【正文】 清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。一是增值額的計算，二是增值率的計算，三是稅額的計算。一、免稅額的驗算；二、普通標準住宅核算驗證。 應納稅額的鑒證證據(jù)注冊稅務師執(zhí)行應納稅額的清算鑒證時，應取得以下證據(jù)：一、土地增值稅納稅申報表(一)；二、記錄稅款計算過程的有關資料；三、已繳稅款的繳款書復印件；四、應交土地增值稅明細帳復印件。一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報告的定義；二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報告的基本內容；三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報告的要求并明確規(guī)定了四種報告類型；四、第四十四條，規(guī)定了出具無保留意見鑒證報告的條件；五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見鑒證報告的條件；六、第四十六條，規(guī)定了出具無法表明意見鑒證報告的條件；七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見鑒證報告的條件。本指南重點說明，鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露的內容。（二）準備部分信賴被鑒證單位的內部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內部控制制度，由于……等原因，我們準備部分信賴。準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度包括以下內容：……。三、簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷，應根據(jù)出具四種鑒證報告的具體條件要求，分別根據(jù)《清算準則》第四十四條、第四十五條、第四十六條和第四十七條的規(guī)定，發(fā)表評價意見。 《鑒證報告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關系《土地增值稅清算鑒證報告》范本，共分三個方面內容，一是清算項目鑒證的主報告，主要是清算項目有關鑒證情況的全面介紹；二是清算項目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關匯總表；三是各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關的附件。本欄目設置與附列表對應關系：與《房地產轉讓收入鑒證表》中“確定收入數(shù)”的合計數(shù)據(jù)相同。其中：1.“取得土地使用權所支付的金額”欄，與《扣除項目匯總表》中“取得土地使用權所支付的金額”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用各欄，與《扣除項目匯總表》中相應項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。三、對審計報告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業(yè)財務實際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應如實填寫。第四十六條與土地增值稅清算有關的法律事件，是指有關土地增值稅清算稅收法規(guī)的變化調整，所引起的土地增值稅清算情況變化的客觀事實；與土地增值稅清算有關的法律行為，是指以納稅人意志為轉移的，能夠引起土地增值稅清算法定后果的事實，如納稅人沒有按規(guī)定程序進行土地增值稅清算申報，又如納稅人選擇的確認方法不當?shù)榷紝儆诩{稅人法律行為。鑒證工作底稿應如實反映鑒證計劃的制定及其實施的情況，包括鑒證人員在鑒證過程中收集的各種書面證據(jù)，所采用的方法和程序等鑒證業(yè)務內容，以及鑒證人員的專業(yè)判斷。為防止由于業(yè)務助理人員的經驗不足或其他人員的疏忽和遺漏而造成較高的鑒證風險，避免給鑒證人員及其所在的事務所帶來不利的影響和損失，稅務師事務所應當建立逐級檢查和復核制度，對鑒證工作底稿進行必要的檢查和復核。五、編寫鑒證說明的基本內容注冊稅務師在出具鑒證報告時，應注意說明以下事項：（一）納稅主體及項目開發(fā)的基本情況；（二）清算單位和清算條件的鑒證說明；（三）轉讓房地產取得收入說明，應從貨幣收入、實物收入、其他收入等三個方面進行說明；（四）扣除項目有關情況說明，應依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明；（五）納稅情況詳細計算過程；（六）其他審核事項說明。 本指南由中國注冊稅務師協(xié)會負責解釋。 根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》國稅發(fā)〔2007〕132號文件規(guī)定，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》于2008年1月1日起施行。