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正文內(nèi)容

商品房交房注意事項(編輯修改稿)

2025-10-14 00:17 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 首先仔細檢查每個房間墻體是否平整,墻壁是否有裂紋,房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好,有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,屬眼下的質(zhì)量通病,雖有質(zhì)量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說明房屋沉降嚴重,該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題)。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。(這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”,是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如有麻點,對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。)墻身頂棚有無部分隆起,用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪,隆起或凹陷的地方??吹孛?。仔細檢查地板是否平整,地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓,一定要責成陪同驗房的相關(guān)人員盡快修復。驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個,很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方,根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度,并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)??此茉谠撎幍母叨龋缓笤僮鲆粋€標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,如果出這個范圍,你就得注意了!查滲水。(最好是在房子交樓前,下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。)特別是查看一些墻體是否有水漬,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方,如有水漬,說明有滲漏,務(wù)必盡快查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。(特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕)。試門窗。由于是新房子,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清楚后就可以看了。查防盜門(要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測報告!該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產(chǎn)品)是否太緊或太松(門縫隙是否太大),門插是否太短,門四邊、角是否平整,門開關(guān)有無特別噪音,門是否有破損,貓眼是否正常,視覺清晰,門鈴是否正常,按鈕是否牢固,防盜門開關(guān)是否有障礙,如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門(如有的話)是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常,單元門能否受控打開。窗戶開關(guān)是否靈活,是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴,隔風、隔音的效果如何。窗是否變形,與墻體是否吻合,窗邊與混凝土是否無縫隙,鎖扣是否正常,能否鎖緊,是否靈活,玻璃是否完好,是否平整、干凈、明亮,窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水),查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。下列部位必須使用安全玻璃:(一)7層及7層以上建筑物外開窗。(二)(玻璃在框架中裝配完畢,玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線)離最終裝修面小于500mm的落地窗。(三)幕墻(全玻幕除外)。(四)傾斜裝配窗、各類天棚(含天窗、采光頂)、吊頂。(五)觀光電梯及其外護圍。(六)室內(nèi)隔斷、屏風。(七)樓梯、陽臺、平臺走廊的攔板和中庭內(nèi)護欄板。(八)用于承受行人行走的地面板。(九)公共建筑物的出入口、門廳等部位(包括門玻璃安裝在門上方的玻璃安裝在門兩側(cè)的玻璃,其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm(十)易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。記住要檢查每個房間的門窗噢!測量一下樓層的層高。用5米卷尺即可,看凈高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度,再減去2公分允許誤差,余數(shù)就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差(是否傾斜),房間是否是長方形,是否兩邊的長度不一致。上下水。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個簡易龍頭給業(yè)主)。(建議有條件的鄰居做水管的試壓:水管道是隱蔽工程,為了美觀和節(jié)省面積,多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下,有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口,并保持一段時間;二是用打壓機(加水壓設(shè)備):冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤,時間60分鐘/根,如果壓力達不到或保持不住,就說明水管有漏水現(xiàn)象。)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水管處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水,打開地漏,水是否迅速漏下),通球試驗:是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。為什么要驗收這個呢,因為在工程施工時,有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管,如果這些水泥較大的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。驗防水。這里所說的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實,然后在廚衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是:樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。查電路。關(guān)閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離,無交叉。電器戶表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的,應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器??刂崎l具應(yīng)分開,如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具,空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置,廚廁應(yīng)與通風道就近安裝,洗手盆的上方不應(yīng)有插座,衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施;衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座;檢查開關(guān)、插座的牢固程度;電話、電視線路應(yīng)用力拉一下,看是否虛設(shè)。插座是否正常通電,有無防護措施?電燈是否都亮?開關(guān)是否正常?有線電視線是否通?電話線路是否通?網(wǎng)絡(luò)線是否通?燃氣管道是否安全,要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。1安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方,驗收時同樣不能忽視??照{(diào)主機、管路安裝是否符合設(shè)計要求等。第四項:核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是也要仔細核實??傮w上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈,無污物,達到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶,能正常使用(燃氣可能要遲一些,入住率達到一定比例才能通氣)。在全部檢查結(jié)束后,將水表、電表和燃氣表的讀數(shù)看清楚,記錄下來,一般讀數(shù)不大,還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。第五項:對公共環(huán)境的驗收。樓盤的交付,必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時交付,如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工,除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定,否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”,即燃氣、上水、電、污水、路通,一平即樓前6米、樓后3米場地要平整,不準堆積建材或雜物,以確保進出安全。