【文章內(nèi)容簡介】 如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種： 　　1. 購房合同無效： 　　實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。 　　2. 套型誤差導致退房： 　　按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。 　　3. 面積誤差導致退房： 　　房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。 　　4. 變更規(guī)劃、設計導致退房： 　　開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。 　　5. 質(zhì)量不合格導致退房： 　　房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。 　　特別提示： 　　1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。 　　2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關違約賠償責任由發(fā)展商承擔，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。 　　3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。 　　五、特別建議： 　　可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題! 收房需要帶的工具： 　　1)1只塑料洗臉盆用于驗收下水管道 　　2)1只小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 　　3)1只塞尺用于測裂縫的寬度 　　4)1只5米卷尺用于測量房子的凈高 　　5)1只萬用表用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通　　6)1只計算器用于計算數(shù)據(jù)　　7)1只水筆用于簽字 　　8)1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 　　9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。 　　正常驗收房子時間一般是持續(xù)23個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 　　最佳收房流程: 　　核驗業(yè)主材料 　　業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明 　　交納剩余房款 　　業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》 　　業(yè)主做綜合驗收 　　業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案 　　開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議 　　根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議 　　業(yè)主簽署《入住交接單》 　　對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 　　【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。 驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：　　驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，業(yè)主應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房?！　〗毁M筆筆算清：　　檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清?！　『炍飿I(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：　　驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品?！　【唧w過程如下：　　1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：　　1) 房屋的《住宅質(zhì)量保證書》可帶走　　2) 《住宅使用說明書》可帶走　　3) 《竣工驗收備案表》　　4) 面積實測表　　5) 管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))可帶走　　如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料?！　?. 核實面積、合同及價錢多退少補問題?！　〈_認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而 變，時間為3040分鐘。　　驗收房子　　看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦)　　1) 詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)　　【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了　　2) 檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。　　3) 仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上23項可用工具小榔頭和塞尺。　　4) 水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路?！　?) 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)?！　?) 驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁螅瑧俅蜷_水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。　　7) 核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實?！　?) 測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。　　最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了　　作為業(yè)主，還需要對房屋本身細節(jié)進一步把關，及時讓有關部門修理和完善。以下是細節(jié)把關的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：　　核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符?！　￠T窗　　1．試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固?！　?．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）　　3．門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？　　4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？　　5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙?！　?．窗戶玻璃是否完好？　　7．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。　　地板　　1．地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？　　2．地板間隙是否太大？3．柚木地板有無大片黑色水漬？4．地腳線接口是否妥當，有無松動？5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 　　頂棚 　　1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 　　2．看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 　　3．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 　　4．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 　　5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。 　　6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 　　7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？