【正文】 應(yīng)補或應(yīng)退稅款事項進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗算應(yīng)補或應(yīng)退稅額。第三十九條第三十八條 應(yīng)納稅額的審核 第三十七條第三十六條在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)按照下列公式，計算確認(rèn)視同銷售成本。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（二）扣除項目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅骸叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。七、本次允許扣除項目金額的計算方法計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。對于據(jù)實扣除的，要鑒證利息支出按清算項目計算分?jǐn)偳闆r，并要求納稅人提供金融機構(gòu)貸款證據(jù)；對于按率計算扣除的，要關(guān)注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。（三）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項目進行核算，出具分項目的決算報告。在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進行計算或分?jǐn)?。第三十三條 《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容，由第二十七條至第三十九條等十三條組成。 申報表收入事項的填報數(shù)據(jù)驗算注冊稅務(wù)師對申報表收入事項進行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項：一、納稅申報表收入項目的金額驗算；二、對轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別驗算項目金額。 視同銷售收入的鑒證注冊稅務(wù)師對視同銷售收入進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、確認(rèn)視同銷售的六項交易是否發(fā)生；二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入審核對清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，應(yīng)區(qū)分交易價格確認(rèn)收入或評估價格確認(rèn)收入，分別按本條一款或二款的有關(guān)規(guī)定進行審核。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。注冊稅務(wù)師執(zhí)行清算項目收入的審核時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第三章清算項目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項。第四章第二十六條第二十四條 清算單位的鑒證證據(jù)注冊稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算單位的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，是沒有按程序取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。凡應(yīng)獨立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。有的以房地產(chǎn)的幢號為核算對象。 清算單位的認(rèn)定一、清算單位的定義對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。取得了征稅行為的有關(guān)證據(jù)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)三個確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，就所鑒證的項目是否屬于征稅范圍，做出分析評價。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。 應(yīng)稅主體的認(rèn)定條件房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地增值稅納稅主體的認(rèn)定條件，一是形式條件，是指土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；二是實質(zhì)條件，是指受讓人對土地使用權(quán)取得直接支配的物權(quán)。稅務(wù)師事務(wù)所不能行使稅務(wù)機關(guān)的征收管理權(quán)利。其基本精神是，不能準(zhǔn)確核算收入的，按《清算準(zhǔn)則》第三章的規(guī)定審核；不能準(zhǔn)確核算成本費用支出的，按《清算準(zhǔn)則》第四章的規(guī)定審核。 重要鑒證事項《清算準(zhǔn)則》第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注的六個重要事項。 一般規(guī)定 第十二條《清算準(zhǔn)則》第十一條明確規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第十一條第十條（九）納稅調(diào)整證據(jù)的收集與鑒證收集納稅調(diào)整證據(jù)，一是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。（八）會計核算證據(jù)的收集與鑒證收集會計核算證據(jù)有兩種方式，一是鑒證人員根據(jù)下列資料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。土地增值稅清算鑒證的實質(zhì)性測試，應(yīng)收集、評價稅法規(guī)定應(yīng)提交的證據(jù)和鑒證中需要補充的證據(jù)。土地增值稅清算鑒證中實質(zhì)性測試的時間，是法定的，中介機構(gòu)沒有選擇的余地，應(yīng)按稅法規(guī)定的清算時間辦理清算鑒證。由于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員對被鑒證單位的內(nèi)部控制應(yīng)持職業(yè)懷疑態(tài)度，一般情況下應(yīng)省略內(nèi)部控制的控制測試，而直接進入實質(zhì)性測試。對于收集和評價會計核算證據(jù)，一般情況下，注冊稅務(wù)師在進行涉稅鑒證時，不履行報表審計程序，不對會計報表發(fā)表審計意見，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。3．實質(zhì)性測試實質(zhì)性測試，是指對賬戶余額進行檢查和評價而實施的鑒證程序。測試時只對其關(guān)鍵控制項目抽取若干樣本進行審查。2．控制測試控制測試，是指為證實被鑒證單位內(nèi)部控制政策和程序設(shè)計是否適當(dāng)，運行是否有效而實施的鑒證程序。鑒證實施階段的工作主要是鑒證測試，包括控制測試和實質(zhì)性測試兩大類，或稱控制性測試和實質(zhì)性程序。（二）鑒證證據(jù)的來源根據(jù)土地增值稅清算的有關(guān)文件規(guī)定，獲取土地增值稅清算鑒證證據(jù)的渠道有三個：1．司法機關(guān)、公安機關(guān)、行政機關(guān)、專業(yè)技術(shù)鑒定部門等具有行政職能的機關(guān)事業(yè)單位；2．