注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常,樓道、樓梯有無質(zhì)量問題。應(yīng)該裝修完畢并能正常使用。住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。各位鄰居應(yīng)當提高對公共部位的關(guān)注程度,特別是對本樓層的公共部分。如果有不認可的房屋質(zhì)量問題,應(yīng)當書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況,必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認可,以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗收義務(wù)的證據(jù)。四、關(guān)于物業(yè)管理驗收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。商品房驗收交付時,業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立,但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開,因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標準選聘,屬于短期性的委托管理。待全體業(yè)主入住以后,成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,行使業(yè)主享有的權(quán)利時,業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)管理公司,決定物管資金的使用和管理監(jiān)督。但在入住初期,業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約,當然,業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議,可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。畢竟,臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了一些行政指導性和強行性的規(guī)定,加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理,在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護。因此,簽署臨時物業(yè)管理公約,并不會導致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。完成了房屋的驗收檢查工作,若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,需要進行交涉了。如果沒問題的話,準備簽字收房,交納一定的物業(yè)費用。在繳錢之前,會被要求先簽很多“不平等”條約,請切勿偷懶,定要逐字逐句看清。包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(通常為半年,在公共環(huán)境條件未達標之前應(yīng)減半收?。?、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費(),而其他費用,通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費用。南京市物價局也兩次發(fā)文,禁止開發(fā)商肢解房價的違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費用以外的其他費用,業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費用,應(yīng)出示物價局的批復文件,物業(yè)管理費詳細價格,并應(yīng)當使用正規(guī)收費發(fā)票。如為避免日后起糾紛,在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時,要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定,同時考察一下物管的資質(zhì),是否具備管理標準。明確地下室如何分配,公共水電費如何收取,請大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少,管理費用如何收取。水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件,因此物業(yè)企業(yè)預收一定的周轉(zhuǎn)金,也是合理的。但是,物業(yè)收費應(yīng)當規(guī)范、透明,且應(yīng)得到物價部門批復,否則,在行政許可之外的收費,盡管其存在合理內(nèi)核,但仍屬于違規(guī)收費。入住的費用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗收入住手續(xù)時,不可避免地將遇到入住的費用問題。當然在正常情況下,如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價部門審核的收費依據(jù),業(yè)主仍應(yīng)當交納相應(yīng)費用。但是物價部門審核的收費標準只是一個收費的上限,而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形,在物管初期的實際收費應(yīng)當是低于這個標準的。值得注意的是:購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費標準的約定。第一步:接到收樓通知單按合同約定,發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家,告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。關(guān)注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi),按有關(guān)規(guī)定,如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用,買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者,也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期,結(jié)果吃了啞巴虧。拆解招數(shù):購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址(一定要容易接收、能保障親自簽收的地點,如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差,可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與發(fā)展商聯(lián)系,商議另行約定時間,并有書面形式確認。第二步:做足準備工夫收樓前的準備宜細不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的,買家權(quán)益有哪些。其次,準備各種相關(guān)資料,包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同(契約),各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)),如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片,收樓通知書,等等。最后,當然要找有經(jīng)驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘、數(shù)碼相機等收樓工具,以及飲料與點心,以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗,又要與發(fā)展商爭論,腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記,小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。第三步:查證應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》,索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,《竣工驗收備案表》(簡稱““三書一證一表”),還有各種相關(guān)驗收表格,如《住戶驗房交接表》與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。關(guān)注二:證件不齊要交樓根據(jù)國務(wù)院1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第號)第十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔責任?!钡谑邨l規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?!币虼耍彿空呤諛乔翱汕f記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”,確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,才能簽署入住單,收樓。但是,“三書一證一表”不齊全,是時下不少樓盤的通常做法,特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,沒有相應(yīng)的證書。拆解招數(shù):面對這種情況,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關(guān)文件,如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。第四步:驗樓細節(jié)不放過查驗完各種證件后,收樓的關(guān)鍵時刻——驗樓正式開始,先是需繳交身份證復印件、收樓通知書,最好是不要領(lǐng)取鑰匙,用開發(fā)商的鑰匙開門,實在不行,也應(yīng)該在交接資料上注明:房屋本人沒驗收,質(zhì)量狀況不詳,并不代表本人認可房屋質(zhì)量。然后再領(lǐng)取房屋鑰匙,然后由商家接待人員(開發(fā)商代表或物管公司人員)帶領(lǐng),到所購樓房依雙方約定的
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