【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成立?！　【W(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，開(kāi)啟不順利，找了開(kāi)發(fā)商修了好幾回也沒(méi)有修好，您覺(jué)得我是否可以由此退房呢？　　李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開(kāi)發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰(shuí)的問(wèn)題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問(wèn)題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開(kāi)發(fā)商提供的，一個(gè)是門的質(zhì)量存在問(wèn)題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請(qǐng)把問(wèn)題描述得更詳細(xì)一些?！　≈鞒秩?：如果說(shuō)這個(gè)鐵門變形是這樣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？　　李玲 ：房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，就屬于質(zhì)量問(wèn)題了，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了?！　【W(wǎng)友：在交房的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項(xiàng)？　　李玲 ：特別注意的是，第一要開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)實(shí)測(cè)的面積表，第二必須要求開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，只有通過(guò)五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個(gè)房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過(guò)的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒(méi)有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開(kāi)發(fā)商簽字蓋章?！　【W(wǎng)友：開(kāi)發(fā)商收房時(shí)，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？　　李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個(gè)關(guān)系，交付鑰匙是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開(kāi)發(fā)商代辦的情況下才必須交給開(kāi)發(fā)商的?！　【W(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？　　李玲 ：可以簡(jiǎn)單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩?wèn)題，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因?！　【W(wǎng)友：請(qǐng)問(wèn)商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？　　李玲 ：商品房在您繳納全部購(gòu)房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)?！　≈鞒秩?：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因?yàn)楹芏嗟胤疆a(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范?！　±盍?：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級(jí)的資源管理部門才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個(gè)房子不能過(guò)戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)有一個(gè)拆除的可能?！　【W(wǎng)友：收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用收的合理嗎？　　李玲 ：根據(jù)當(dāng)時(shí)的買賣合同來(lái)處理，如果買賣合同當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒(méi)有明確的界定，一般來(lái)說(shuō)是由業(yè)主繳納的?！　【W(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？　　李玲 ：物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒(méi)有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷模梢詤f(xié)商解決，如果沒(méi)有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。　　網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？　　李玲 ：作為業(yè)主來(lái)說(shuō)可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)?！　≈鞒秩?：我想問(wèn)您幾個(gè)問(wèn)題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來(lái)看，您覺(jué)得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個(gè)可以嗎？　　李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個(gè)案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾過(guò)小區(qū)有一個(gè)幼兒園，業(yè)主入住幾個(gè)月時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行訴訟。在處理的過(guò)程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開(kāi)發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開(kāi)發(fā)商，這種情況下，開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有權(quán)利對(duì)這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。我們?cè)谔幚懋?dāng)中，核實(shí)了這個(gè)地塊之后，確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位和撥地單位都是另外的一個(gè)單位，跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時(shí)候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了，開(kāi)發(fā)商不存在合同欺詐的問(wèn)題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒(méi)有包括的業(yè)主就敗訴了。通過(guò)這個(gè)案例想說(shuō)的是，在合同簽訂的同時(shí)要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒(méi)有合理的依據(jù)?！　≈鞒秩?：您剛才說(shuō)，沒(méi)有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒(méi)有得到賠償，但是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？　　李玲 ：是這樣的?！　≈鞒秩?：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？　　李玲 ：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增加了一些不必要的開(kāi)支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個(gè)關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個(gè)關(guān)系，跟開(kāi)發(fā)商是另一個(gè)關(guān)系，不要因?yàn)橐粋€(gè)關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。　　主持人 ：您剛才說(shuō)，業(yè)主訴訟期間，比如說(shuō)他是一個(gè)貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？　　李玲 ：您說(shuō)的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒(méi)有終止，也沒(méi)有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開(kāi)發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系?！　【W(wǎng)友：如果說(shuō)我想買二手房，需要哪些手續(xù)？　　李玲 ：首先要確定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個(gè)正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過(guò)戶的手續(xù)，包括契稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)的繳納?！　≈鞒秩?：有一些網(wǎng)友對(duì)公房上市有一些問(wèn)題，過(guò)去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。　　李玲 ：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時(shí)的買賣合同里，跟原來(lái)的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個(gè)房屋是屬于他們個(gè)