具有法定資質(zhì)的社會中介機構(gòu)；3．被鑒證單位。（4）證據(jù)的相關(guān)性必須同時具備下列兩項獨特的要素：①必須有助于證明或否定一個事實結(jié)論；②這個事實結(jié)論與一個鑒證事項的子項有因果關(guān)系。五、證據(jù)的取得與分析評價（一）鑒證證據(jù)的充分性和適當(dāng)性注冊稅務(wù)師從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)獲取與鑒證事項相關(guān)的充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)。應(yīng)把握以下幾個方面：（一）與土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)；（二）影響確認(rèn)和計量土地增值稅清算項目的嚴(yán)重程度；（三）土地增值稅清算鑒證重要性的判斷受法定條件影響，而不受企業(yè)環(huán)境影響；（四）土地增值稅清算鑒證應(yīng)考慮可能出現(xiàn)的誤差。二、土地增值稅清算鑒證證據(jù)清算鑒證的證據(jù)，是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中根據(jù)職業(yè)判斷所搜集的，為自己發(fā)表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據(jù)和資料。 清算鑒證證據(jù)《清算準(zhǔn)則》第八條，明確了注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，獲取證據(jù)應(yīng)執(zhí)行的程序及遵循的原則。相關(guān)性的特征不僅指與報告使用者的經(jīng)濟決策相關(guān)，還應(yīng)包括鑒證事項經(jīng)濟性質(zhì)上的因果關(guān)系。比如收入項目的填報，根據(jù)會計核算的“主營業(yè)務(wù)收入”會計科目提供的信息資料，對這個收入項目的鑒證，應(yīng)以會計準(zhǔn)則為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，以正式標(biāo)準(zhǔn)為主，以非正式標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。第八條這也就是《土地增值稅納稅申報表》及附表所涉及的內(nèi)容。 清算鑒證對象和鑒證對象信息《清算準(zhǔn)則》第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內(nèi)容，應(yīng)該從鑒證對象和鑒證對象信息兩方面理解。3．如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務(wù)約定書是確定稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任的重要依據(jù)。對于格式性條款以外的任意性條款，應(yīng)與委托方商議并達(dá)成一致意見，主要包括鑒證范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)費用、出具鑒證報告的時間等內(nèi)容。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結(jié)論。注冊稅務(wù)師未經(jīng)鑒證有關(guān)土地增值稅清算鑒證證據(jù)，不得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發(fā)表意見；（二）鑒證過程必須搜集和取得證據(jù)。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊稅務(wù)師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔(dān)的責(zé)任。5．職業(yè)謹(jǐn)慎。注冊稅務(wù)師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責(zé)任等方面的總稱。3．技術(shù)規(guī)范。業(yè)務(wù)能力是指注冊稅務(wù)師的分析、判斷和表達(dá)能力。所謂形式上的獨立，又稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的，即注冊稅務(wù)師必須在第三者面前呈現(xiàn)一種獨立于客戶的身份，同客戶之間不應(yīng)存在直接或一些重大的間接財務(wù)利益關(guān)系。對《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應(yīng)把握以下幾個方面：1．獨立性。第六條第五條（二）受托方《清算準(zhǔn)則》第三條規(guī)定，納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。一、證據(jù)的范圍鑒證對象信息的范圍，或稱鑒證證據(jù)的范圍。注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否得到充分披露，在賬戶中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否均已確認(rèn)。注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否真實發(fā)生并以恰當(dāng)?shù)慕痤~計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當(dāng)金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否確認(rèn)并按正確金額反映。納稅人申報扣除的任何費用必須能夠提供證明確屬已經(jīng)實際發(fā)生的“足夠”的“適當(dāng)”憑據(jù)，足夠和適當(dāng)應(yīng)根據(jù)實際情況來判定。一、真實性《清算準(zhǔn)則》的真實性，是強調(diào)法律的真實性。 清算鑒證的定義《清算準(zhǔn)則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。 總則 第一條土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南時間：20101217來源：中國注冊稅務(wù)師協(xié)會作者：中國注冊稅務(wù)師協(xié)會閱讀次數(shù)： 197 字體： 【大第一章第二條 清算鑒證的目的根據(jù)《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的土地增值稅清算鑒證定義，土地增值稅清算鑒證的目標(biāo)，應(yīng)是證明清算事項具有真實性、合法性、完整性。對扣除項目事項，真實性是指除稅法規(guī)定的加計扣除、房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除、核定扣除事項外，任何開發(fā)費用，除非確屬已經(jīng)真實發(fā)生，否則申報扣除就可能被認(rèn)定為錯誤申報。準(zhǔn)確計價是鑒證的準(zhǔn)確性要求，準(zhǔn)確性是指土地增值稅清算申報事項的金額，在土地增值稅申報表中恰當(dāng)計價。三、完整性完整性是指應(yīng)當(dāng)披露的土地增值稅清算事項，在土地增值稅申報表中得到充分披露，不存在漏申報事項。 清算鑒證的范圍根據(jù)《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的“土地增值稅清算鑒證”定義，土地增值稅清算鑒證范圍，有三層含義：一是證據(jù)的范圍，包括會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)；二是主體的范圍，包括委托方企業(yè)和受托方企業(yè)；三是項目的范圍。