附件1：鑒證說明的編寫要求一、納稅主體（一）房地產常規(guī)開發(fā)業(yè)務的鑒證說明從以下三個方面介紹“五證”取得情況：“五證”是否全部取得；；3.《銷售許可證》的取得是否超過三年。（三）說明取得轉讓增值收入；；；，應取得相關證據(jù)，并對其合理性、合法性進行論證說明。四、清算條件和清算申請（一）納稅人應進行土地增值稅清算的鑒證說明、完成銷售的說明：（1）描述介紹有關證據(jù)；（2）說明項目全部竣工、完成銷售。五、收入總額（一）按交易價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明根據(jù)會計資料直接填報的主營業(yè)務收入的審核說明：（1）說明賬面發(fā)生的主營業(yè)務收入情況，抄錄有關會計科目的累計發(fā)生額，并審核邏輯關系；（2）說明主營業(yè)務收入的確認和計量方法；（3）說明每平方米售價與政府公布的每平方米造價對比情況；（4）記錄主營業(yè)務收入的會計處理中，存在的差錯；（5）說明收入事項的會計差錯是否進行了全額納稅調整；（6）說明銷售截止是否正確，記錄提前確認收入或滯后確認收入的不正常會計業(yè)務，并說明納稅調整情況；（7）說明應收賬款科目中，有無未經認可的大額銷售。土地增值稅清算鑒證業(yè)務，不執(zhí)行注冊會計師鑒證準則規(guī)定的有關收入的鑒證程序。，按轉讓方式分別計算下列項目金額（1）銷售貨幣金額；（2）換取非貨幣性資產作價金額；（3）分配股東作價金額；（4）分配投資人作價金額；（5）用于職工福利作價金額；（6）用于職工獎勵作價金額；（7）對外投資金額；（8）抵償債務金額；（9）取得其他收益金額。（三）證據(jù)來源科目成本和費用的證據(jù)屬于會計核算證據(jù)，鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。企業(yè)所得稅計算成本，是按照分步結轉法進行計量的，因此，在確認視同銷售后，就必須對應的確認視同銷售成本。：這部分內容，應說明本次清算所涉及的清算單位，根據(jù)項目所在地確認每個清算單位的申報地點，明確主管稅務機關；；；。頁碼鑒證工作計劃12憑證抽查表四、申報鑒證類41企業(yè)基本情況表二、清算項目情況鑒證類21常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位鑒證表25房地產轉讓收入鑒證表32扣除項目匯總表36建筑安裝工程費鑒證表310利息支出鑒證表314一、鑒證項目 日外勤工作日自 年 日鑒證截止日期 年 月分工日復核與否；、適當。所長 日 金融單位：元委托單位名稱：執(zhí)行的會計制度提請決定的主要問題及初步處理意見受托方參加人員檢查中發(fā)現(xiàn)問題及處理意見 確認清算單位的有關資料；；（附表）；。；注：確認收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經提供的：主要開發(fā)產品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關證明資料，直接轉讓土地使用權的轉讓合同等三項資料； 企業(yè)基本情況表索引號：1—7頁次：企業(yè)名稱電郵銀行賬號 商登文 期執(zhí)照號碼經營范圍經營期限投 資 者 名 稱實收金額分支機構概投資總額投資比例 別目 頁次：企業(yè)名稱：審核項目：復核人 非常規(guī)開發(fā)項目鑒證表索引號：22日期 轉讓行為鑒證表索引號：23日期復核人復核人 頁次：企業(yè)名稱：審核項目：日期一、鑒證事項：（一）《商品住房建筑面積情況明細表》的填報情況；（二）稅務機關對普通標準住宅的確認情況；（三）對普通標準住宅的會計核算情況；。日期二、鑒證說明：(一)發(fā)表鑒證意見的證據(jù)(二)鑒證意見說明編制人二、鑒證說明：(一)發(fā)表鑒證意見的證據(jù)(二)鑒證意見說明編制人日期一、鑒證事項：（一）轉讓行為是否發(fā)生（二）轉讓的是否是國有土地使用權（三）轉讓是否取得增值收入二、鑒證說明：(一)發(fā)表鑒證意見的證據(jù)(二)鑒證意見說明 頁次：企業(yè)名稱：審核項目：日期一、鑒證事項（一）簡要說明，項目取得及開發(fā)情況；（二）未能按程序取得“五證”的原因；（三）從歸屬和利用兩個方面，說明是否取得了所開發(fā)項目的物權。 頁次：企業(yè)名稱：審核項目：日期一、鑒證事項(一)說明“五證”是否全部取得；(二)未取得的原因；(三）《銷售許可證》的取得是否超過三年。 常規(guī)開發(fā)項目“五證”鑒證表索引號：21 圍前事務所名稱及審定報告編號委托項目名稱名注冊金額開業(yè)日期 期文納稅人識別號開戶銀行企業(yè)注冊地址經濟類型 確認清算條件的有關資料；、概算書、項目工程合同結算單；，應提交注銷稅務登記的有關手續(xù)，作為確認應進行清算的依據(jù)；，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；；(工程)銷售明細表；注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料； 客戶提供資料清單索引號：1—5頁次：職務姓名 日所屬會計年度 重大問題請示報告索引號1——3處理情況項目負責人復核人編制人 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名 月 年 人次 共計 月 年三、計劃工作時間約定工作日開始日 鑒證工作計劃索引號：1—1頁次委托單位名稱312開發(fā)間接費用鑒證表38土地征用及拆遷補償費鑒證表34房地產轉讓收入鑒證表(北京市)27普通標準住宅鑒證表23非常規(guī)開發(fā)項目鑒證表4443土地增值稅項目登記表15交換意見記錄重大問題請示報告316扣除項目鑒證說明表項目名稱 委托單位聯(lián)系電話：索引號 引委托單位名稱：附件2：工作底稿索七、稅款計算與繳納前面談到了納稅申報，應按清算單位分別填制申報表。