的工程，主體水電安裝及外管網(wǎng)劃分明確的工作界面（如鳳凰城為出外墻 米） 。總承包管理深度：樓棟以內，總承包一方面對自身承建的工程負責，另一方面對樓棟以內與總包土建工程密切相關的業(yè)主指定分包工程進行管理，如消防、電梯、弱電、門窗、精裝修等，合約模式為業(yè)主、總包、分包簽訂三方協(xié)議，總包行使對業(yè)主指定分包的全面管理，指定分包等同總包的自有分包，業(yè)主唯一責任是在總包、監(jiān)理確認后直接向分包單位支付工程款。三方協(xié)議文本在總承包招標時一并提供。室外總體分部工程，如園林景觀及部品、市政道路、室外給排水管網(wǎng)、供電、燃氣等由業(yè)主直接對分包單位進行管理，業(yè)主與分包直接簽訂施工合同，分包單位與總包不發(fā)生合約關系。但總包單位須提供水電配合及工作面移交工作。 業(yè)主指定分包的范圍及模式業(yè)主指定分包工程的范圍詳見上圖中的業(yè)主指定分包工作內容。政府專營分包工程，如供電、燃氣等由業(yè)主直接對分包進行管理。業(yè)主指定分包的合約模式按照工程特性，分為以下兩種形式：（1）樓棟以內與總包土建密切相關的指定分包工程，由業(yè)主招標確定單位后，業(yè)主、分包、總包簽訂三方協(xié)議。總包對分包進行全部管理，業(yè)主職責為支付工程款。（2）室外總體部分的指定分包工程，由業(yè)主直接與分包單位簽訂施工合同，業(yè)主對各分包單位進行全面管理。18 / 49第 4 章 施工總平面布置 布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設計方案的差異，故總平面管理策劃的內容針對性很強，差異性較大，通用的原則并不多。根據(jù)以往項目開發(fā)經(jīng)驗，施工總平面布置應滿足以下要求：根據(jù)設計要求及房屋構造特點合理安排布置；根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；與總包單位協(xié)調，確保機械擺放、材料堆放及材料加工場位置滿足施工要求，同時不妨礙施工通道，不影響銷售展示；現(xiàn)場辦公室區(qū)域應與施工區(qū)域有一定的隔離；水電接口應靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；應滿足文明施工及消防要求；對分期銷售\分期入伙的項目，要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。 總平面布置圖一期工程場地內提供 A 地塊與 BC 地塊間的南北臨時道路、C 地塊南側一期與二期之間的東西臨時道路。A 地塊與 B、C 地塊之間南北方向的規(guī)劃道路長約 455m；C 地塊一期與二期之間的用地分界線上的臨時道路長約 198m 長。路幅寬度均為 6m。臨時道路做法為：250mm 厚 6%水泥石粉渣穩(wěn)定層，200mm 厚 C20 素混凝土層。在臨時道路兩側設置 300mm(b)400mm(h)排水溝，隔 50m 每側設置500mm500mm800mm 集水井（兼作沉淀池用） ，在出入口距大門約 15m 處設置洗車19 / 49池。臨時道路布置詳見附圖五:臨時施工道路平面圖；洗車池詳見附圖六:洗車池詳圖。一期工程按照三個標段兩家總包單位進行臨建區(qū)布置，臨時辦公及生活區(qū)均布置在三期場地上，業(yè)主辦公區(qū)域已規(guī)劃好，正在施工中；其它兩家總包單位的辦公及生活區(qū)由業(yè)主指定用地范圍，由兩家總包單位自行布置，但布置方案須滿足業(yè)主單位現(xiàn)場安全文明管理的要求，并報業(yè)主審批。業(yè)主在生活區(qū)為各區(qū)域留置水電及排污接入口，辦公及生活區(qū)內的水電布置及排污設施由各標段總包單位完成。臨時辦公及生活區(qū)場地須硬化，辦公及生活用房須彩鋼活動板房，不允許使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造價低廉、影響美觀的臨時用房。臨時辦公及生活區(qū)的位置布置詳見附圖五。 臨時用水及雨、污水排放布置臨時生產及生活用水布置：臨時用水從琴臺路上的市政給水管網(wǎng)接入，管徑DN50mm，主供水管沿 B、C 地塊東側的臨時圍墻布置；在接入口裝一總水表，然后接入一期場地分為三路接入各總包單位，各裝一分水表。主供水管沿東側圍墻布置，在一、二期場地之間接入 DN40mm 管道后分三路供三個標段使用；主供水管同時沿二、三期場地之間布置接入臨時