【文章內(nèi)容簡介】 合清算條件的清算單位，分別做出說明，并填寫有關土地增值稅清算申請文書。二、注冊稅務師對項目清算條件進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：（一）審核清算項目資料是否齊全；（二）審核清算項目是否與初始項目登記表一致；（三）整體項目用途與面積分布情況的全面審核；（四）銷售比例計算結果鑒證。第二十四條 清算條件的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行認定清算條件的鑒證時，應取得有關商品房建設情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第二十五條 清算申請期限注冊稅務師對項目清算申請期限進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、查證符合應清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。第二十六條 執(zhí)行清算鑒證業(yè)務的時間條件一、鑒證報告的出具環(huán)節(jié)注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務，出具《鑒證報告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，應根據(jù)當?shù)囟悇諜C關的具體要求，選擇出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務的時間。二、清算后再轉讓房地產(chǎn)的申報情況審核對土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，注冊稅務師應注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。第四章 清算項目收入的審核 第二十七條 《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內(nèi)容《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內(nèi)容，由第十八條至第二十六條等九條組成。一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的基本程序和方法；二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實施細則的有關規(guī)定，明確了清算項目收入的定義；三、第二十條，對應稅收入的確認提出了原則性要求；四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則和財稅字[1995]48號文件的有關規(guī)定，重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；五、第二十二條，根據(jù)財稅字[1995]61號文件和國稅發(fā)[1996]48號文件的有關規(guī)定，要求對接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，按評估價確定房地產(chǎn)轉讓收入時，應當獲取具有法定資質的專業(yè)評估機構確認的同類房地產(chǎn)評估價格；六、第二十三條，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件的有關規(guī)定，重申了視同銷售收入的確定方法和程序；七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時間的確定提出了原則性要求；八、第二十五條，依據(jù)財稅字[1995]48號文件中“六、關于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認轉讓收入的方法；九、第二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內(nèi)容。注冊稅務師執(zhí)行清算項目收入的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項。第二十八條 轉讓收入的鑒證注冊稅務師對轉讓收入進行鑒證時，應區(qū)分交易情況分別進行鑒證。一、按交易價格確認的房地產(chǎn)轉讓收入按交易價格確認的房地產(chǎn)轉讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉讓收入。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的鑒證，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。二、按評估價格確認的房地產(chǎn)轉讓收入按評估價格確認房地產(chǎn)轉讓收入的鑒證證據(jù)，屬于中介機構出具的證明文件，表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)價格評估報告。三、轉讓收入的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行轉讓收入的鑒證時，應取得有關銷售情況、發(fā)票開具情況、完稅情況、銀行存款明細情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。四、清算后再轉讓房地產(chǎn)的收入審核對清算后再轉讓的房地產(chǎn)收入，應區(qū)分交易價格確認收入或評估價格確認收入，分別按本條一款或二款的有關規(guī)定進行審核。五、清算收入的確認時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，應以具備了應清算條件的時間或稅務機關要求清算的時間，作為房地產(chǎn)轉讓收入的確認時間。注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應注意土地增值稅清算的稅款所屬期間，包括土地增值稅所涉及的全部有關清算年度；還應注意與流轉稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅款的區(qū)別。第二十九條 視同銷售收入的鑒證注冊稅務師對視同銷售收入進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、確認視同銷售的六項交易是否發(fā)生；二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。第三十條 收入總額的計算注冊稅務師對收入總額計算結果進行鑒證時，應關注以下事項：一、轉讓價格的認定；二、銷售合同的審核；三、相關經(jīng)濟利益的審核；四、代收費用的審核。第三十一條 申報表收入事項的填報數(shù)據(jù)驗算注冊稅務師對申報表收入事項進行鑒證時，應關注以下事項：一、納稅申報表收入項目的金額驗算；二、對轉讓收入，按轉讓方式分別驗算項目金額。第五章 扣除項目的審核 第三十二條 《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容，由第二十七條至第三十九條等十三條組成。一、第二十七條，依據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，列舉了扣除項目的五個具體事項。二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的基本程序和方法；三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項目分攤或分配的順序和標準等計量方法和程序，進行鑒證的具體要求；四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權支付金額的審核方法；五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補償費的審核方法；六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費的審核方法；七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法；八、第三十四條，規(guī)定了基礎設施費和公共配套設施費的審核方法；九、第三十五條，規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法；十、第三十六條，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核方法；十一、第三十七條，規(guī)定了與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的審核方法；十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法；十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項目分攤的審核方法。注冊稅務師執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應執(zhí)行《清算準則》“第四章扣除項目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序事項。第三十三條 扣除項目的認定一、取得土地使用權所支付金額查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”。在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤。分攤方法有如下三種：（一）按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤；（二）按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；（三）按稅務機關確認的其他方式計算分攤。