證據(jù)來源科目為“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)產品”、“主營業(yè)務成本”、“主營業(yè)務稅金及附加”、“財務費用”等科目。無論是在確認收入還是在確認扣除項目的時候，應按清算單位分別確認。（四）申報表的填報數(shù)據(jù)計算說明（一)收入項目的金額計算（1）清算項目所包含的清算單位的組成情況；（2）執(zhí)行國家稅務總局國稅發(fā)〔1995〕90號文件規(guī)定的地區(qū)，納稅人按清算單位分別計算貨幣收入、實物收入、其他收入；（3）執(zhí)行省市、自治區(qū)自定《土地增值稅納稅申報表（一)》的地區(qū)，根據(jù)當?shù)貓蟊硎杖敕诸惽闆r，按清算單位分別計算填報。（二）按評估價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明；；，對有關證據(jù)進行描述。（1）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算銷售貨幣金額；（2）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算換取非貨幣性資產作價金額；（3）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算取得其他收益金額；（4）取得實物收入的，應說明評估價確認情況。：（1）描述介紹有關證據(jù)；（2）說明土地使用權已經直接轉讓。（二）非常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的鑒證說明，確認開發(fā)項目構成情況；，按單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況；，以開發(fā)項目作為一級分類標準，以各清算單位作為二級分類標準，編制納稅人清算單位明細表。二、經營行為（一）說明轉讓行為已經發(fā)生；，并說明屬于二級市場的轉讓行為；。附件：；；3.《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》。 注冊稅務師對土地增值稅清算事項進行鑒證，適用本指南。第八章復核工作底稿，應充分注意會計制度與稅收制度，在土地增值稅清算確認計量上的差異事項，做好納稅調整。在鑒證過程中，鑒證人員應將收集到的鑒證證據(jù)進行整理、分析、鑒定和綜合，將鑒證證據(jù)的種類、來源、數(shù)量、日期，以及所說明的問題或事實等記錄下來，作為形成鑒證結論，撰寫鑒證報告的依據(jù)。二、清算鑒證工作底稿的編制要求清算鑒證工作底稿是鑒證人員在鑒證過程中形成的鑒證工作記錄和獲取的資料。（二）對需要運用職業(yè)判斷的所有重大事項，注冊稅務師應當記錄推理過程和相關結論。對于“本次未扣除金額”欄，是指銷售商品房面積未達到100%或按政策規(guī)定不允許扣除的項目金額。二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則，對其他以下項目欄審核的方法依此類推。2.“房地產開發(fā)成本”欄設置與表內邏輯關系：“房地產開發(fā)成本”欄=土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋基礎設施費＋公共配套設施費＋開發(fā)間接費用的之和填寫。本欄目設置與表內邏輯關系：“扣除項目總金額”欄=取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本＋房地產開發(fā)費用＋與轉讓房地產有關的稅金＋從事房地產開發(fā)的納稅人加計20%扣除數(shù)的合計數(shù)據(jù)填寫。一、《土地增值稅納稅鑒證表》（一）“取得轉讓房地產收入”欄，是指依照《房地產轉讓收入鑒證表》中所列的各項明細收入，經鑒證后確定的收入總金額?！?。（二）評價證據(jù)的可靠性，應根據(jù)證據(jù)來源、性質和獲取證據(jù)環(huán)境等因素進行判斷?！?。（一）不準備信賴被鑒證單位的內部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內部控制制度，由于……等原因，我們不準備信賴并不實施控制測試。第四十四條 鑒證報告的出具 第四十三條 多個清算單位的申報鑒證被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，注冊稅務師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務時，應查實清算申報是否符合下列要求：一、多個清算單位分別申報納稅人如果在規(guī)定的申報期內轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。 應補或應退稅款注冊稅務師對土地增值稅