（一）委托方符合土地增值稅清算條件的從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。三、項目的范圍納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的項目范圍。在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照《清算準(zhǔn)則》的要求，初步了解鑒證業(yè)務(wù)的下列業(yè)務(wù)環(huán)境：一、鑒證業(yè)務(wù)約定書，應(yīng)將鑒證年度、鑒證事項、評價標(biāo)準(zhǔn)、證據(jù)要求等內(nèi)容作為特殊事項，作出專項約定；二、注冊稅務(wù)師承接鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)了解鑒證對象的特征，如：時限、核準(zhǔn)或備案程序、形成的原因等內(nèi)容；三、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)充分了解土地增值稅清算納稅申報情況鑒證對象信息，如：申報資料、會計資料和有關(guān)證據(jù)等內(nèi)容；四、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)、發(fā)表鑒證結(jié)論，應(yīng)以現(xiàn)行有效的有關(guān)稅收法規(guī)，為審核鑒證的主要評價標(biāo)準(zhǔn)；五、注冊稅務(wù)師出具鑒證報告，應(yīng)以依法進行納稅申報為主要目的，被鑒證單位和主管稅務(wù)機關(guān)是報告的預(yù)期使用者。實際操作當(dāng)中，注冊稅務(wù)師還應(yīng)注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業(yè)務(wù)、對客戶責(zé)任、對同行責(zé)任和職業(yè)形象責(zé)任等職業(yè)道德規(guī)范。只有保持實質(zhì)上的獨立，才能夠以客觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見。注冊稅務(wù)師專業(yè)勝任能力是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)具備勝任專業(yè)職責(zé)的能力，包括專門知識、職業(yè)經(jīng)驗、專業(yè)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)能力等四個方面。注冊稅務(wù)師必須就鑒證結(jié)果出具報告，因此應(yīng)具有充分表達(dá)意見的說明能力。職業(yè)道德是指某一執(zhí)業(yè)組織以公約、守則等形式公布的，其會員自愿接受的執(zhí)業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)。職業(yè)責(zé)任是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師對客戶、同行及社會公眾所應(yīng)履行的責(zé)任。前者是指注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時不得怠工，不得有過失和欺詐行為；后者是指注冊稅務(wù)師應(yīng)以高度的責(zé)任感去理解經(jīng)濟業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容，完成鑒證任務(wù)。主要有以下四個方面：（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。鑒證業(yè)務(wù)約定書需要約定的事項都應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商，但有些事項是已經(jīng)在有關(guān)規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。2．可作為被鑒證單位鑒證業(yè)務(wù)完成情況及稅務(wù)師事務(wù)所檢查被鑒證單位約定義務(wù)履行情況的依據(jù)。第七條如：房地產(chǎn)銷售收入總額、扣除項目總額、開發(fā)銷售進度等。土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關(guān)法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)如實填寫和報送的資料。正式標(biāo)準(zhǔn)是指國家法定標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)協(xié)會自律標(biāo)準(zhǔn)；非正式標(biāo)準(zhǔn)是指企業(yè)單位內(nèi)部制定的標(biāo)準(zhǔn)。二、評價標(biāo)準(zhǔn)特征的內(nèi)容和適用要求對于按照會計數(shù)據(jù)填報的事項，應(yīng)以會計準(zhǔn)則為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。三、法定鑒證標(biāo)準(zhǔn)與其他鑒證標(biāo)準(zhǔn)的選擇次序注冊稅務(wù)師在運用適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)堅持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項，應(yīng)以稅法規(guī)定為評價標(biāo)準(zhǔn)，避免濫用會計規(guī)范的可靠性和完整性原則。第九條職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經(jīng)濟鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過程中，對客戶及其所提供信息均保持必要質(zhì)疑的思想狀態(tài)。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結(jié)果的確認(rèn)。稅務(wù)處理以法律為準(zhǔn)繩，企業(yè)的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均應(yīng)以稅法為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在確定證據(jù)的相關(guān)性時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項：（1）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認(rèn)定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認(rèn)定無關(guān)；（2）針對被鑒證單位同一項認(rèn)定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（3）只與特定被鑒證單位認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)。注冊稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的合法性時應(yīng)考慮下列事項：（1）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；（2）不具備法律要求的