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）要關注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，防止應計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。（二）對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結算后，成本部分結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（三）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。（四）根據(jù)收款方的性質、支付款項的內(nèi)容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。三、據(jù)實扣除與核定扣除對開發(fā)成本中的各項明細項目的核算情況進行鑒證，應分析評價按照土地增值稅有關規(guī)定劃分核算情況的合法性，重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等四項費用。四、房地產(chǎn)開發(fā)費用對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的鑒證，重點是財務費用，應區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。對于據(jù)實扣除的，要鑒證利息支出按清算項目計算分攤情況，并要求納稅人提供金融機構貸款證據(jù)；對于按率計算扣除的，要關注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應進行納稅調整。五、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及地方性費用或基金對與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的鑒證，應關注以下問題：（一）準予扣除的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加；（二）繳納的印花稅列入管理費用，不屬于土地增值稅扣除項目；（三）對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應允許記入土地成本。六、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，按稅務機關規(guī)定的加計扣除標準計算扣除。七、本次允許扣除項目金額的計算方法計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：（一）可售面積百分比法本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額（已售建筑面積247。可售總建筑面積）（二）單位成本法本次允許扣除項目金額=已售建筑面積（允許扣除項目總金額247?？墒劭偨ㄖ娣e）八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的扣除項目審核對土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的扣除項目金額，注冊稅務師審核時，應注意下列事項：（一）清算后與清算前的有關開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積。（二）清算后與清算前的有關成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費用變動的，應考慮重新啟動清算程序，變更原清算結果。九、扣除項目分配分攤的順序和標準的審核方法審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：（一）扣除項目能夠直接認定的，審核并確認取得土地使用權所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分攤：“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配?！扒捌诠こ藤M、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。第三十四條 視同銷售的扣除項目對視同銷售的扣除項目進行鑒證時,執(zhí)行納稅調整證據(jù)的鑒證程序。在執(zhí)行鑒證業(yè)務時，應按照下列公式，計算確認視同銷售成本。視同銷售商品房所對應的扣除金額=視同銷售商品房的面積單位扣除標準第三十五條 特殊交易事項扣除項目的認定注冊稅務師對特殊交易事項扣除項目進行鑒證，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，對下列扣除項目的合法性進行判斷評價。一、取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目；二、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權后直接轉讓的扣除項目；三、僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目；四、成片受讓、分期分批開發(fā)轉讓的扣除項目計算方法；五、綜合開發(fā)項目增值額確定方法；六、未清稅面積的分攤；七、土地取得情況對“四項成本”評價的影響。第三十六條 扣除項目的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應取得有關開發(fā)竣工情況、銷售情況、扣除項目情況、發(fā)票取得情況、完稅情況、借款情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第六章 應納稅額的審核 第三十七條 《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內(nèi)容《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內(nèi)容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應納稅額計算的程序和方法。要求“稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款?！弊远悇諑焾?zhí)行應納稅額的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第五章應納稅額的審核”第四十條的規(guī)定，并應關注本指南第三十八條至第四十二條規(guī)定的程序事項。第三十八條 稅款驗證一、稅額驗算對于土地增值稅稅額計算情況的評價，基本方法是對計算過程的審核和稅額的計算審驗。一是增值額的計算，二是增值率的計算，三是稅額的計算。二、不征稅項目和免征項目的確認在稅款計算與繳納當中，劃分不征稅項目和免征項目，是為了避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待，還要避免把已停止免征的項目，繼續(xù)按免稅項目對待。第三十九條 普通標準住宅稅收征免鑒證注冊稅務師對普通住宅征免進行鑒證，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，對下列事項的合法性進行判斷評價。一、免稅額的驗算；二、普通標準住宅核算驗證。第四十條 應補或應退稅款注冊稅務師對土地增值稅應補或應退稅款事項進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗算應補或應退稅額。第四十一條 應納稅額的鑒證證據(jù)注冊稅務師執(zhí)行應納稅額的清算鑒證時，應取得以下證據(jù)：一、土地增值稅納稅申報表(一)；二、記錄稅款計算過程的有關資料；三、已繳稅款的繳款書復印件；四、應交土地增值稅明細帳復印件。第四十二條 多個清算單位的申報鑒證被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，注冊稅務師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務時，應查實清算申報是否符合下列要求：一、多個清算單位分別申報納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。二、普通標準住宅與其他項目分別申報納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別填寫納稅申報表（一）。第七章 鑒證報告的出具 第四十三條 《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容，由第四十一條至四十七條組成。一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報告的定義；二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報告的基本內(nèi)容；三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報告的要求并明確規(guī)定了四種報告類型；四、第四十四條，規(guī)定了出具無保留意見鑒證報告的條件；五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見鑒證報告的條件；六、第四十六條，規(guī)定了出具無法表明意見鑒證報告的條件；七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見鑒證報告的條件。注冊稅務師出具